蛋壳商业模式 蛋壳成立于 2015 年,打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相,迅速得到了资本的青睐。 2020 年 1 月 17 日,蛋壳公寓登陆纽交所,成为 2020 年纽交所第一中概股。 表面上,蛋壳公寓发展顺风顺水,但从财务表现来看,实则一直在烧钱。 蛋壳公寓发布的财报显示,自 2017-2020 年第一季度,蛋壳公寓累计亏损 63.2 亿元。截至 2020 年一季度,蛋壳现金及现金等价物为 8.26 亿元,但总负债达 90.27 亿元,资产负债率高达 97.06%。 造成亏损一个原因是蛋壳疯狂的扩张规模。 数据显示,2017 年到 2019 年,蛋壳公寓运营房间数暴涨了近 30 倍。据蛋壳招股书,平均下来每一套新增房源的成本,需要 12-20 个月后才能收回。 2020 年,新冠疫情影响下,整个市场租金普降,蛋壳的客单价也继续下滑。 同时,租金贷的模式也为蛋壳公寓的长期亏损填了一把火。 所谓租金贷,即租客通过贷款租房。合同签订后,金融平台就会一次性将租客合同期内的所有租金支付给公寓方。反过来,租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。 在这个过程中,公寓方一方面提前拿到了租客合同期内的所有房租,另一方面又仍然按月给房东结款。而这中间由于时间差出现的资金沉淀,也就成了公寓可以自由支配现金。 通过这样的方式,长租公寓获得了更低成本的资金来源用于市场扩张,但同时,风险也随之而至。 一方面,长租公寓通过租金贷获得的资金实际上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金。所以当公寓将这笔钱用作市场扩张时,公寓就必须保证新开发房源的入住率。因为只有这样,公寓方才能用新租客预付的租金来支付之前应当付给房东的房租。 所以在这种情况下,一旦市场出现波动,例如扩张不顺利,入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情况出现,长租公寓就会面临资金链断裂的风险。 另一方面,由于资金缺乏监管,还会有一些长租公寓并不会将资金用作市场扩张,反而是为了追求更高投资回报率将资金投入到股市或者其他资本市场,而这样做,也进一步增加了资金亏损的风险。 蛋壳的暴雷,实则是一个长期累积,并非偶然。 |
|
||
|