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踏准节拍是正道 2010年买房6个绝佳时机

2010-1-21 11:57:09  文章来源:搜狐证券  作者:琴酒  【字体:

  房价有没有泡沫的争论已经毫无疑义,最重要的根本现实是市场“不差钱”,过度地唱空说什么要崩盘和唱多要大涨都是十分弱智和对国家对全国人民不负责任的行为,如何踏准节拍才是正道。2010年的房价走势将是一个“震荡”行情,随着某项可能具体所谓“组合拳”政策出台的“震荡”行情。一个政策出台,会影响一段时间,此后又会被消化,等下一个政策细节出台,又会震荡一下。

  目前又到了所谓的政策调控的时期,很多市民“满怀希望地”等待政府“打压房价”在持币待购,而更多的市民却依然无比的矛盾:买吧,眼前价格这么高,又怕买了以后国家的政策一调控象2007年那样跌了白白损失血汗钱;不买吧,又怕涨了更买不起。如此种种,很多人白白错过了一次又一次的购房良机,只留下无穷的“悔恨”。那么,究竟如何才能把握机会了?首先老百姓一定要转变一个买房理念:那就是,不要指望买一套房就能住一辈子,而是要做好自住和投资的准备,随时根据政策进行适时调整:耐心等候各种政策机会,涨了就卖,跌了就再买回。最多只做5-8年的准备。只有这样,才能真正买得起房。我们五年来的第一线市场跟踪与政策研究分析结果表明:中国楼市只是一个政策市,一个“伪”市场化的产物,中国楼市最适合的操作手段是“波段操作”、“高抛低吸”。

  很多善良的老百姓一直以来买的房子都是用来自住的,所以即使涨得再多,也只是纸上富贵,毫无意义。那些辛辛苦苦任劳任怨勤勤恳恳上班的老百姓即使再辛苦工作,其收入也赶不上房子的上涨速度。有的人好不容易攒到钱了,但房价又上涨了还是买不起。根本的原因是,中国目前的政策导向本质是:房子并不是用来住的,而是鼓励人们用来“炒”的,房价有没有泡沫的争论已经毫无疑义,最重要的根本现实是市场“不差钱”,过度地唱空说什么要崩盘和唱多要大涨都是十分弱智和对国家对广大老百姓不负责任的行为,如何踏准节拍才是正道。。

  如果十年前的2000年,某个人以5000元/平方米的单价元买入一套100平米总价50万元人民币的房子,如果他在十年之内在三级市场上没有一次以上转让行为,即使他这套房子到2009年涨到市值200万元,他的资产依然是“纸上富贵”的“负资产”,因为在这十年中,50万元如果没有跟上国家每年GDP的增长幅度随之增值100%,在十年后的今天他这50万元人民币已经贬值一半以上。但如果这套房子在2007年高位时以200万元在三级市场卖出,那么2000年投入的这50万元已经增值300%,帐面净增值利润为150万元,远远超过10年GDP的1倍的增长,随后如果能在2008年再用这200万元购买2套房子,在2009年以升幅50%的平均标准卖出,可以增值到300万元人民币,也就是说,如果在十年内有2次以上的“波段操作”行为,某人十年前投入的50万元人民币最低可以获得250万元的总增值收入。

  因此当我们明白了这个非常简单的道理后,如何跟上节拍,让自己的财富在房地产市场中复利增长就是一个很现实的问题。

  具体到2010年,如何把握买卖机会呢?在国家经济长期继续向好,GDP持续保持稳定增长(据说2010年要在9%以上),货币政策继续宽松,信贷政策只是微调的现状与大背景下,经过综合分析后认为,2010中国房地产市场存在较多变数,但会有很多可操作的机会。具体来说,2010可能会有以下6种可能的新情况出现,带来可能的6个入市买房的时机。每一种新情况出现期间房价都会有一些震荡,都是绝佳的入市“波段操作”的入场机会,广大市民可以好好把握,密切留意,在别人恐慌的时候不妨贪婪一次,让自己不再错失良机。

  第一个绝佳买房机会与信号:2010年二套房贷政策必定还要进一步紧缩。一旦国家要求这个政策在各大银行落到实处执行,必然会导致投机和投资需求萎缩,因为其无法轻易获得贷款,首付大大提高,投机成本增加而获利减少,会带来新房、二手房的贷款申请困难,二手房的转手较难(接盘难度加大)。

  具体买入时机与实战操作:建议大家要密切人民银行等机构发布的新闻消息,一般来说,因为手眼通天的人物比较多,这些信息一旦要确定公并布,必定会先有人先知先觉提前知道,然后在市场上具体反应出来,价格会随之松动,这时会让一些不明真相的群体观望。此时市民可在消息公布后的1个月内入场选择性购买。

  第二个绝佳买房机会与信号:物业税2010年可能会出台。但反复分析的结论是:物业税首先会针对大户型,高档豪宅、别墅,极有可能在部分房价涨幅比较大城市如深圳、上海、北京等地试点(目前深圳是在空转)。对普通住宅暂时不会征收物业税。

  具体买入时机与实战操作:建议大家要密切留意国家税务部门等权威机构发布的新闻消息,一般来说,这项政策虽然对普通住宅来说没有实际抑制效果,但在公布前必定会先行一步在市场上具体反应而带来至少1-2个月的“恐慌”信息并会把这种“恐慌”心理放大。在手上有很多房子的投资和投机者以及手上有多套房子的普通老百姓开始恐慌的时候,市场上的抛盘会非常多,价格会随之松动。没房的老百姓不妨贪婪一下,此时市民可入场选择性大胆压价买入。

  第三个绝佳买房机会与信号:2010年针对外资购房可能会重新紧缩。外资在中国房地产市场一直是兴风作浪。以深圳为例,根据实际调查,很多楼盘多年前就由境外人士包括香港同胞大批“潜伏”,最要紧的是,他们绝对“不差钱”,还有就是境外资金购房如要按揭贷款由于要多一套公证的手续,因此很多都是不在银行贷款而是付一次性全款的。自2008年国家对房地产实施优惠政策后,针对外资购房的政策限制已经比较松了。

  具体买入时机与实战操作:建议大家要密切留意国家相关部门发布的新闻消息,一般来说,这些信息在公布前后的1-2个月内,境外人士购买新房的比例会降到最低。同时一定会有一些持有物业的境外人士在三级市场抛售手中筹码。市场上境外人士的抛盘会多起来,价格会随之松动。没房的老百姓不妨贪婪一下,在这时市民可入场选择性大胆压价买入。

  第四个绝佳买房机会与信号:转售二手房的个人所得税会从严征收(目前大部分是阴阳合同,按房产登记价过户,实际上国家是收不到任何个人所得税和营业税的)。甚至可能是由相关部门制订一个市场标准来执行,这样就不会再出现一套市场成交价100万元的房子只按原房产证登记的10万元过户收取税费了,从而增加了投机买卖的成本。

  具体买入时机与实战操作:建议大家要密切留意国家和地方税务部门发布的新闻消息,一般来说,一旦确定,在这些信息在公布前后的1-2个月内,一定会有大批手上持有物业的机构和个人在三级市场上疯狂抛售手中筹码,价格会随之松动。没房的老百姓不妨贪婪一下,在这时市民可入场选择性大胆压价买入。这一点,在今年年前即使是“虚惊一场”的营业税优惠取消的政策,都导致不认真研究政策不明真相的买卖者在各大房产登记中心排长龙过户的现象就是很好的“诠释”。

  第五个绝佳买房机会与信号: 2010年保障房政策会动真格落实。这样将解决一批中低收入者的住房问题,减少商品房市场的部分需求。

  具体买入时机与实战操作:建议大家要密切留意地方政府公布的关于政策保障房的建设进展与具体数量信息,根据具体套数来进行分析。实战来看,一旦这批政策保障房上市,这个政策保障房附近的商品房楼盘会少一部分目标购买群体,这个地区的商品房新盘价格会有一些松动。在这时市民可入场有选择性购买。

  第六个绝佳买房机会与信号:2010年国家的政策是会重点支持增加普通商品住房的有效供给。主要是大量增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。

  具体买入时机与实战操作:建议大家要密切留意地方政府公布的中低价位、中小套型普通商品住房的总套数及开工与完工时间。根据某一地区的具体套数来进行分析。实战来看,如果某一区域政府公布的规划要建大批中小套型普通商品住房,势必带来该类户型的价格竞争。此时市民可多方选择性买入。

  我们想反复强调的是:如何踏准节拍才是正道,房价有没有泡沫的争论已经毫无疑义,最重要的根本现实是市场“不差钱”。2010年的楼市会很“热闹”。2010年的房价走势将是一个“震荡”行情,随着某项具体政策出台的“震荡”行情。一个政策出台,会影响一段时间,此后又会被消化,等下一个政策细节出台,又会震荡一下。

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