上周末，位于大兴枣园的红木林开盘，当天推盘350套，当日成交240余套，去化率达7成，成为冷淡楼市下的一个难得热销楼盘。

　　统计显示，5月商品房期房住宅签约套数为6139套，环比4月下跌了1.3%。尽管北京楼市成交仍然持续低迷，然而在调控后，一些楼盘定位准确，价格策略适中，获得市场认可。一类是集中在四环外、具有优越的轨道交通的刚需楼盘，如红木林、中建国际港、首创芭蕾雨悦都等；还有一类是位于城中心的高端楼盘，比如有金贸府、中海9号等；此外，北京周边拥有优质资源的楼盘，如天鹅湖等也获得热销。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，随着楼市调控的进一步加大，未来几个月将出现大量纯新盘的集中入市，各楼盘间的销售竞争将加大，定位准确、价格合理或拥有稀缺资源的楼盘将在市场中赢得购房人珍贵的房票。

　　畅销型楼盘之刚需盘

　　低总价小户型获热销

　　价格优势明显

　　据了解，自2月楼市调控以来，随着供应激增，楼盘滞销加剧。不过，无论市场如何变幻，刚需适中存在。在市场中也有一部分针对刚需量身定做的楼盘获得了很高的认购率和签约率。

　　今年3月，首创芭蕾雨悦都迎来了2月新政后的首次开盘。此次共推出339套房源，全部为80平米两居、90平米三居户型。截至6月1日，北京市房地产交易管理网显示，芭蕾雨悦都已签约314套，成交均价为16256元/平米，属于低开项目，签约率达到93%。

　　作为传统低价热销区域，大兴多个楼盘获得畅销。

　　红木林于5月29日首次开盘，共推出350套房源，开盘当天项目认购240余套，去化率达到70%。据开发商介绍，红木林项目由北京城建于2009年12月以11000元/平米拿地，在价格定位上，首期开盘均价为20500元/平米，这也是开发商根据市场接受度定的一个成本价。

　　5月开盘的中建国际港主推1号楼的264套房源，折后价格为每平米18000元左右，平开的定价策略使首期房源消化了190套左右。

　　此外，南五环内的大盘鸿坤理想城项目也在5月开盘，推出136套房源。该项目将价格定在21000元/平米，比之前市场预计的25000元/平米要低4000元/平米，项目当天售出80套，成为了逆势热销项目的一员。

　　此外，还有华业玫瑰郡、远洋一方、保利花园等主打小户型楼盘，均在市场中有不俗表现。

　　刚需族支撑成交

　　虽然目前楼市正在经历严厉调控，但从政策导向来看，还是支持刚需的自住买房需求的。据开发商介绍，这些热销盘的客群定位基本一致，均为刚需族提供住宅产品，明确的定位使楼盘获得不错业绩。

　　据中建国际港项目的工作人员介绍，在已销售房源的客户中，首次购房客户的比例大约占60%—70%。鸿坤理想城相关负责人也表示，从销售的户型上分析，仍然带有比较明显的刚需特征。例如开盘当天，两居室全部售罄，而大户型的销售却比较缓慢。

　　而红木林项目则在蓄客期间打出“婚房”的卖点，低总价低首付的特点也吸引了不少刚需白领的注意，开盘当天到来的购房人80%为首次置业的刚需客群。其中55平米一居和81平米两居最受欢迎，开盘基本售罄，70-80平米两居也接近售完。

　　据悉，红木林、鸿坤理想城、中建国际港均有部分大户型在售，大户型的销售速度明显慢于楼盘的100平米以下小户型，在现有市场环境下，大户型出现滞销的局面。

　　轨道交通旁小户型最抢手

　　从上述热销楼盘观察，不难看出其共有特性。比如这些楼盘虽然位于城市边缘，但临近地铁，交通便利。同时这些楼盘的价格介于20000元/平米上下，户型又以100平米以下为主，很好地控制了总价和首付。

　　红木林销售代理公司思源经纪负责人表示，仅靠价格是很难打动刚性需求的，关键是项目本身符合刚需人群的需求。“例如刚性需求比较依赖轨道交通，红木林距离大兴地铁枣园站只有几百米，就很打动消费者。”

　　红木林、芭蕾雨悦都、鸿坤理想城都是靠近地铁的小户型产品。红木林项目负责人表示，项目是纯新盘首次开盘，定位明晰，产品户型紧凑，低总价、低首付是楼盘畅销关键因素。

　　畅销型楼盘之高品质豪宅

　　激活改善性需求

　　日前，位于广渠路15号的高品质住宅金茂府正式开盘，首期推出的240套房源开盘即热销。在整体楼市尚显疲软的市场态势下，金茂府的热销引起了业内广泛关注。

　　据了解，该项目共规划有982套房源，此次推出了240套，全部是大户型，其中包含8000元/平方米左右的精装修，送厨卫家电家具。

　　同样热销的还有中海九号公馆，该项目紧邻西四环，距离地铁9号线郭公庄站500米，主力户型为170-210平方米的3-4居，同时，精装修房的均价仅为32000元/平方米，与周边二手房基本持平，不少周边居民卖掉二手房，筹集资金来买中海九号公馆。

　　此外，其他的一些品质住宅如远洋·万和城、西山壹号院、华润·公元九里等也都受到购房者的青睐。

　　这些楼盘都在城市核心地段，高性价比引来买房人高度关注。户型偏大，符合改善需求的刚需人群。因此，以上项目的热销并不意外，它们在地段的稀缺性、品质的高端性和价格的合理性上都契合了市场的需求。

　　畅销楼盘之优质资源楼盘

　　环境优美备受追捧

　　5月份，不少拥有优美自然资源的别墅项目，也收获了热销。

　　如位于京西南板块的华银·天鹅湖推出金峪谷组团，当天销售114套，销售金额近2亿元，销售率达到94%。据了解，天鹅湖位于世界地质公园板块，依托2000亩大湖、5000亩山林，构建了生态人居、休闲养生、商务会议与休闲度假为一体的欧洲风情小镇。本次推出的金峪谷组团为纯山地联排、叠拼别墅，位于天鹅湖的北峡谷，区域地势落差近90米，此批房源还附赠庭院、露台等。

　　相对于市区拥挤的交通、嘈杂的环境，华银·天鹅湖优质的自然资源和丰富的配套，受到购房人的认可。

　　中建国际港折后价格为18000元/平米左右，平开的定价策略使其取得不错的销售业绩。