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北京换房的难点 难点一：连环需求 有这么一类人是卖了自己郊区，或者非*的房子来换教育地产。这种单子一般会导致连环单，因为你的客户要找到一个接他房子的客户，你要把房子卖给你的客户，你需要拿着你的客户付给你的首付款去买更贵的房子，而你看上的房子的房主通常也是有换房需求……于是这个单子会变得异常复杂。一损俱损。七八家连成一个单子也不奇怪。 难点二：交易时间 二手房交易通常包括几个硬性环节：签定金合同;资质审核(房子是否有抵押，是否有户口，是否存在夫妻关系纠纷);解抵押(有时无);房屋评估;贷款;发放贷款;缴税;过户。每一个环节都是需要一定工作日的，而且一环扣一环，没法平行作业，中间遇到十一，春节这种大假期，交易时间还要延长。再加上北京限购，还涉及到一套房二套房征税问题，非常复杂。 难点三：房价疯涨 假定你是贷款或者换房客户，从开始看到过户完毕半年是正常的。这期间连环单不出岔子，或房价平稳，风险就低;如果房价疯涨，风险就高。如果选择先卖房再买房，中间的时间差所带来的房价变化，可以让你或者你想买的房毁约好几次。 北京换房族必须清楚的3个问题 1、摸清周边二手房行情 摸清二手房行情很重要，你需要搞清楚两点，分别是二手房挂牌价格走势、房子从挂牌到成交平均耗时情况。价格决定了你的首付能力，再结合你的贷款能力，从而确定下套房子的筛选范围。而成交耗时情况则决定了房子变现的效率，这是掌握“时间差”的关键指标之一。简而言之，必须你确定自己的房子需要多长时间，以什么样的价格出手。 2、寻找房源 寻找房源比卖房子更重要，而且难度更大，不确定因素更多。对于换房族来说，当你将自己的房子挂牌出售开始，你就得开始寻房之旅。一旦找到还算满意的房子，你需要与中介、房主一块沟通，沟通的重点是时间，最好开诚布公说明自己的情况，从卖房到买房需要花费多长时间，对方能接受的周期是多长。如果卖房子比买房子更加顺利，你也最好和买家说清楚你是换房族，给予一定的缓冲期，买到合适的房子再搬家。 3、先卖房和先买房的成本差异 房款方面，先卖房才有钱买新房子。资格方面，如果是京籍单身或非京籍人群，你没得选，只能先卖房再买房，把握好时间差吧。税费方面，先买房再买房，契税是3%，如果先卖房，还能利用“满五唯一”的话，那么你能省下一笔个税和营业税。 对于换房族来讲，可以多关注一些二手房市场的相关信息，将自己的房屋信息也要尽量全面的告知中介，以便能尽早的将自己手里的房屋卖掉。同时也要注意寻找合适自己的房源，综合交通、环境等的因素，让自己换房能更加的顺利。 |
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