政府调控楼市,组合政策连续出击,风险和矛盾此起彼伏。为何房地产市场的损失最终都由弱者埋单?

　　□ 财新《新世纪》记者 兰方 李慎 | 文

　　京版“限购令”颁布后不久,2011年3月5日,北京东五环外楼盘“远洋一方”二期的北润园又一次开盘售房。

　　该楼盘属于远洋地产旗下项目,而远洋地产,作为一家颇具规模的上市公司,已多次在北京、上海等地将“地王”收入囊中。

　　不过,售楼处开门迎客的同时,也迎来了一群不速之客。上午8时许,一群手持“退房”标语的“抗议者”,逐渐聚集在售楼处周围。随着前来看房者增多,他们开始散发名为“用我们的血泪给您换来的购房经验!”的传单。

　　“抗议”的缘由,和新盘的价格有关。与前一批房源相比,此次楼盘销售均价实际每平方米直降4000元。而这已非第一次降价。

　　参与“抗议”的,是北润园前两次开盘时购房的30多名业主及其亲朋好友。他们分别在去年的4月和11月,以每平方米2.5万元的均价买入北润园1号、4号、5号、9号楼中的期房。可元旦刚过,同一小区部分户型就以每平方米4000元的降幅销售,而现在新开的300多套房屋,更是延续了降价的势头。

　　“抗议者”真正的诉求,是摆脱政策变动所加于其身的巨大资金压力。自他们去年4月签约买房起,国家楼市调控屡屡发力,首付比例提高,贷款利率上调,相应的折扣也取消,而售楼人员承诺的楼盘封顶时间延后,导致部分购房者成为“被调控”的对象。

　　权衡陡然增加的购房成本和未来支付风险,不少业主希望退房。然而,根据买卖双方的合同约定,因贷款政策变动导致业主无力支付房款的情况,被排斥在“不可抗力”和“情势变更”之外。若要退房,业主们需承担违约责任,违约金为总房款的20%,相当于几十万元的首付款要“打水漂”。

　　他们的要求被开发商坚决拒绝。开发商称,楼市定价完全是市场行为,买卖双方各担风险;至于政策变化的风险,购房合同中早已约定由购房者自担。

　　败北供需博弈

　　维权者的处境并未获得广泛的同情,相反还遭到不少网友讥讽。一网友在财新网留言称:“开发商绑着你的手让你签的合同?你看不懂中文就签合同?你看不懂就签一个几百万的合同?签合同的时候只想着房价年年会涨,40万首付很快就会变成增长的财富,就不想想风险,怪谁?”

　　维权者对此备感委屈。“我们是一群有‘刚需’的购房者。”参与维权的业主向财新《新世纪》记者这样表明身份。他们中年轻人居多,多为首套房。

　　去年以来,京城CBD东扩和通州新城规划等概念忽然火爆一时,以往被视为“价格洼地”的东五环外楼盘价格飞涨,“远洋一方”二期北润园在2010年4月开盘伊始就受到市场热捧。北润园首次开盘前便有近千人排号,此后开发商的报价连续上调。

　　“刚需”小王介绍起当初买房签约的辛酸“三部曲”:2010年的2月、3月间,“远洋一方”对前来咨询的人给出了2万元一平方米的报价,有意者可先报名。约三四周后,当初报名的人被告知,想要买房先需摇号。参与摇号者需到指定银行开户存上5万元。而此时他们得到的报价,已涨至2.2万元一平方米。

　　所谓的报名、排号,是开发商了解市场需求最常用的方式。一旦行情看好,开发商便有可能上调开盘价。4月17日,“远洋一方”开始网络摇号。摇上的业主一周后选房。小王回忆,据当时销售员的介绍,有两三千人在排号。自己最后能被摇中,颇感幸运。没想到,选房当天,房子报价又涨了,到了2.5万元一平方米。“没有一点议价的能力,只能被动追涨。”小王说。

　　为防止开放商操控房价、遏制报价短时间内暴涨,北京市自2010年5月出台了“一房一价”的政策,即在开发商申办预售许可证时,就需明示每一套住房的价格,最终购房网签的价格,不得高于申报价格。不过,对此价格,政府并不进行实质审查。至于备案之前的抬价过程,则不在政策监管之中。

　　“买房气氛很紧张。销售一次又一次打电话,连选房也就两分钟时间。”小王回忆自己当时的心态。小王称,销售人员还承诺,“远洋不会降价,如果降价了,肯定会补偿差价”。

　　容不得更多考虑和犹豫,业主们纷纷交下5万元定金,选好了房。三天后,买主们交首付款。此时,他们才第一次看到销售合同。小王告诉财新《新世纪》记者,当时的选择,要么全盘接受,要么不签,同时损失5万元定金。

　　大多数人只能匆忙选择前者。维权者们说,随着楼市价格几度狂涨,就算知道合同是霸王条款,但“你不签合同,自会有别人签”。

　　双重打击

　　以为随后就安心等着收房的业主们,等到的却是楼市调控的连续打击。

　　2010年4月首轮调控政策落地,要求提高二套房贷首付比例和贷款利率,北京楼市成交量随之一路下挫,购房者观望和徘徊气氛浓厚,也有不少楼盘进行让利,价格出现松动。

　　当年9月底,第二轮调控政策发力,首套房首付一律调高至30%。4月买房的这一批业主,均“被调控”,他们都需要在楼盘封顶放贷前再凑出20万到30万元不等的一成首付款。

　　“我们这样的工薪阶层,几个月里怎么挣得出几十万?”小王夫妇双方家境都不宽裕,再拿不出一分钱来了。

　　此后一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价,半数房企打折促销。2010年10月,与“远洋一方”位置相当的“远洋新悦”开盘,成交均价每平方米不过1.8万元-1.9万元。不过,销售人员认为两个楼盘并不具有可比性。

　　2010年11月,“远洋一方”二期北润园9号楼开盘。参与“维权”的宋冰以2.5万元一平方米的价格购买了9号楼2单元的一套小户型。2011年1月3日,刚刚签完合同的宋冰却听到让她“崩溃”的消息:“远洋一方”对9号楼的1单元进行促销降价销售,降价幅度在4000元左右。

　　“我感觉被严重欺骗了。”在宋冰看来,明明是同一区位、同一户型、同一栋楼的房子,相隔几天时间便大规模降价,对已购房业主而言极不公平。

　　对此,一些业内人士分析称,不排除这是因为随着调控政策发力和信贷收紧,不少开发商资金链紧绷,往往利用预售政策的便利,随时以各种方式放出一些打折房进行变相融资,实际上,开发商这样的做法,去年年底以来尤为普遍。但远洋地产认为,对于个别项目的阶段性促销,是区域公司根据市场环境、消费者和客户需求等各方面情况制定的,是正常的商业行为。

　　几乎在降价的同时,“远洋一方”又推迟了售楼时承诺的楼盘封顶时间。维权代表陈旭(化名)告诉财新《新世纪》记者,“远洋一方”对其宣传的项目封顶时间为2010年12月底,根据银行放贷规则,此时业主就可以办理贷款手续。尽管根据第二轮调控政策,当时首套房首付比例已提高,但大多数银行仍有7折利率优惠。但封顶时间延迟至2011年5月,新的政策又陆续出台。

　　2011年1月26日,第三轮调控政策出台。二套房首付款提高至60%,重申贷款利率不低于基准利率的1.1倍。紧接着,央行自2010年10月以来的第三次加息。

　　贷款利率上调,相应折扣的取消,小王粗略一算,除要补交21万元的首付款,他们每月本要负担8000元有余的月供,还将加重1000元左右。

　　考虑到每个月小两口税前总收入不过1万多元,“这下子真的是买不起房了。”小王第一个念头便是“赶紧退房”。而另一部分业主,却更是进退两难。在京版“限购令”出台后,他们中相当大一部分人并没有北京户口或连续五年的社保、纳税证明,一旦退了房,一两年内就再也买不上了。

　　“霸王条款”

　　基于销售员们曾给予“不降价”的口头承诺,前期高价买房的业主们提出,希望远洋一方平等对待北润园所有业主的权益,补偿2010年4月和12月,以2.5万均价购买远洋一方业主的差价。

　　事实上,类似的“降价纠纷”,在金融危机期间即多有先例。2008年,万科地产在杭州率先降价,此举不但遭到业主强烈反击,售楼处被砸,工作人员被打,更遭到杭州市其他开发商的联合谴责,称其破坏了“价格联盟”。

　　开发商对此予以回绝。在给业主的回函中,远洋地产强调,关于房价一事,“我们所有的承诺已体现在双方签署的合同中,我们按照合同约定执行”。

　　基于延迟封顶造成的购房成本上升,业主们还向开发商提出第二个诉求,即维持业主20%及50%的首付比例不变,并对利率差异给予补偿。但这在“远洋一方”看来也不可接受。远洋地产向财新《新世纪》记者解释,对于该项目,公司与客户双方签署的合同中并未承诺楼座的封顶时间。

　　一位业内人士认为“这是行规”。在购房过程中,开发商一般不会给出明确的封顶时间,因为封顶的时限本身有很大的不可控因素,包括季节、开发商的资金状况、施工单位的进度等,其中主要与总包单位有关,总包下面还有各个分包,一个分包单位的施工慢了,整个项目的进度都会受到影响。

　　诉求被开发商一一驳回后,不少业主才认真翻看合同。合同附件中,有一条曾被他们中大多数人忽略的条款:“因金融机构贷款政策调整等原因导致买受人未能获得银行贷款或所获得的银行贷款不足支付其所应付之购房款的,该情况不属于不可抗力或情势变更的范围,买受人需按合同约定支付购房款,并应承担如逾期所致的违约责任。”

　　业主们对此条单方面加重其义务的条款颇为不平。在合同中,这一重要条款非但没有突出显示,反而以更小的字号印刷。令其更感不公的是,在买房人全面承担政策变动带来的不利的同时,因政策原因造成开发商延迟交房,则是免责的。

　　大成律师事务所合伙人崔桂台认为,合同中的此项条款虽然看去“滴水不漏”,但相关的调控政策,是在交易双方签约之后发生的客观情况,是双方均无法预见、无法避免和克服的客观情况。如果将其排除在不可抗力或情势变更之外,显然违反了民事交易中的“公平原则”。

　　业主们与开发商方面前后两次接洽,并未达成共识。不少无力支付首付款的业主坚持要求退房。而根据双方在合同中的约定,买受人提出书面退房申请后,需经出卖人同意;若不同意,双方应继续履行合同;如果同意的话,买受人则要支付20%的违约金。

　　“这都是霸王条款!”业主们此时才意识到,他们已经被自己所签署的合同约定困于进退两难之境。

　　谁尝苦果?

　　与开发商多次交涉无果后,3月8日,众业主无奈只得集体来到朝阳区建委和房屋管理局投诉远洋地产的“违规行为”。

　　然而,建委的工作人员告诉他们,在合同当中,开发商并未与其约定楼房封顶时间,只要能按时交房,谈不上违规违约。“就算是给你们有过承诺,你们现在也口说无凭啊!”

　　至于价格问题,则应由发改委负责监管。该工作人员向其解释,“一房一价”是为了保证商品房销售的公开、透明,对备案的价格并不审查,开发商当然可以打折销售。

　　关于政策原因导致业主无力履约,能否无条件退房的问题,房管局的工作人员也颇感无奈,“当初制定政策时没人想到会有这么多问题。”

　　业主们的面前,似乎只剩下诉讼一条途径。而冗长的法律程序和诉讼风险让他们大部分人提前有了挫败感。在楼市涨跌莫测的变局中,开发商可以组成价格联盟,有绝对的话语权,相比之下,他们觉得自己更像是案板上的鱼肉。

　　以合同为例,上述业内人士向财新《新世纪》记者表示,房地产销售合同经历了一个不断完善的过程,但事实上,更多是单方面加强了对开发商利益的保护,购房者只能按照合同范本签署合同,就算有异议,也往往得不到回应和解决。

　　也正是针对买卖双方不平等的缔约地位,各地政府都曾出台指导性的标准合同。而开发商依然可以补充协议的方式制定“霸王条款”。不少地方的政府则以专项检查、专项审查的方式为处于弱势方的消费者“把关”。

　　而这种行政性审查,其效率及公平性却差强人意。陈旭对财新《新世纪》记者说,如果交易信息能够多一些透明,如果政府能够在对交易多一些有效的事前监管,如果相关的法律能够更完善一些,如果对于开发商的欺诈行为多一些实质性的约束,也许他们就不至于走到今天这个地步。

　　在一些学者呼吁政府进一步加强监管、更新标准合同的同时,一位公共政策专家则向财新《新世纪》记者指出,市场的形成,还是主要依赖买卖双方的博弈,目前维权者的困境主要是扭曲的供需关系造成的,政府应该做的是从土地垄断的源头上增加供给。

　　不过,现阶段的调控仍着力抑制投机性的需求。中原地产最新数据显示,限购政策出台后,以投资客为主的高档住宅市场立刻萎缩。以上海为例,2月份单价4万元以上的高档二手房成交仅占全部成交量3%,相应地单价2万元以下的中低档房源占比却提高到总成交量48%。限购对于投资投机性需求的打击确实立竿见影。但楼市调控令并不能精确绕开维权者们那样的“刚需”,而以大规模投资保障房为主的扩大供给措施,也并不能惠及小王那样有一定收入基础的人群。

　　在远洋一方等楼盘率先降价后,北京楼市成交量的冰点也提前来临。北京房地产交易管理网数据显示,3月6日,北京市住宅成交仅51套。

　　但在小王们这些纠结于能否实现住房梦的业主们看来,这并不意味着调控的成功。他们仍然有着难以平息的困惑:为何房地产市场的所有损失最终都是弱者来埋单?