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外资在华“望楼兴叹”

2010-2-20 11:01:30  文章来源:华尔街日报  作者:佚名  【字体:

Bloomberg News

  上海的摩天大厦群华尔街一些房地产投资巨头经历惨痛后,正在掂量它们在中国的下一步行动。而就在此时,中国国内投资者已经在填补他们让出的空间,筹集资金抢购各种豪宅。

  最新的证据是,上海复地(集团)股份有限公司上周同意向高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)旗下主投房地产的投资公司支付3.28亿美元,以换取豪华住宅区上海花园广场(Shanghai Garden Plaza)的100%权益。

  据房地产经纪商世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的数据,在中国去年除土地转让交易外金额超过1亿元(合1,460万美元)的房地产交易中,83%的买方为国内投资者,其中既有上市开发商、私募基金,也有富裕的个人投资者。而在2005年,这类交易80%的买方为外资。

  出手阔绰的国内房地产投资者正在从本国银行举借债务,从中国越来越多的本地投资者处吸引投资,并通过他们的人脉网络迅速参与到土地交易中。相比之下,外国投资者的风险容忍度往往较低,参与交易需要获得审批,资金的挪进挪出也需要通过中国严格的外汇管制关口。

  普衡律师事务所(Paul Hastings, Janofsky &Walker LLP)驻北京的合伙人罗斯坦(Joel Rothstein)说,房地产是一个被高度限制和监管的行业,而且中国政府近年来正日益加大外国投资者在华从事房地产交易的难度。他说,如果你想进入一线城市,你就得和可以获得银行融资、并且不需要走外商投资审批手续的国内投资者竞争,祝你好运吧。

  与其他因素一起,新一轮竞争已经让中国房地产市场一派火热,一些专家警告说,这是一种新的泡沫。渣打银行 (Standard Chartered Bank)驻上海的中国区研究部主管王志浩(Stephen Green)称,过去一年,全国地价上涨了106%。

  过去一年,外资很大程度上是在场外观望,部分原因是它们在国内经受挫折后需要弥合伤口。它们还遭遇了市场的剧烈波动。几年前,地价大幅下跌,而现在由于受到政府刺激的支撑,地价又在强劲反弹。

  重要高管的离职,给一些外资房地产巨头带来了沉重打击。花旗集团(Citigroup Inc.)旗下地产投资公司Citi Property Investors和美林公司(Merrill Lynch &Co.)都在公司重组过程中失去了它们的高级管理人员。去年美林公司将其26.5亿美元亚洲房地产机会基金的管理权招标出售,花旗集团现在正在出售旗下的全球房地产投资子公司。

  其他手持现金、希望在中国房地产市场抄底的投资者却从来没有等到机会,因为北京大规模的银行贷款在金融危机期间给楼市价格托了底,充沛的资金供应也使得国内买家得以迅速出手收购这些资产。

  一个颇有影响的资产出售行动是,曾引领中国地产私募的摩根士丹利(Morgan Stanley),去年8月份以3.6亿美元的价格将其位于上海的52层写字楼出售给了北京商业地产开发商SOHO中国(SOHO China Ltd.)。摩根士丹利说它从这桩交易中赚了钱,但SOHO的获利或许更为丰厚。它将这幢楼约三分之一的楼面作为商住两用房转手卖给了国内公司和投资者,利用它自己的本土化销售网络进行销售,目标是来自台湾和上海邻省的商人。

  竞争也将越来越多地来自汉威资本管理有限公司(Harvest Capital Partners Ltd.)这样的投资者。汉威资本是一家由国有企业华润集团(China Resources Group.)控股的私募股权投资基金,它正打算从外国人手中为其两只中国零售地产基金筹资8亿美元。它还标榜与中国的顶级交易撮合者有良好关系。

  汉威资本副董事长兼华润集团副总裁蒋伟说:过去一年的情况说明,拥有本土专长和支持是在中国房地产行业取得成功的一个关键因素。

  国内投资者也在筹集国内资金去参与竞争。和高盛做前述交易的复地集团,去年从大陆富裕个人投资者手中筹集资金5.5亿元,组成一只基金和复地旗下的开发项目一起投资。这只基金在二线城市成都和南京最近两个住宅项目中已经投下所筹集资金的40%以上。高盛一位发言人拒绝就前述上海的交易置评。

  另一个竞争来源是中国的保险行业。2008年中国在立法上做了调整,为保险公司投资房地产松了绑。中国最大保险公司之一中国平安保险(集团)股份有限公司通过一家信托公司,和两家大型开发商在新项目上展开合作。未来三年中,它将向中国房地产市场投入250亿元。作为该公司首批进行的一桩交易,平安的信托公司去年与国内上市企业金地集团合作,向上海的一个开发项目投资了16亿元。

  随着国内投资者的影响力越来越大,海外地产基金正在另僻蹊径,以图在中国这一世界最具长远前景的市场立于不败之地。

  那些谋求在华再获增长的外资或许可以采用的一种业务模式正被总部位于上海的美国私募股权公司普凯投资基金(Prax Capital Management Co.)所尝试。去年,普凯投资成为第一批获准组建人民币基金的外资公司之一。普凯投资没有回应记者的置评请求。

  Jonathan Cheng

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