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政策调控还将持续 专家预计下半年楼市仍下跌

2010-7-6 11:14:30  文章来源:新闻晚报  作者:佚名
关键词:政策 楼市
核心提示:

 当下,房地产调控逐渐步入“深水区”,后市楼市向左还是向右颇引人关注。为清晰回答这一问题,全国房地产的“大佬”们、宏观经济及房地产研究专家、学者齐聚海南,在7月3日、4日为期两天的“博螯·21世纪房地产论坛第10届年会”


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万 科A7.11+0.131.86%国金证券13.34+0.241.83%上,多位业界人士及专家学者对下半年的房地产市场均持悲观态度,表示调控仍将持续。但也有专家大胆预测,在本轮行政政策调控退出之后,房价5到8年内翻一番不足为奇。

  ■学者声

  经济二次探底声再起,楼市中期趋于悲观

  ◇代表性观点——

  国金证券首席经济学家金岩石认为,超级都市圈将迎来高房价时代崛起,而北京师范大学金融研究中心主任钟伟对中国经济及房地产市场均持悲观态度。

  中国经济将二次探底

  此前,市场对于中国经济将会二次探底的讨论不断,但国家统计局上月发布的经济数据显示,物价上涨处于温和上涨态势,且从一个侧面反映出需求旺盛,专家对经济的预测也大多乐观。

  但经济学家、北京科技大学教授赵晓分析称,支持中国经济增长的三大因素和利好都在消退甚至消失,他判断出口的利好基本上消失,以后会从两位的增长变成一位数的增长。上半年通胀不会超越3%,因此不会考虑加息。 “中国经济二次探底是必然的,W型是最好的结果,如果不知道底部才是危险的。 ”

  中国房市巅峰期已过

  对于城市化对房地产市场未来走势的影响,与会专家的观点截然不同。

  金岩石认为,中国虽然拥有巨额的货币,但消费了不到其中的10%。因此,中国未来的方向是转向消费大国。而城市化就是其中的一个路径,这将促使中国产生超级都市圈。

  钟伟则认为,经济增长不可持续,目前的发钞速度难以维系,而人们又高估了农村人口转向城市对房地产市场的推动力。综合以上几个方面,他坚持认为中国房地产市场的巅峰期已经过去,未来2-5年或保持平稳增长,未来5-10年趋于悲观。

  但钟伟随后在接受采访时却大胆预测,中国的货币发行、人口增长等基本不会有太大的变化,从这些角度看,中国经济未来5-8年维持8%—10%的增长,居民收入也维持每年10%左右的增长,城市化继续推进的话,房价在未来5-8年内翻一番也不足为奇。

  房地产转型剩最后机会

  此前持续数月的高房价现象与中国的经济刺激密不可分。金岩石认为,分析房地产市场也就是在解读货币现象。有数据显示,2009年7月,中国广义货币总量超越美国成为世界单一国家货币第一大国,2010年4月已成为名副其实的世界货币第一大国,拥有接近10万亿美元的货币。一旦用货币驱动经济增长,货币要么进入水桶,演变成通胀,要么进入水池,带来资产泡沫。最终选择的路是国家发钞票、房地产吹泡泡。

  赵晓认为,房地产调控不能走回头路,必须看成是中国经济转型的开始。转型本应该在2005—2007年进行,但目前还有最后的机会,世界经济反弹给中国带来短暂的机会,我们要趁着稳定的机会进行转型。

  ■局中人

  任志强为开发商喊冤,地产调控政策受质疑

  ◇代表性观点——

  华远集团总裁任志强认为舆论将暴利和土地开发的脏水都泼到了开发商身上。阳光100董事长易小迪更直言,本轮调控未解决房地产市场存在的根本问题。

  物业税能否开征众说纷纭

  此前,市场一直盛传上海、重庆将开征房产税,而分析也将房产税征收作为房地产调控的最有力武器。但有关房产税开征是否涉嫌违法及具体如何操作的讨论未曾停止。

  作为建设部专家委员会委员的北京师范大学房地产研究中心主任董藩此前就一直反对征收物业税。他的发言中强调,现在所提的房产税,只不过是物业税“借尸还魂”而已。物业税其实是财产税,在没有实行产权化、土地没有私有化的制度下,是不能征收物业税的。

  但全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为,从长期来看,中国应该推出房产税,是持有环节的税收,从法律角度看没有问题。但房产税不应该增加民众负担,而应该变成促进体制改革的税种。

  计划调控未解决核心问题

  在论坛早些时候关于宏观经济形势的发言中,中国人民银行研究局局长张健华、财政部财政科学研究所所长贾康、全国工商联房地产商会会长聂梅生等都对本轮房地产调控政策及其效果进行了肯定,但阳光100董事长易小迪认为,本次调控采取的是计划经济的手段,导致房地产的市场化进程出现了倒退,而房地产市场的核心问题仍未得到解决。

  易小迪提出,房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度问题,即从本质上改变土地一级开发的垄断局面,改变土地出让金和土地收益的问题,政府可收到土地出让金,而不应该得到土地开发的全部收益,应该交给市场,从而使土地供应的链条完整。

  任志强两次为开发商喊冤

  华远集团总裁任志强在发言中两次为开发商喊冤,认为舆论将暴利和土地开发的脏水都泼到了开发商身上。

  有报道称,房地产开发动摇了18亿亩耕地红线。任志强表示反对,他的理由是,2005年的数据显示,生态占地60%,农业调整用地占去20%,自然损害占了5%,建设用地占了15%,建设用地中房地产开发只占了其中的4.5%,而房地产开发又分为多种,70%用于保障性住房时,那么商品房只占了1%左右,商品房中将商业开发去掉,占用的比例就更低了。

  另外,任志强透露,万科去年交税150亿元,但是利润只有50亿元,大部分上市公司的税收都高于利润。

  ■解决道

  土地制度乃问题根本,建议廉租房建设立法

  ◇代表性观点——

  大多数人都认为,要解决房地产市场的问题,必须先解决土地制度问题,另外,还有人建议,政府应拿出收入的三分之一建设廉租房。

  土地制度是房地产根本问题

  原国土资源部土地利用司副司长束克欣提出的办法是,首先是调整住房制度,走租售并举的道路,政府关注重点应是为买不起房的人提供更多的租赁房。

  华远集团总裁任志强直言,土地制度如果无法解决,房地产根本问题就无法解决。他举例说,2亿农民到城市租房,还要在农村占用2亿多人的宅基地。 “如果腾出2亿人的土地,供需还会有短缺吗?如果不解决农民的户籍制问题,房地产问题就无法解决。 ”

  建议政府拿出收入建廉租房

  中坤集团董事长黄怒波也赞同土地制度是房地产市场的根本性问题。他认为,目前房价遏制不住,还是跟制度有关,制度问题解决后,房价就会慢慢趋缓。他的建议是,政府可拿出1/3的收入建设廉租房,基本上可以解决刚毕业能力不够的人的住房问题。另外,政府可以通过立法,例如将房屋交易金的一定比例用于建设廉租房。

  路劲地产主席单伟豹和阳光100集团董事长易小迪都认为,房地产的问题应该交由市场来解决。

  单伟豹建议人人有房住,但不建议人人拥有房屋的产权。中国拥有房屋产权的比例在世界各国来看已经是最高的,十年九控如果还没有成效的话,就要彻底思考,为什么没有根据市场规律来做,而且调控的手段都是用行政手段,并不是用供求的方式解决,这样的做法是不会成功的。

  开发商如降价政府就放心

  在地产调控新政实施背景下,房价开始出现环比下滑的迹象,但房价究竟什么时候会真正出现回落,回落的幅度会达到多少,这些并不是容易回答的问题。对此,任志强也表示自己无法预期房地产市场未来的走势,因为这些都要取决于政策。

  “如果降价的话,政府放心了,以后就不会出更多的政策。”面对目前的市场,任志强表示该买地时就买地、该投资时就投资。

  

 

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