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泡沫何时破?2010年我们该买房吗?

2010-1-7 11:19:29  文章来源:money.sohu.com  作者:李锐  【字体:

  在二手房优惠政策到期的刺激下,2009年底的楼市又掀起了一股“抢购潮”。据统计,11月份,北京二手房的成交量达32784套,创了历史新高。房价也在这波火爆的行情中水涨船高,不断刷新着最高纪录,2009年6月北京北三环附近的二手房还在1.5万元/平米,但是现在已经达到2万元以上了。有人戏称,北京四环内的房价已开始进入3万元时代。而截至11月份,全国房价已连续上涨了9个月。

  这么迅猛的涨幅是否会在2010年延续?近日,记者就房价的有关话题采访了安家世行副总经理兼直销部经理张晓彤女士。

  戏剧化的楼市

  《卓越理财》:您怎么看2009年的楼市?

  张晓彤:2009年的楼市比较戏剧化,因为国内楼市的走势与国际形势不相符,国外的房价在不断走低,而我国却在经历了2008年的最低点后,就开始不断走高。造成这种现象的原因在于政策起到了很大的作用。宽松的信贷下,充盈的资金支撑了整个楼市,就连以前无法撬动的三级城市的楼市,也出现了明显的拉动作用。

  而年底“过户潮”现象的出现也与二手房贷优惠政策取消有关。不过这项政策对新房的影响不大,而其余的房贷优惠政策,例如房贷7折、首付2成等,还将会在2010年延续。

  《卓越理财》:您觉得新房与二手房的房价相比,哪一个的涨幅更大?

  张晓彤:我觉得新房的涨幅更大一些,因为2008年楼市低迷时期开发商拿地少,所以导致2009年新房供应量不足,直接就推升了房价。不过,这轮房价的上涨是由二手房带动的。

  房价很难下降

  《卓越理财》:您认为2010年的房价会下跌吗?有哪些因素决定了房价走势?

  张晓彤:楼市趋稳的可能性较大,下跌是不太可能的。不过这些还得看2010年的政策,因为政策对楼市的影响最大。前一阶段出台的文件也只是要求遏制房价过快上涨,并非打压政策,也并非要求控制房地产市场。而个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,并不会抑制房价,只会助推房价上涨,或者说间接助推,因为5年以下年限的房屋交易要交5.5%的营业税,这个税按照惯例最后还是会由购房人承担的。

  如果2010年的土地供应量充足的话,新盘的开盘将会比较稳,因为2009年开发商的钱足,不会率先降价;若土地供应量不足的话,新盘仍将会继续上涨。因此,预期房价下跌是不现实的。但是房价的涨幅不会像今年这么大。

  除了政策外,决定房价的另一个因素就是交易量了。2008年就是因为买的人少成交量不大,所以房价才出现松动,但是2009年买房的人多了,房价就涨上去了。先要出现交易量跌才会引发房价下跌。

  《卓越理财》:您觉得买房能抵御通胀吗?

  张晓彤:靠买房来抵御通胀不太现实。现在投资的渠道比较多,不一定非要通过买房来投资。如果大多数人都抱有这个想法,那么楼市的泡沫更容易吹大,这样并不利于楼市发展。

  置业升级好时机

  《卓越理财》:这个时候买房合适吗?

  张晓彤:对于自住房的话,什么时候买都是比较合适的。但投资就不划算了。因为现在租售比太高,每月的租金可能才两三千,根本就不足以支付每月五六千的银行还款,不具有投资价值。

  但是对于投机性购房就不太好说了,因为现在你花一百万买的房子,过上两月,转手就可能卖一百五十万。这种例子现在并不少见。

  《卓越理财》:在买房方面,您有什么建议?

  张晓彤:应该说2010年是一个置业升级的好年份。在置业升级方面,北京还有许多的需求并没有释放出来,这部分购房者都有稳定收入,但现有的居住条件可能无法满足家庭居住需求,那么,在现在这个时候考虑再买一套大的新房实现置业升级应该说比较合适。因为现在房价上涨的速度很快,可以选择以卖旧买新的方式来实现升级置业。

  《卓越理财》:在买房方面,您觉得有哪些理财窍门能帮助购房人省钱?

  张晓彤:“让不动产动起来”这是我们安家世行提出的一个口号,因为买房不仅一买一卖这么简单,里面还含有不少窍门。例如,刚刚一直提到的政策,一般都会在1月份或者春节前出台,对一年的楼市政策定一个基调,这个时候你就可以做出决定是否该买;而一般到了6—8月份的时候,政策也多半会有一个调整。

  还有一个就是要合理的运用还款模式,这样也能省不少钱。例如,有公积金的,可以选择组合贷(公积金与商业贷款组合);还有气球贷,可以采取利息和部分本金分期偿还,然后剩余本金到期一次偿还;另外,还有诸如双周供、接力贷(父母双方或一方与子女作为共同借款人贷款买房)、存抵贷(贷款与还款账户相关联,还款账户上的存款可视为提前还贷资金,节省贷款利息,且还款账户上的存款可随时取出)等等,只要选择合适的还款模式都能省钱。

  插排:

  2009年的楼市比较戏剧化,因为国内楼市的走势与国际形势不相符,国外的房价在不断走低,而我国却在经历了2008年的最低点后,就开始不断走高。

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