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上海土地怪象:上半年出让金暴涨超4倍 供应量完成不足4成

2010-7-1 21:46:46  文章来源:《联合早报网》  作者:佚名
关键词:土地市场 土地出让金 周边房价 上海地价
核心提示:根据上海市政府官方半年内的土地招拍挂出让相关信息统计,2010年1-6月上海共推出普通住宅用地127.84万平方米,配套商品房地块173.50万平方米。青浦工业园区岛区西侧地块,是上海今年上半年最后出让的一幅居住用地,该地块6月23日成功出让,溢价率高

  来源:21世纪经济报道

  根据上海市政府官方半年内的土地招拍挂出让相关信息统计,2010年1-6月上海共推出普通住宅用地127.84万平方米,配套商品房地块173.50万平方米。而据上海今年的住房供地计划,即纯粹的商业住宅类型用地330公顷,保障型住房770万平方米,今年上半年各仅完成38.74%、22.5%。但是,上半年土地出让总金额达到466.67亿元,较去年上半年的83.78亿元同比暴涨457%。

  和近期地价在调控行情下有所调整的感受相反,上半年上海以仅完成全年计划不足4成的供地量,实现了暴增4倍多的土地出让收入,背后关键因素无疑还是地价整体居高不下,上半年上海居住用地平均溢价率依然高达91%。

  “下半年实现土地供应计划的压力很重,结果未可知。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示。

  4成的地卖5倍的钱:还是贵?

  青浦工业园区岛区西侧地块,是上海今年上半年最后出让的一幅居住用地,该地块6月23日成功出让,溢价率高达136%。上海中原地产分析师龚敏指出,今年上半年上海土地市场整体呈现供应小幅攀升,交易高度活跃。

  据上海中原研究咨询部数据显示,1-6月上海土地出让公告共推出居住用地规模178.03万平方米,比同期小幅增长5.31%;成交378.2万平方米,比同期大幅增长132.27%。交易量大幅攀升,主要是由于2009年底推出地块在2010年初集中成交所致。

  市场活跃的背后,无疑是企业依然不低的拿地热情。旭辉集团董事长总裁林中告诉本报,旭辉在地价回落的时候谨慎拿地,完全符合企业的发展战略。

  综观上半年上海土地购置单位中,万科、招商、龙湖等品牌房企背影频频闪现。5月保利再次出手连获闵行浦江新城2幅地块,荣登品牌房企拿地之首。除此之外,一些非本行但不乏实力的投资机构继续进入上海土地市场。温州的“浙江国瑞创业投资有限公司拍得朱泾镇城南E1(A、D)地块、莱蒙宝山信息资讯(深圳)有限公司竞得嘉定区外冈镇百安路以西、恒荣路以南地块等”。

  下半年的压力

  从楼市调控效果的角度,地价依然高位徘徊,地方政府显然需要承受多方压力。特别是居住用地以其突出的溢价水平、敏感的市场感知度,在土地市场中起到风向标的作用。

  上半年,上海居住类用地溢价受单幅地块成交影响,呈现起伏跳跃发展轨迹,虽然部分地价占周边房价的比重有所下降,但大部分地价仍居高不下,溢价高位徘徊。

  在许多研究机构看来,购地资金充裕、拿地热情惯性延续、政府与房企预期分歧被认为是造成地价难现回落的三大主要原因。据今年计划及实际出让情况,上海市上半年商业型住宅类型用地及配套用地都不到计划一半,下半年居住用地需加快供应步伐。

  上海尚有超过全年计划6成的普通住宅用地和近8成的配套商品房地块,需要在下半年推出。国泰君安在其报告中指出,上海市2010年土地财政收入预算900亿元,截至5月中旬,大约已完成650亿元。此外,2009年上海卖地财政收入1043亿元,其中,到账675亿元,即去年有35%卖地收入今年到账。

  “目前需要的是地价下调、增加供应,进而促进成交。”一位资深开发商人士坦言。

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