“我和丈夫已经贷款买过一套房，是60平方米左右的小户型。现在想卖了换套大点的，还能按照首套房申请贷款吗？”家住朝阳区双井桥附近的李小姐去年问了七八家银行都被一口回绝：“按您这种情况，再买房就必须按照第二套执行上浮利率和首付标准了。”
　　不过，李小姐最近意外地发现，自己获得首套房贷“有门儿”了。“我咨询了好几家银行，个贷专员都告诉我现在只‘认房’，不再认贷。”李小姐欣喜地表示，自己准备尽快将现有住房出手，凑够首付后贷款买套90平方米左右的三居室，一家三口可以住得宽敞些。

　　“认房不认贷”也得挑客户

　　一位房地产中介人士表示，近期确实有不少银行对于首套房、二套房认定有所“松动”。“如果客户名下只有一套房，卖了再买就可以按照首套房获贷，首付最低三成，贷款利率最低也能达到八五折。”这位人士介绍。同时，如果购房者已有两套住房，卖掉其中一套后，再购房也可以按照第二套申请贷款。但前提是购房者已将之前的所有房贷偿清。

　　不过这位中介人士表示，并非所有的银行都能够按此执行，有“商量余地”的银行还是少数。“就我所知道的，几家大型国有银行都还是执行‘认房又认贷’的标准。”

　　同时，能够实行“认房不认贷”的银行对客户资质要求也较高。交通银行（601328）一位个贷专员表示，如果被该行认定为首套房贷款客户，可实行首付三成，不过在贷款利率的优惠折扣上要严格很多。“只有是银行认定的优质客户才可以享受到八五折的优惠，否则就只能获得基准利率，如果逾期较多，还有可能会在基准利率基础上再上浮。”个贷专员介绍。

　　中小银行强势抢市场

　　银行对二套房的“宽容”态度是否意味着房贷政策有所放松？“绝对没有的事。”招商银行（600036）一位个贷经理坚决否认。他表示，从房贷额度来看，今年明显比去年控制得更加严格，很多银行都不得不将业务重心向消费贷款等其他贷款领域倾斜来获得收入。

　　银率网分析师认为，由于今年信贷普遍紧缩，一些房贷业务原本就不够饱和的银行受到影响较大。“这些银行的房贷业务相比工商银行（601398）、建设银行（601939）等起步较晚，此次在其他银行收紧的时候强势出击，无疑是希望能趁此机会抢占市场，赢得用户。”

　　金融专家李哲认为，银行发放房贷时“认房不认贷”并不会带来较大金融风险。“从目前的情况来看，银行按照‘认房不认贷’执行的前提是客户已经将之前的贷款偿还完毕，而且银行出于自身风险的考虑也会对客户资质提出要求，这部分贷款应该说是比较优质的。”但她同时表示，银行应增加对客户申请贷款次数的审核，防范投资客借此炒房。

专家看法

　　“认房不认贷”有助满足改善性刚需

　　银行业内人士表示，今年“京15条”调控细则出台时，对二套房的认定标准实际是“认房不认贷”，细则显示，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　在此之前，住房和城乡建设部曾下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的应视作第二套房。但政策中并未明确，如果借款人的首套住房已卖出，或是贷款已偿清后，再次申请贷款购买住房应如何判定。如果按照“京15条”的规定，银行“认房不认贷”的做法并不违规。

　　“如果银行按照‘认房不认贷’执行，有助于满足购房人改善性住房刚性需求。”中银国际分析师董翔表示。尤其是对于已经有过两次贷款购房记录的购房家庭来说，如果仅仅按照“认贷”的规定，等于失去了换房的资格，现在便可以将手中的住房“盘活”。同时，购房人为了改善住房条件也会将现有住房出手，增加市场流通。

　　在这一轮房地产调控中，很多城市都出台了限制外地人购房的政策，比如，缴纳社保和个税不够一定年限的外地人，将被限制在本地购房。可最近记者在福建厦门调查时却发现，当地一些开发商采取分期付款、延迟备案的形式规避限购令，外地人购房不受限购令约束。

　　部分楼盘默许分期付款

　　最近，中国青年报记者以外地购房者的身份，走访了厦门岛内外的7个楼盘。这些楼盘，有的刚开盘几天，有的已经推出数月，也有尾盘，还有处于预热期的，都是目前在厦门关注度比较高的。耐人寻味的是，7个楼盘中，有4个均表示可以提供分期付款服务，为外地购房者提供便利。而这些愿意提供特殊服务的楼盘，既有高端楼盘，也有品牌楼盘。

　　至于明确表示无法提供分期付款服务的3个楼盘，则分别代表3种不同情形：不着急销售的尾盘，开发商为国企的，或者产品定位符合刚性需求、实际销售情况不错的。

　　在厦门市仙岳路某楼盘接待中心，售楼小姐手指大厅右侧的“房屋销售价格及进度表”告诉记者，一期推出的150多套，已经被预定六七成。

　　“先交30万元定金，一个星期后签合同，补齐总价款的50%，2个月内再交30%，半年内付清剩下的20%。”得知记者的“外地人”身份后，售楼小姐先是表示，“不能提供社保或个税完税证明的外地人不符合购房条件”，她们也爱莫能助。不过很快又松口称，目前预定了该楼盘的客户中，也有部分是外地客户群体，她们的做法是：先交定金，再去补交社保或个税，等拿到相关证明后，再签正式合同并备案。如果贷款申请通不过，还可以按照“5+3+2”的比例分期付款。分期付款的期限是半年，全款付完后，再备案，这意味着购房者有充足的时间“搞定”相关证明。不过，这样的操作，需要经过特别申请。

　　中国青年报记者了解到，该楼盘于3月底拿到预售许可证，虽然此前预热活动不少，但并没有举行公开的开盘仪式，而是选择低调登场。在售楼现场，记者随机采访了一名看房者，对方自称也是外地人，而且在厦门已经有房子，不过还是很关注新楼盘。他认为，“关键看楼盘品质和区位值不值得出手，政策性的限制都有办法化解”。

　　厦门同安区某楼盘刚开盘不久，就爆出一期300多套房源“几近售罄”的消息。不过，在开盘一个多月后，记者慕名前去看房，售楼小姐还是提供了多套不同户型的房源让记者选择。

　　“一期房源大部分是员工内部认购，由于各种原因，又陆续有一些房源退回。”售楼小姐称，针对外地人等被限购人群，该楼盘推出了较为宽松的付款方式，操作流程大致是：先由购房者和开发商双方达成意向，签订一份非正式合同，同时购房者支付总房款的30%。第二笔款项的交付时间约定在一年后，此时可能出现两种情况，一是限购令继续，购房人在厦门缴纳社保满一年，已拿到缴交清单，符合购房条件，可以签订正式合同，并在房管局备案；二是购房人没有去交社保，但限购令取消，外地人不再受限，同样可以正式备案。正式备案后，若到银行申请贷款成功，贷款七成，之前预付的30%便作为首付；若贷款失败，则继续分期付款，分别在2012年5月支付30%，2013年2月支付20%，2013年8月支付20%。

　　据介绍，2013年8月为该楼盘一期房源交房的时间，选择分期付款的购房者只需在此之前付清总额即可。此外，从签订非正式合同到第二年正式备案之间的一年内，还允许购房者更名转卖。

　　同样表示可以提供分期付款服务的另两个楼盘，一个是1月底推出的在集美区的一个楼盘，该楼盘工作人员声称“正在请律师起草符合规范的‘分期付款协议书’”。另一个是据称将于下半年推出的楼盘，项目位于杏林湾，目前在某大型商场设有接待点。接待点的工作人员介绍说，不少属于被限购群体的客户对该项目很关注，他们会顾及这部分客户的需求，研究诸如分期付款、延迟备案等相应对策。