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鬼城的警钟为谁鸣响

2010-4-2 16:12:36  文章来源:红网-潇湘晨报  作者:周东飞  【字体:

  本报评论员 周东飞

  鄂尔多斯费时5年、耗资50亿、为100万人居住而打造的豪华新城康巴什,面积达32平方公里,目前入住人口仅有不到3万。“人头还没有车头多”的康巴什,因此被称作“鬼城”。媒体关注康巴什,显然并不是想就一座暴富的城市如何花钱置喙,“鬼城”的价值在于它作为一个符号,揭示了中国房地产积累泡沫的严重程度。

  就在几天前,一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势,发现与中国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似,最后预言中国房地产会在2011年崩盘。中国房地产的泡沫是否已经积累到即将破裂的地步,各路专家进行了分析解读。否定派专家强调中国与日本有着种种不同,比如,日本房地产崩盘并连带导致经济长达10年难以走出低迷,主要原因是人口老龄化阶段到来,城市化已经完成。言下之义是中国不存在这样的问题,因此能够自动消化房产泡沫而避免陷入覆辙。

  事实如何?也有另外一派学者提出了针锋相对的看法,他们并不否认“人口红利期”和城市化进程会对房地产产生大量需求,而是指出前者对中国的劳动人口结构和城市化水平存在误判,因而中国可以避免日本教训的说法并不具有说服力。中国与日本的一个重要差别是,中国存在城乡二元结构和户籍壁垒。如果说城市劳动人口的红利期可以按照国际惯例从15岁算到64岁,那么农民工在城市贡献劳力的期限显然要短将近10年。同样的道理,中国目前的城市化率是按照户籍来计算的,如果按照实际情况,现有数据显然被大大低估了。如此看来,年轻人总要结婚、农民总要进城之类,无法成为中国房地产可以避免日本命运的理由。

  判断房地产是否存在泡沫,不是先去寻找辩护的理由,而是要看实实在在的指标与数据。关于房价是否增长过快,是否超出了民众的承受能力,相信不用多费口舌去讨论。当国家统计局公布2009年房价上涨1.5%的数据之后,质疑声四起在所难免。国家统计局官员承认,“当前的数据采集方式、计算方法和公布方式,都需要改进”。根据国土资源部下属的中国土地勘测规划院最新发布的数据,2009年中国房价上涨了25.9%。这是上涨速度的数据,从房价收入比来看,有专家认为北京等大城市的房价收入比在30倍以上甚至更高,远远超出了联合国公布的6倍标准。

  判断泡沫的指标,一是要看房价与购买力是否严重背离,二是要看房地产市场的供求状况。考察市场供求状况,不是去看售房现场的火爆程度,而是要看空置率等指标。连夜排队抢购房子的场面可以导演出来,卖不出去的房子和为投机而买的房子无人居住却很难掩饰。两会期间,住建部长姜伟新说,有些城市的住房确实空置率较高。根据国际通行惯例,商品房空置率在5%~10%之间为合理区,空置率在10%~20%之间为空置危险区,空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。按照房产市场评论人士牛刀的说法,北京、上海、深圳的一些楼盘,空置率曾一度高达50%。

  事实上,要判断中国房地产有无泡沫并不困难,中央的一次次调控决不是无的放矢。一些地方政府总是倾向于把自己排除在泡沫嫌疑之外,比方拿本地的房价跟北京等大城市相比以证明“不够高”,却只字不提本地民众的收入状况能不能跟大城市相比。康巴什变“鬼城”的例子只能算一记微弱的警钟,装作听不见也不见得有立即上身的报应,但从长远来看,一个发展中的国家承担不起日本那样的十年停滞。

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