“好产品具有顽强的生命力。”一位地产界老总表示：“现在的高端楼市就好比‘锐角法则’，即延长其中任何一条线就能使之变成钝角。而北京，具有这样的刚性需求。”

　　怀念2007！

　　房地产开发商们，在感受了去年房价如火箭般的疯涨之后，很多人的第一个念头却是对过往的怀念。随着去年年末一系列宏观调控措施的出台，房价的狂飙，也暂时画下句号。

　　如今，天气在逐渐转暖，可楼市的“寒冬”却仍在继续。

　　进入2月份后，北京超过25000元∕平方米的高端住宅成交低迷程度令人始料未及，大量项目每月仅有个位数的成交量。

　　目前京城在售均价25000元/平方米以上的高档公寓项目有36个，由于降价促销等原因，2月份成交均价33531元/平方米，环比1月份微降了2.9％。

　　据不完全统计，北京市普通住宅（除25000元/平方米以上的高端住宅）项目，降价幅度更大，2月份成交均价环比1月份下降了7.1％。

　　“高端品质楼盘的抗跌性远比普通住宅强。”山水文园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)集团董事局主席李辙认为。

　　抗跌标本

　　3月24日，北京星河湾售楼处。

　　记者以购房者名义要求参观其三期样板间，售楼员进行了详细的解说。其目前销售均价为37000元/平方米，当问及楼盘是否有优惠活动时，被告知星河湾从来不打折。

　　在楼市逆流之下，北京星河湾的销售成绩依然看好。2月份，销售套数为11套，总销售额达1亿多元，位列高端公寓销售榜首。

　　“目前房市打折蔚然成风的境况，并不是房价真实的反映。它对于高端楼盘影响不大，冲击也只是暂时的，因为好房子具有核心竞争力。”北京星河湾营销副总监亢东表示。

　　《新地标》调查显示，北京星河湾、山水文园、当代MOMA (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)、裘马都等高端楼盘或坚持不打折，或只有一次性付款有折扣，且折扣非常低。

　　“高端市场抗风险能力最强！”李辙语出惊人。不过，香港高端住宅在发生亚洲金融危机之后，房价的反弹度成为最好的佐证。

　　目前北京二手房价格开始下跌，有的区域楼盘下跌了30％左右，这和1997年香港的情况基本相同。

　　1997年时，香港也有疯狂买房的情况，只要是房子就被抢购一空，情景很像去年北京6、7月份。当时，香港中高档的楼盘可达到80000元/平方米；豪宅价格为200000元/平方米。

　　东南亚金融风暴没让香港落单。房价开始慢慢地下跌，并导致地价下跌，楼面价从7000港元下跌至4000港元。从1998年至2003年，六年中香港的房价共下跌了60％。

　　从下跌的物业档次来看，中档物业下跌了60％，高档物业下跌45％，中低档物业下跌65％~70％。而现在香港的中低档楼盘价格在30000～40000元/平方米，中高档在150000元/平方米。

　　2003年下半年，香港的房价开始反弹，中档楼盘涨幅在60％左右，高档住宅涨幅在120％~160％。李辙分析：“在整个反弹过程中，高档住宅反弹得最快，因为在整个下跌过程中一些投机客已经大批的撤离了，剩下的都是有实力的投资客或自住客，甚至出现了在市场跌的时候，大批有实力的投资客购买豪宅的现象。”

　　实际上，最抗跌最后还是高端住宅市场，如香港的跑马地、中半山、浅水湾、太平山的高端楼盘，而不是地铁房。

　　“锐角法则”

　　高端公寓是从去年第四季度开始，成交量持续低迷。

　　进入2008年，成交低迷的状况并没有好转，25000元/平方米以上滞销的项目已经越来越多。记者在北京市房地产交易管理网上查询了10个价格超过25000元/平方米的高端项目，销售业绩普遍不佳。

　　对于很多高端项目打折的做法，李辙非常不赞同：“大牌房地产公司尽管做了价格上的微调，但这只会加重购房者的观望情绪。”

　　山水文园至今为止仍坚持不打折促销，“物价在上涨、土地成本在增加、高端人士也在逐年增多，80％的居住环境都需要改善”，对于短期内销售速度放缓，李辙并不担心。

　　目前很多高端项目，虽然在一次性付款上有优惠，然而，银行按揭贷款的购房者却拿不到折扣。龙湖·香醍别苑就是其中的代表，其花园洋房一次性付款给出了95折的优惠。

　　“虽然由于自身周期长的特点导致成交不活跃，但长期看来高端住宅的供应量是在下降的。现在高端住宅的租金上涨幅度却很快，其买家具有极强的经济实力，全款购房的客户一般占70％以上。高端住宅的市场中长期是看好的，价格也会维持上升的态势。”月亮河城堡策划经理刘静对《新地标》说。

　　品质决定论

　　“对于高端项目的购买者，大多数已经不单纯地考虑价钱，或是考虑房子值还是不值，而是更多地将目光聚集在住宅自身的品质上。”亢东指出。他还透露，“由于4月份楼市将回暖，北京星河湾也将再次提价，提价多少待定。”

　　北京星河湾二期有一位姓刘的业主，做服装生意。在2007年时，曾因资金周转不灵而一度陷入困境。然而，就在他把家里两辆宝马车变卖之时，却不舍得将星河湾的房子卖掉。“住在星河湾，让人心情舒畅，而且有一种踏实感。”

　　在龙湖·滟澜山，胡畅讲述了他的故事。“当时看了很多别墅，就是没有中意的。最终，龙湖·滟澜山让我下了购买的决心。然而，2008年3月6日签约之前，被售楼员告知房屋东侧有高压线。”

　　听到这个消息，胡畅很感动又很担心。感动是因为售楼员费了那么多工夫，终于要成交的房子，却在卖掉之前告知客户其缺憾。房子的总价在1000万元左右，卖了之后售楼员能拿到一笔可观的佣金。因为担心，也使得胡畅当时没有立刻签约。

　　过了一周，考虑再三之后，胡畅还是再次走进龙湖·滟澜山。“环境、品质以及售楼员的态度，让我对这个企业放心。”