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买不起房,就多买两套?你总在误解真相!

2018/4/16 15:42:05  文章来源:中国经营报  作者:子木
文章简介:严重分化下的中国楼市再也不可能像之前那样,要涨一起涨要跌一起跌,而是一二线繁荣,三线少部分维持,四五线城市走向衰亡。子木一直认为,真实需求是房价上涨的原动力,而供需关系是房价增长速度的斜率,人口基数是房价天花板的参考,而产业和市场

  来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)作者:子木

  现在买不起房,就多买两套!

  前几日,博鳌论坛楼市分论坛上,如是金融研究院院长、首席经济学家管清友来了这么一句话,一时震惊四座,网友纷纷惊呼看不懂。

  “买不起还买两套,这是什么神逻辑?想要买的东西多了,管清友给借吗?”

  “忽悠让我们加上杠杆买并不值得的东西,是不是就是为了把风险转到我们身上,专割我们韭菜?”

  更有蹭流量的媒体还贴出了历史典故:百姓无栗米充饥,何不食肉糜?

  那么,这句话到底有错吗?为何引发购房者的冷嘲热讽,甚至口诛笔伐?

  管清友随后说,这是他大学教授送给他的一句话,他花了好多年的时间才推敲出了其中的道理,所以很多人不理解是正常的。因此我们暂且先不从字面上去理解它的对与错,而是细剖反推一下真实的购房思维,你就会明白其中的深意。

  房子属性转变的分歧

  首先,大家都知道,房子就是用来住的,一开始只有居住属性。

  但是城市化发展的加剧,使中国的的资源更加紧缺,而稀缺的东西往往都具有投资属性,例如古董文物、钻石黄金等等。这时候,严重的供需不平衡把房子变成了稀缺品,被赋予了强投资属性。

  这时候我们的房子就变味了,不但用来居住,还成为了拉升GDP的良药,炒房客的高收益投资标的物,开发商的赚钱工具,地方政府弥补债务黑洞的石头,争夺教育资源的有效捷径。

  因此,购房者苦不堪言。我辛辛苦苦攒钱,甚至掏空三代人的积蓄就为了买一套能让自己活着有些安全感的房子,有错吗?房价这么高,每个月微薄的工资都不够还房贷,这合理吗?

  于是,一个具有最基础属性的大众必需品变成了只有少数有钱有权人才可以玩弄的资产投资品,这是常人感到不公平且无法理解的事情。

  而管清友说这句话就是站在了投资者的角度。

  但“买不起房,就去买两套房”是建立在两个基础上的。一是房价永远必须涨,这一条今后或许只有一二线城市能符合要求;二是你得能借到上车的钱,无论你有银行的贷款资质还是有有钱的亲戚朋友。

  那么这句话的逻辑就很清晰了。房价永远涨,背杠杆负债就等于正资产收入。你现在没钱,通过借钱购房,就是对未来资产收入的投资。

  虽然前几年紧衣缩食还贷压力很大,但是过几年后你房子增值所带来的收益完全可以偿还你之前所承担的债务,这时候无论你把房子卖掉改善升级,还是变现买一套远郊新房解脱压力都有很好的选择。

  但是如果现在你买不起房,你也不愿意借钱不愿意背杠杠,只盼望着房价下跌。那好,房子可能永远与你无缘。一直以来,很多人盼望房价崩盘,盼望房子回归到居住属性,十年前就有人这样想了。

  但是五年过去了,十年过去了,房价一路高歌猛进,丝毫没有暴跌崩盘之意,到头来,房价暴跌只是买不起房人的一厢情愿。而早期买了房的人,因房价上涨受益,态度180度大转弯,都从盼望房价下跌变成了盼望房价上涨,想想是不是这个道理。

  房产增值速度是远远超于工资增长水平的。拿北京来讲,经历过上轮大涨的人都知道,18年的房价相对于14年,从4万一平涨到了6万,而平均工资只从6K涨到9K,看似增长率相差无几。但是买一个房子的成本(按80平米算)却足足涨了160万,相当于15年的工资。

  我记得14年北京楼市低迷的时候,刚需绝迹,我劝朋友买房,大家都喊房子太贵买不起。而16年北京房价大涨到高位的时候,所有刚需都跑出来了,成群结队地上车。

  我问:不是买不起吗?

  答:现在不买,以后就再也买不起了,借钱也得上车!

  那当时低谷的时候为什么不买?

  我感觉房价还会再跌。

  斩钉截铁的样子记忆犹新。

  投资是长期战场,没有几个人会看到5年之后的光景,所以只会用眼前利益去衡量回报,这就是大多数购房者的真实现状。

  所以,买不起房更要买房没什么错误,只是看待角度不同。但一定要明确两个先决条件,首先房价一直处于上涨周期,然后你还要保证自己在高压房贷下活下来。

  那么问题来了,哪些地方的房价会一直涨呢?

  被曲解的真相

  从1987年中国房地产进入商业化市场开始到今天,全国房价已经翻了好几倍了,每次都是一二三四线城市一波接一波地轮次上涨。但是在2018年,中国房地产市场发生了两个根本性的变化,一个是城市分化趋势加剧,二是房住不炒长效机制的落地。

  城市分化加剧的第一个表现在人口流动,其实就也是历史周期的演变过程。过去中国30年的高速发展可谓是创造了人类历史上的奇迹,而这,要归功于中国庞大的人口红利。

  而如今,中国出生人口断崖式下降,老龄化加重和劳动力不足意味着中国的人口红利难以为继,那么在一线发展繁荣之后,以目前的人口储备最多能支持二线城市的崛起与繁荣,而除了城市群周边以外的三四线城市将面临平庸和衰败。事实证明现在已经有大量的千人小镇被时代所遗弃。

  所有人都在不断向上跃迁,追求更高级的物质基础和生活环境,这是无法辩驳的事实。这个从全国高铁流动图中可以体现。

  城市分化加剧的第二个表现在房地产库存量。很多人都把全国人均住宅面积作为房价下跌的重要依据。而且博鳌论坛上,住建部原副部长仇保兴也证明了,中国现在城市化率是60%,人均拥有40平米的住房面积。

  这个数据是没有错误的,但是你在老家小县城里有一套房,而你又在城市里工作生活,这套房能不能算为你的有效住宅面积呢?总不能因为自己农村有一亩三分地,就等着回去田耕野作,颐养天年吧?

  例如北京,按常住人口2100万计算,现在35%的人租房住,大约有735万人在租房,意味着有700多万甚至更多的人平均住宅面积为0。所以,这个数据只能在三四线城市实现。

  然而,对于人口老龄化加剧、青壮年劳动力流失、库存较大的三四线城市,在这次棚改拉升需求把周边农民送进城之后,还有什么原因能继续支持未来房价的持续上涨呢?

  因此严重分化下的中国楼市再也不可能像之前那样,要涨一起涨要跌一起跌,而是一二线繁荣,三线少部分维持,四五线城市走向衰亡。

  “房住不炒”这个口号喊了很多年了,但更多的人却把这个口号作为未来的房价下跌的动因。请问,两者之间有关系吗?

  房住不炒和长效机制的落地目的是为了保护刚需,减弱投资属性,让房子回归居住属性,和房价涨跌没有任何关系。它只是为大家营造了一个公平的购房机会,彻底把炒房客赶出楼市,其实就像股市中,庄家把大户清理出局了,留下散户陪自己慢慢玩。

  房住不炒,其实抑制的是投机需求,但房价上涨的动因来源于真实的住房需求。例如北京上轮房价大涨的主要原动力来自于城市居民改善型需求的集中爆发,和投机并没有什么关系,所以不要指望房住不炒会降房价,要认清这个事实。

  子木一直认为,真实需求是房价上涨的原动力,而供需关系是房价增长速度的斜率,人口基数是房价天花板的参考,而产业和市场经济是房价的依托。

  用这个理论可以推断一切城市房价的预期,而且集齐这些条件的城市很难被调控政策所影响。例如目前的深圳,表面上数据很好看,响应了市场的调控,但是房价环比下降,连续6个月环比下降了6块钱,有真实意义吗?并没有。

  写在最后。

  1.房子被赋予了投资属性,就一定要学会用理性的投资思维去看待房子。我们身处乱世,没人能逃避被割韭菜的命运,连年薪百万的中产都在挣扎,何况身处三四线的劳苦大众?改变不了环境,就要学会适应这个环境。我们要做的,就是尽可能的看清本质,避开割韭菜高峰期,保证自己财富减少损失的同时选择性支持国家建设。

  2.真话难听,良言逆耳。这篇不是为给管清友辩白,而是让大家认清事实。而且看到一条不符合自己观点的言论后,一定不要着急打了鸡血似的扣键盘反击,而是静下来思考这句话到底是什么意思。

  某大V之前也说过:“最穷的人不需要讨论房价,过去投资了房产今天都是富人,过去没投资房产的人,舍不得买的人活该,该你穷!”这句话难听吗?很难听,但是却是最真实的。因为你们身边就有那些因为之前买了房而一夜暴富的人,不羡慕是假的。投资一直是反人性的,只有把这个心理束缚挣脱了,才能有质的飞跃。穷人思维困扰着中国80%的人。

  3.越来越多的人买不起房,这是一个很正常的现象。所以政府才会推出保障房、共享产权、长租房这一系列的长效机制,欧美等西方国家租赁市场的繁荣就是我们今后的写照。很多人说对中国房价已经失望,那是你没有经历过香港人一辈子都住在“棺材盒”里的绝望。

  这个世界就是如此,活得糊涂的人,容易幸福;活得清醒的人,容易烦恼。这是因为,清醒的人看得太真切,一较真,生活中便烦恼遍地;而糊涂的人,计较得少,虽然活得简单粗糙,却因此觅得了人生的大滋味。

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