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连续加息累计效用显现 “房贷族”如何还款更划算

2012-1-1 13:51:26  文章来源:楚天金报  作者:张新雄
关键词:房贷 加息 提前还贷 房贷族
核心提示:大多数购房者在签订个人房贷合同时,均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。资金相对紧缺的贷款人 招行武汉分行理财经理徐石认为,有两种借款人不宜提前还贷。

  2012年来了,月供涨,“房贷族”颇受伤。

  大多数购房者在签订个人房贷合同时,均与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。2011年,央行分别于2月8日、4月5日、7月6日3次加息。根据合同约定,大多数房贷人将从今日起,要缴纳更多的月供。

  50万贷20年月增超百元

  据介绍,受央行去年三次上调贷款利率的影响,5年期以上贷款利率已从去年初的 6.40%上调到7.05%,累计增加了0.65个百分点。三次加息后5年期以上的贷款利率分别上调为6.60%、6.80%、7.05%。

  对于2011年2月9日之前办理房贷业务的贷款者而言,2012年起执行的新利率将是累计了2011年3次加息后的利率,上涨了0.65个百分点,而二套房房贷客户面临的利率涨幅将超过0.715%,因此,贷款者所对应的贷款月供将水涨船高。

  今年2月9日至4月5日办理房贷业务的客户,2012年的基准利率将从6.60%上调到7.05%;4月6日至7月6日办理房贷业务的客户,基准利率将从6.80%上调至7.05%。

  贷款利率调整后,给贷款购房族带来的影响有多大?民生银行徐东支行理财经理张丽萍以商业贷款50万元20年还款期限,采用等额本息还款法为例,给记者算了一笔账。具体如下:

  若执行国家贷款基准利率,利率调整前每月月供为3698.49元。加息后,5年期的贷款基准利率由6.40%提高至7.05%,月供将提高至3891.52元,三次加息累计提高月供193.03元。

  若按照第二套房1.1倍基准利率计算,加息后,月供将由3891.52元增加为4106.29元,每月房贷还款额相应增加214.77元。

  若按贷款基准利率7折计算,则利率调整前月供为3157.85元,调整后月供为3281.85元,加息后仅增加124元。

  三种情况宜提前还贷

  专家介绍,适合进行提前还贷的群体包括:执行上浮利率的贷款人及目前还处于还款初期的贷款人可酌情考虑提前还贷。由于执行上浮利率已经较高,所以,如果此类贷款人有能力一次还清贷款,则相对比较划算。

  当然,如果借款人手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化,这时可考虑提前还贷,因为在通胀背景下,这些钱存在银行或放在家里都是贬值的,提前还贷既可以节省房贷利息成本,又能防止货币贬值带来的损失。

  同时,月供较高或具有一定现金流,具备提前还款能力的人群,可通过部分提前还款减少月供压力,月供减少的部分可再次形成储蓄,进行提前还贷是一个不错的选择。

  六类人不宜提前还贷

  民生、招行、中信、广发多家银行理财经理表示,是否提前还贷,要具体分析。一般来说,如下六类人群不宜提前还贷:

  首套房贷享优惠利率“将资金存5年期的定期,能获得5.5%的收益率。”张丽萍说,对于享受7折或8.5折优惠房贷利率的房贷客户,不建议选择提前还贷。特别是执行7折优惠利率的贷款,加息后的利率为4.935%。

  等额本息还款年数接近中期

  据介绍,等额本息还款法是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷,已偿还了大部分的利息,提前还款的部分更多的是本金,那么,这种情况再选择提前还贷意义不大。

  等额本金还款期超过1/3 等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

  公积金贷款没必要提前 除了商业贷款之外,公积金贷款利率有所上调,五年期以下(含五年)公积金贷款利率4.45%,五年期以上公积金贷款利率4.9%,这是目前银行贷款利率最低的。

  资金相对紧缺的贷款人 招行武汉分行理财经理徐石认为,有两种借款人不宜提前还贷。一是采取等额本息还款法且贷款快要到期的购房者。二是有投资打算的借款人。若投资收益可超过月供房贷利息一定额度,可先考虑投资。

  拥有优质投资渠道 据介绍,不管是投资实业,还是投资银行理财股票基金期货外汇债券等,只要综合收益率超过7.05%,就没有必要提前还贷。

  可查询新的还款金额

  如何还贷才能减少房贷利息支出?招行武汉分行房贷理财专家认为,“月供不变、缩短还款年限”是相对合适的选择。因为每月还贷压力不会增大,需要支付的利息额较少。

  张丽萍说,对于资金进出比较频繁的个体经商户而言,可选择适当进行提前还贷,选择还款和贷款比较灵活的个人贷款产品,以最大限度地节约利息支出。如银行商贷通、流水贷等,可给予一定期限的授信额度,客户自主选择贷款或还款,能够随借随还,将节约不少利息支出。

  有专家表示,目前公积金贷款利率比同期商贷利率低,如果同时有商业性和住房公积金贷款者,那么,可选择先还商贷再还公积金。

  民生、中信等银行人士提醒,2012年,许多客户的贷款利率将上调至最新标准,因此建议新老客户在还款日之前到各营业网点或通过网上银行查询打印变更利率后的还款计划表,确定最新还款金额,以免因利率上调导致还款金额不够,从而影响个人信用记录。

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