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五一百盘速查 广州楼市大会战即将爆发
作者:佚名 文章来源:不详 点击数: 更新时间:2008-5-5 10:16:47

  导读:

  天河、萝岗31盘

  海珠16盘

  番禺16盘

  越秀8盘

  白云、从化24盘

  花都、南沙16盘

  荔湾、佛山、增城15盘

  从明天开始,市民将迎来五一黄金周,和往年相比,今年的长假只有3天,不过对冷落已久的楼市来说,这72小时宝贵如金,成败如何影响深远。而被淡市折磨了大半年的开发商,五一战果如何,也将很大程度地决定企业命运,是继续大红大紫,还是淘汰出局,亦或“卖儿买女”苟延残喘,一场变局将由此开始。但对置业者来说,今年五一是近四年来首个“买方”市场,4万套的货量,让他们可以气定神闲地选购产品,反复比较优惠,享受开发商提供的各种人性化服务,而不必再恐慌入市,遭海鲜价折腾,担心有钱也买不到好房子。

  或许,这才是一个理性的市场。

  一场楼市大会战即将爆发

  用闪电战、肉搏战来形容今年五一的楼市并不为过,在短短的三天时间内,广州将有超过350个楼盘,约4万套的货量供置业者选择。而为了夺客,各盘之间刺刀见红的血拼也难以避免,2008年的五一,注定是热闹的。和往年相比,今年五一黄金周只有3天,这对楼市的营销来说有利有弊。有利的是,3天时间不利于长途旅游,更多市民会留守广州,他们或会选择看楼置业。不利的是,买楼是大宗消费,需要反复比较权衡,与家人商讨,3天时间相对不够。

  货量:4万套血战五一,北部板块占比四成

  囤盘、捂货、高价、哄抢、日光……这是近几年来广州黄金周的怪象。而今年五一,最大的特点便是海量供应。根据中原地产研究显示,五一全市总货量约3.5万套,比往年上升10%-15%,合富辉煌研究的数字则是4万套。

  相关数据显示,在4万套的货量中,新货、余货之比约是35%:65%.在分布上,中心六区的供应量将略高于近郊四区,不过,供货最大的两个行政区均位于北部,分别为花都和白云,其中花都占总供应量的23%,白云也达到17%,即全市40%的货量在北部板块。番禺、天河、海珠五一货量也不少,黄埔可售数量只有250套。

  价格:优惠多,部分区域企稳

  海量供货,让各大房企的销售压力凸现,价格战在今年五一不可避免,各种促销优惠如今已是满天飞。据了解,五一优惠主要仍是打折,如恒大地产旗下四盘,五一均有不同程度的折扣,其中金碧领秀国际提前认购可获九折;合生创展黄金周则启动“5+1置业”活动,购房可获打折优惠;利海集团在赠送一成房款的情况下,还推出差额返还;就是价格一直坚挺的保利,林语山庄也有9.6折优惠;而珠江地产则推跨区域的“泛珠”八盘五一特惠售楼。

  除了折扣,各种促销活动也不少,恒大名盘御景半岛,5月1-3日举行亲子嘉年华,“恒大一号”豪华游艇也开放试乘;富力地产旗下的富力城,黄金周也将举办欧洲小镇嘉年华;富力桃园则开展品牌汽车乐购活动;而时代地产的时代糖果和时代花生,将在五一启动“糖果梦幻乐园”和“W/S/P/T移动空间”巡展;万科旗下的金域蓝湾,五一也有风筝节登场。

  值得关注的是,尽管打折和优惠是主流,但一些区域的楼盘价格已经找到支撑点。如老城荔湾,在万科的带动下,区域各大楼盘的价格已稳定在13000-14000元/平方米之间。又如珠江新城,目前洋房的售价在18000-20000元/平方米之间站稳。今年五一,这些片区的楼价有望坚固。

  成交:有望回暖,大房企成供货主力

  随着小户型的增多以及价格回调,今年五一的成交有望回暖。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,3月以来,广州商品住宅市场已经出现回暖,五一成交量将持续回升。根据经纬地产统计,今年后三季度,广州全市的货量将达6万套,碧桂园、中海、合生、保利、万科等13家巨头将成供货主力,同时,又将有一批限价房推出。在可预知的海量新货面前,消费者极可能继续看跌、看空楼市,尽管开发商让利吆喝,五一成交也将受到影响。

  今年五一,小户型最夺眼球

  花都唱大戏,华南板块和金沙洲来伴唱

  和去年一样,五一仍是花都唱大戏,不过,番禺华南板块,白云金沙洲今年将不让花都独美。

  70/90政策出台已经接近两年,政策的威力逐渐显现,市面上90平方米以下的小户型渐渐浮出水面,首先是限价房,保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园、龙光峰景华庭,基本上都是90平方米以下的小户型,其次是普通的商品房,如在广园东一带,凤凰城、翡翠绿洲、万象新都、新都盛世名门等楼盘,90平方米以下的货量少则几百套,多则上千套。

  天河区:货量平均

  今年五一,天河的货量比较平均,在核心区珠江新城,广州丽江花园预计有100余套的新货,嘉裕君玥公馆、中海璟晖华庭、珠光·新城御景、保利108公馆、汇峰国际公寓、博雅首府也都有产品在推;在北部地区,则有时代花生、天河北岸和天河峰景;在东部,主要供货盘为保利林海山庄、华南御景园、君林天下,半山溪谷E墅、以及合景泰富的全新楼盘瑜翠园。另外汇景新城、骏景花园也都有新货,该区还有一个全新项目———中强雅苑计划五一前后面世。

  荔湾、越秀:万科唱主角

  老城区荔湾越秀,五一将由万科唱主角,其中位于越秀的万科金色家园一直在推货,位于荔湾的金色康苑五一将有280套左右的新货。

  除了万科,越秀的推货主力包括君汇世家、越秀上品轩、东山锦华和文星阁,荔湾则有芳邻美地、荔港南湾和逸彩新世界(600628行情,股吧)。根据合富辉煌的统计,两个城区五一总货量相加约为3000套,仍然偏少。

  白云:金沙洲继续抓眼球

  从去年十一开始,白云区楼市的热点便在金沙洲,今年五一,金沙洲的中海金沙湾、恒大御景半岛、中粮万科金域蓝湾、时代糖果以及限价房中海金沙馨园和保利西子湾都有产品上市,货量冠白云。

  同时,白云区机场路板块的富力城、纵横缤城;白云新城板块的岭南新世界、万科云山、云山诗意;南湖板块的雅居乐半山豪廷、颐和高尔夫庄园、广州大道北的云山熹景、云裳丽影、柏林半山雅墅等都有新货面世,这使得整个白云区的货量超过7000套。

  海珠:看西部,看宝岗大道

  海珠区是今年五一最闪亮的区域,其中西部的宝岗大道板块将七盘齐发,其中五盘为全新项目。这七大项目分别是全新楼盘水岸榕城、天鹅湾、宝岗华庭、兰亭熙园、可逸豪苑和翠屏瀚宇贵都,以及推新货的翠城花园和兰亭御园。其中仅水岸榕城就有500套的货量,而1.1万元/平方米将是板块的指标价。

  海珠东部依然是合生系的天下,珠江帝景、逸景翠园、罗马家园、珠江御景湾和颐景华苑,将决定东部的成交量和价格。相对而言,豪宅云集的滨江东货量不多,只有珠江新岸、保利康桥、华标品峰等寥寥数个项目在推。不过,与滨江东毗邻的下渡路将有全新项目翔韵雅荟面世。

  番禺:华南板块发力

  今年五一,华南板块各大“金刚”都将发力,其中广州雅居乐将推出全新产品雕刻时光,与新地一起出击五一;南国奥园预热压轴产品果岭一号;江山帝景和珠江怡景湾发售一线江景产品;星河湾继续推豪宅;板块新成员新光城市花园也有南加州别墅供应。

  另外值得关注的是,有第二个华南板块之称的市桥南区,五一将有全新楼盘祈福水城,而番禺海伦堡、番奥冠军城、金沙丽水等老项目,也不会放过黄金周的好时机。

  南沙:告别纯别墅时代

  广州唯一滨海区南沙,五一将告别纯别墅时代,区域名盘南沙奥园、南沙滨海花园、南沙境界,都是既有别墅产品又有洋房产品。而南沙碧桂园则以别墅为主。

  花都:全市供货冠军

  和去年一样,花都仍是五一的当红辣子鸡,货量冠全城。其中仅一个大运家园货量就达500套,万科天景也有380余套。而南航碧花园、朗悦君廷、星缘美居、美林湖等也都是供货主力。

  由于拥有自然山水,花都楼盘的景观出色,而五一前后,中国知名房企浙江绿城将在花都推出桃花源,该品牌的口碑效应让项目值得期待。

  萝岗、黄埔、增城、从化:名盘支撑

  东部三区萝岗、黄埔、增城,以及北部从化,五一主要靠区内不多的名盘支撑。其中黄埔依然倚仗恒大的金碧领秀国际,增城则主要是金地荔湖城、碧桂园凤凰城和翡翠绿洲。而萝岗供货主力包括万科新里程、万象新都、保利林语和万科城。

  北部从化黄金周则由珠江地产支撑,旗下东方夏湾拿和珠江国际城都有别墅推出,越秀城建的逸泉山庄也有别墅产品。另外,当地地头蛇———宏诚·智杰旗下的一线江景项目宏诚海岸,五一也有120套的新货面世。

  选购小户型

  户型和朝向是首要的因素

  由于70/90政策的落地,如今,小户型单位已经随处可见,特别是金沙洲、科学城的限价房,几乎全是小户型单位。就普通商品房而言,在广园东,扎堆的现象最明显,包括凤凰城、翡翠绿洲、万象新都、新都盛世名门等楼盘,小户型的供应成为了主力。

  由于目前在售的小户型一般分为四类,因此购买人群也有所区别。比如,30多到40多平方米的单身公寓一般位于中心区域,如珠江新城的汇峰国际公寓,购买人群一般是投资客,总价不高,也容易出租。但购买公寓产品要看是属于住宅还是商业性质,因为部分公寓属于商业用地性质,只有40年产权。

  而购买其他小户型的大多都是刚刚参加工作不久的白领一族,40多到50平方米的一房一厅或者70-80平方米左右的两房都是合适的置业选择。另外,近90平方米的小三房适合希望一次到位的首次置业者,但又不想有太大供楼压力,这类单位总价不算高,布局紧凑,但有三个房间,父母、子女都有自己的专属空间。

  消费者在挑选小户型时,应当把户型空间和朝向作为首先考虑的因素,因为这类单位多的楼盘,通常在一层里安排较多的单位,空间和朝向不佳会影响到整体通风采光,从而影响居住舒适性。

  选购中户型

  留意细节居住更舒适

  由于宏观调控的原因,90平方米以下的小户型单位越来越多,抢夺了中户型单位存在的空间,目前中户型单位在广州楼市并不能算得上是主流产品,各个板块都可以找到其零星踪迹,天河、海珠、白云以及番禺分布较多。

  中户型单位是三口之家一次性置业到位的最佳选择,位适合那些手头上比较宽裕、追求生活舒适度、希望一次性置业到位的买家,如刚刚结婚的两口或是婚后不久的三口或三代同堂之家。

  在购买这类产品之时,买家应该更加留意细节层面的东西,比如有无大观景阳台、生活阳台、大型飘窗等,这些都可以增加使用的空间,使居住更为舒适。同时,中户型的客厅开间跨度较大,一般会在3.2-4.5米之间,购买时应该尽量选择开间较大的单位,让起居空间看起来更宽阔。另外,三房或四房单位中户型的房间既可以全部设成卧室,也可以将部分改为工作间或者书房等其他功能区域,可根据需要灵活变通。

  选购别墅

  郊区别墅有保值功能

  据了解,目前市场上的别墅产品基本以独立和联排别墅以及叠加式别墅为主,面积以200-500平方米居多,三房或以上,功能齐备,价格的选择幅度也比较大,丰俭由人。

  由于如今别墅产地都离广州城区有一定的距离,所以不少富豪喜欢买别墅来度假,或者看中别墅的保值能力比较好,买来做固定资产。这些别墅买家不一定是广州人,可能是来自五湖四海的生意人,如因为花都、从化离新机场比较近,花都、从化的别墅,就有不少珠三角特别是深圳买家关注,他们买来休闲度假或者改作商务功能当会议室使用。

  选购大户型

  资金到位换房梦早日实现

  如果说90-120平方米的产品是消费者一次置业到位的产品,那么120-144平方米的大户型产品应该是消费者更新换代的产品。目前,广州的大户型产品通常是三房至四房设计,每一个房间的面积也比较大,房间的功能分布如套间、书房等也齐全,居住空间更舒适。

  目前,广州楼市的整体楼价在万元/平方米左右,也就是说,想买一套120平方米以上的大户型,至少要准备120万元,就算首期只付三成,也要接近40万元。如果你手上有着一笔不小的积蓄,收入又比较稳定,渴望住得更舒适,那么120-144平方米的房子,是不错的选择。有调查显示,购买120-144平方米产品的消费者,通常是二次或三次置业人士。

  这类面积的房子,一般是楼盘里比较高端的产品,朝向一般比较好,布局也更为舒适,消费者在选择这类房子时,对其室内间隔等元素基本上不用太费心。而且,因为70/90政策,在一段时间里,大户型将是越来越稀缺的产品。

  选购超大户型

  若两套打通则贷款利率高

  超大户型是豪宅的一种,通常以复式、跃式、大平层等形态存在,空间灵活。一般而言,144平方米以上的房子,有一定的稀缺景观,结构在三房或三房以上,由于面积大,一切都有可能,套间、衣帽间、书房、工人房等该有的功能都齐备,甚至有些户型还照顾到住户中每一个人的私密性,设有双套间或者三套间。

  按目前广州楼市的均价而言,想买一套144平方米的超大户型单位,要准备大约144万元。这表明,在广州市区,超大户型已经同普通的消费者没有关系,纯粹是中产、富人的居所。

  由于新政的缘故,有专家认为,以后广州的超大户型将买少见少,所以价位会比较稳定甚至可能还会攀升。趁着目前市场上超大户型产品还比较多,还有得挑,想买还是要趁早。

  但要注意的是,因为70/90政策的出台,纯粹的超大户型单位已经买少见少,有些在售的超大户型其实是由两套中小户型打通的,一买就要买两套中小户型,如果要银行按揭的话,可能会遇到首付和利率的提高。

关键词

:五一 花都 小户 别墅 楼盘 

 
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