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北京压缩地价款筹集时间 业内:全款需三日交齐

2010-2-28 17:31:34  文章来源:中国经济网  作者:袁晓澜  【字体:

本报记者袁晓澜北京报道

  大龙“假地王”被收回的后遗症正影响着现在的北京土地市场。一位近期在拿地的开发商向《华夏时报》记者透露,在大龙事件发生后,政府对土地出让金要求更加严格,签订合同起三日内需缴齐全部地价款。

  除此之外,开发商竞买保证金比例也已普遍被提高至三成以上,京城土地出让的门槛正在悄然提高。而作为中国房地产政策最敏感地带的北京,其土地出让金政策的严苛度远远超出中央要求,在此之后其他城市是否跟进效仿从而施压开发商拿地,打上了一个问号。

  地价款死线:从一年到3天

  2月1日发生大龙地王被收回事件后,北京土地出让市场也发生了些微妙变化,开始设定细致的土地拍卖条件。

  这其中,最为引人注意的是竞买资金比例的提高,以及短时间内一次性缴清土地出让金的要求,为开发商进入土地市场又设立了一道高门槛。

  一位近期在北京拿到土地,并忙于处理公司该块土地出让合同的行业人士向记者表示,最近政府相关部门对土地出让金要求很严格,在签订土地出让合同后,三天内必须缴清,另外也没有首付款这一说,全部都是一次性缴清。

  从去年底,中央对规范土地市场做了很多调控,其中财政部等五部委联合发文,对城市土地出让做出新规:房地产商购买土地的首付款不得低于50%,且全款一般要在一年内付清。

  然而目前在北京市场,则要求三天内一次性付清,土地出让金的要求比中央的政策还要严格。

  而上述开发商的说法也在另一开发商那里得到印证,他表示,从拍下土地到签订合同付款有1个月时间的间隔,开发商共有1个月时间来筹集并缴纳土地出让金。

  除了土地出让金,政府在土地出让时也开始对企业信用、实力方面进行严格限制。在2月初挂牌上市的大望京区域三块地的挂牌公告中,明确了“要求竞买人无拖欠地价款等不良记录”,以及“土地成交后须一次性付款”条件。

  竞买保证金普遍占底价三成

  除了土地出让金缴款时间缩短至三天内,开发商竞买土地预先交付的保证金也悄然提高门槛。

  据记者了解,竞买保证金在以往通常是20%,甚至更低,以大龙地产拍下的顺义天竺地王为例,竞买保证金比例甚至不到起拍价的15%。而目前,竞买保证金比例正在提高。

  经查询2月上市的大望京三地块,记者发现,北京市朝阳区崔各庄乡大望京村1号地起拍价为15亿元,规划建筑面积17万平方米,而保证金就要5亿元,保证金比例达到了底价的三成。而4、5号地的起拍价为25.3亿元,规划建筑面积28万平方米,保证金就达到7.5亿元,保证金比例也占起拍价30%。

  记者查询北京土地整理储备中心正在交易的地块信息发现,竞买保证金的比例普遍在底价的三成以上,如备受关注的中服地块底价50亿元,竞买保证金就达到了30亿元,高达六成。

  “很显然,提高竞买保证金比例,能有效约束拿到地的开发商履约。竞买保证金能冲抵土地出让金,也将积极促使开发商缴清剩下的土地出让金,减少像大龙这样的违约行为。”一位大型开发商向记者表示。

  土地购置是开发商可持续在这一行业发展的基本,资金实力不强大,就将面临被挤出行业的局面。

  在北京这样一个竞争激烈的地区,资金少的企业就更难挤进了。记者了解到,由于竞争实力不强,不少民营开发商被迫退出或者转向二三线城市。

  密集调控难抑地价

  从去年年底到现在,调控楼市的步伐一直没有停歇过。

  近日,中国银行业监督管理委员会下发通知,再次收紧房地产信托,明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,并进一步提高对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求。但这些对开发商起的作用仍小。

  北京土地市场年后第一拍,在2月24日上演,8块土地在同一天成交。值得关注的是,在热点地块上,竞争仍然非常激烈。

  朝阳区常营大型居住区三期土地一级开发项目A-001—A-005地块采用招标方式,只有万科、远洋、龙湖、华润等4家名企投标,最后由龙湖旗下的北京通瑞万华置业有限公司,以45.4亿元的价格胜出,但折合楼面价9800元。

  另一块土地通州区半壁店(旧村改造)居住及居住区配套教育用地,由于采取现场拍卖的方式,经过24轮竞价,最终由北京天旭运河房地产开发有限责任公司以28.2亿元竞得,但楼面价已达到1万元。

  业内人士分析认为,招标的方式避免了现场争夺激烈的竞价,价格趋于合理。不过,常营位置好于通州半壁店,但通州的楼面价高于常营,显示北京土地拍卖市场竞争仍然激烈,地价也很难降下来。

  另一位大型开发商向记者表示,虽然政策对房地产调控密集,对首付款严格要求,对金融机构资金严格监管防止流入土地市场,但是开发商买地主要靠自己资金,由于2009年卖得好,开发商手里有钱,所以短时间内高地价仍将持续。

  北京房地产政策向来被业内认为具有风向标意义,而此次对于土地拍卖市场的严格整顿所带来的楼市影响,是空是多尚待考量。 (华夏时报 袁晓澜)

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