要提前还贷吗? 其实银行是不太喜欢客户提前还款的,因为这让它们原本从你身上赚到的利息变少了。 但这并不意味着,你提前还款更划算。 只有在少数情况下,它们希望客户提前还钱。比如去年,房地产开发贷款不许贷、个人住房按揭贷得少,只有针对中小企业的经营性贷款放开,但是央行上调存款准备金率、严控存贷比,商业银行资金紧张没钱贷,在这种情况下,银行就盼着房贷客户能提前还款,让它们能动用的资金多一些,好去发放工程贷款等这类经营性贷款。要知道,发放给企业的经营性贷款的利率,在当年的贷款基准利率基础上上浮1.2倍甚至更多,高于住房按揭贷款利率。 因为银行用较低的存款利率吸收来资金,再用较高的贷款利率把贷款给房贷客户,赚中间的利差。而利息收入又是在开始的几年最多,可想而知,你如果在还款初期就提前还本金,银行的利息损失最大。所以,几乎所有银行都规定,从第一次还款开始计算,1至3年以内提前还款,要缴纳1%至3%的违约金。 还有,央行每宣布加息一次,你的贷款利率就跟着上涨一次吗?当然不是,你的贷款利率不是即刻变化的,当年你的贷款利率不会改变,但会在第二年年初收到银行的告知函件,通知你本年度用于计息的基准利率上调到目前的水平。 如果只从尽量少还利息的角度考虑,想提前还款,先按照自己的情况对号入座。 享受7折、7.5折利率的,算了吧! 如果你不是在最近1年之内才买的房子,商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠。像林蔚这样手里握着7折优惠的,可以放弃提前还贷的想法了。 虽然央行加息的同时也上调基准利率,但你的利率折扣一写进贷款合同里,就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%,但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念?你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款,年利率都有5.5%,你从这笔存款里得到的利息,都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。 享受这么低的实际贷款利率,还要提前还款?别傻了。最懒的办法是定期存款,你要是愿意费点心思,买1年期以上的理财产品、债券都比提前还款划算。所以,按照林蔚家的情况,揣着7折利率提前还款,实在是亏本买卖。 8折、9折利率的,对比理财产品收益 7折优惠的时代一去不回了,除了羡慕嫉妒恨,你还能做些别的事情—综合自己的8折、9折、不打折的利率,对比一下其他稳健投资的收益情况,再决定要不要提前还款。 定期存款利率当然已经拼不过8折以上的贷款利率了。有一种懒人判断法你可以试试—把等额的银行理财产品的年化收益率水平作为参考基准。 尽管银行理财产品的实际收益率低于预期年化收益率,但期限较长或者固定收益的理财产品的预期收益仍然较有保证。用你的实际贷款年利率,和银行1年期理财产品的收益率比比。你就能知道这笔钱是提前还款划算,还是投资在别的地方划算。在稳健投资的前提下,它在哪里的收益更大,哪里就是更合适的去处。 目前各家银行及金融机构的1年期以上人民币理财产品,根据风险等级不同,年化收益率通常从3.6%至8%不等,中等风险的产品年化收益率多在6%至6.5%。 如果以中等风险的产品作为参考基准,1年的理财收益差不多和9折利率的贷款利息持平。站在9折利率这个临界点上,你的决定更多地取决于你的理财观念:但求保本,那就提前还贷款;不怕冒些风险,就投资别的。 上浮1.1倍的利率,压力大的就还了吧! 你真的要好好考虑一下了,这很有可能是你的第二套房贷。7折和1.1倍的差距有多大?同样商业贷款100万元,等额本息30年还清,一个利率4.9%,一个7.75%,月还款额相差1800元。如果你同时满足以下几个条件,提前还款还是不错的选择: 每月还款额已经逼近甚至达到家庭月收入的55%;计划生育子女;在投资方面还是菜鸟一只,无法以中等以下的风险为代价,获得每年7%或7.75%以上的稳定回报。 为了家庭财务安全不至于被房贷压得奄奄一息,你有必要把年终奖、年底分红之类的收入集中起来,帮你减轻眼前的房贷压力。要知道,生育子女也意味着长期支出的增加。 |
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