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中国房价调控战云谲波诡

2010-7-25 14:30:24  文章来源:联合早报网  作者:于泽远
关键词:房价调控 房价飙升 房价上涨 房价下降 调控政策
核心提示:自从国务院4月中旬颁布十条措施(国十条)调控一线城市的房价以来,北(北京)上(上海)广(广州)等一线城市的房价无论涨跌,都会引起喧哗。令人遗憾的是,在中国房市过去的“黄金10年”中,地方政府对房市的干预主要是抬高房价,把自己变成开发商

  ● 于泽远

  自从国务院4月中旬颁布十条措施(国十条)调控一线城市的房价以来,北(北京)上(上海)广(广州)等一线城市的房价无论涨跌,都会引起喧哗。在各方势力的争来吵去中,一线城市成交量锐减,房地产市场的走势一片混沌,让人摸不着头脑。

  在公开言论中,没有多少人敢于直接要求官方放弃打压一线房价的信贷紧缩政策,但实际上,希望官方放松房贷、维持甚至拉高一线城市房产价格的势力绝对不容小觑。迫于公众降低房价的压力,这些人(除房地产著名代言人任志强外)大多在表面上隐忍不发,暗地里可没闲着,一有机会就要放出风声,试图动摇官方调控的决心。

  事实上,打从国十条诞生之日,质疑声就不绝于耳。随着房产交易量大幅萎缩,各种影射调控措施的声音也升高了调门。如强调房地产对经济增长的拉动作用和对地方财政的重要性,强调买房是一种不应受限的人权等等。一些和房地产关联密切的行业如钢铁、建材价格的滑落,也被某些人看成是调控带来的副作用。到了7月上旬,这些声音终于化成一股反调控的思潮,以假新闻的方式通过媒体放大到全社会,再度引发一场有关房地产调控政策的口水战。

  7月10日前后,一些非主流媒体突然爆出官方开始调研评估房地产调控政策的效果,暗示高层担心房地产市场紧缩政策可能影响经济发展,打算放松调控。接着,诸如“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等“反调控”消息也纷纷出笼,短短几天就形成一股“房地产市场调控政策可能终结”的声浪。

  官方这次的反应还算及时。7月12日,住建部、银监会等权威部门跳出来辟谣,强调将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策,严格执行差别化的住房信贷政策,在支持居民合理住房消费的同时,坚决遏制投资投机性购房。国资委也否认授意央企拿地,强调房地产业务在整个央企业务中占比很低,并非央企业务的重点。

  但房市调控政策出现松动的传言并非空穴来风,更像是一次有预谋的“试水”——试试舆论和官方反应。如果主流舆论和官方接受调控影响经济发展的结论,刚实施三个月的“国十条”恐怕离寿终正寝就不远了。

  这些传言表面上展示一副担心房地产市场萎靡影响经济增长的忧国忧民之态,其实是那些从房地产市场捞取大量好处的利益集团有些坐不住了——在一线城市房市成交量锐减,居高不下的房价有些摇摇欲坠的胶着状态下,他们希望尽快打破“量跌价滞”的僵局,重新将房地产市场变成自己呼风唤雨、攫取财富的聚宝盆!

  要弄清到底是谁在散布这些扰乱房市调控政策的传言,还真不容易。如果把某个有利可图的市场比作一块利益“大蛋糕”,中国一线城市的房市就是当之无愧的“最大蛋糕”。“最大蛋糕”的主要制造者和切割者,首先是地方政府,其次是通过房地产赚了大钱的富人,接着是通过发放贷款获利的银行,再次是有投机眼光的偏富中产阶层。

  灌输刚性需求理论

  地方政府尽力推高本地房价早已不是什么秘密。这首先是因为GDP(国内生产总值)一直是衡量地方官员政绩最重要的评判标准,而推高房价是拉动地方GDP增长最简单、最有效的手段。同时,1990年代中期“分税制”改革后,中央财政拿走大部分税收,地方政府普遍存在财权与事权的不平衡。一些地方甚至难以发放职工的工资,只能靠举债度日,靠卖地充实财政由此成了他们为数不多、甚至是唯一的选择。还有就是,房地产业拥有其他行业难以比拟的利益空间,每个环节都可能为权力的把持者带来好处,而且房价越高,利益越大。因此,与开发商联手推高房价自然成了地方政府的自觉行动。

  如果说地方政府推高房价时还有所顾忌,例如要考虑中低收入民众的反弹,开发商可就不管这一套了。既然地方政府在土地拍卖时已经狠赚一笔,开发商更要充分施展恶意炒作、囤积居奇、联手哄抬房价等手段,从买房者手中把付给政府的地价加倍赚回来。银行则是左右逢源,同时贷款给开发商和购房者收取利润,坐享房价上涨的好处。

  2008年金融危机爆发后,中国政府的放宽信贷等大手笔救市政策迅速冲垮了此前宏观调控对房价的抑制。北上广等一线城市的房价犹如脱缰野马一路狂奔。房市的巨大利润不仅让所有开发商、国内外投机者亢奋,也引来了众多与房地产无关的企业进军这一领域。

  统计显示,国十条颁布前,长三角地区等地规模以上的工业企业(年产值或销售额在500万元人民币(约110万新币)以上企业)中,有超过80%涉及房地产业,房市吸走大量原本投资在实业上的资金。一时间,在大中城市开发房地产和投资买房成了来钱最快的“致富真经”。在这种狂热的气氛下,许多大中城市的房价想不离谱,难!

  中国一线城市的房价有多贵?一名在北京工作的新加坡人深有体会:她不久前用30多万新元在新加坡较好地段买了一套超过100平方米的组屋,而这笔钱在北京四环内只能买下60平方米左右的二手房。

  比国际一线城市房价高

  《人民日报》不久前也发表一篇文章对比一线城市的高房价:2009年12月美国纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约每平方米人民币2万7500元,德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币1万7000元;同期中国国内一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字(北京、上海超出更多),而中国这些城市的人均收入却比纽约、柏林相差数倍(甚至相差10倍)。从这个角度看,北上广等一线城市的房价即使下跌一半,也不算便宜。

  房价难以承受几乎已成为所有期待买房或租房的普通民众的共同感受,但开发商和一些学者却不这么认为。开发商的“杰出代表”任志强就一再强调北上广等一线城市的房价不算贵,而且还应继续上涨。

  在7月10日清华大学举办的“风云是否突变”中国与世界经济论坛上,任志强重申中国房价上涨是城市化进程的必然结果,是供求关系决定的高房价,而不是房地产市场存在泡沫。任志强的观点得到了香港科技大学经济发展研究中心教授雷鼎鸣认同。雷鼎鸣表示,年轻人不该买房,房价突然掉下来才叫有泡沫,正在上涨中不能说有泡沫。

  北京大学教授萧国亮此前说,是城市化进程造成了级差地租上涨,进而房价上涨。从规范经济学的角度来看,房价上涨是好事情。好的政策不是调控价格,而是解决房价上涨带来的那部分收益如何分配。哈佛大学经济学教授、国际货币基金组织前任首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)也曾表示,中国的楼市调控政策或将导致房地产市场的崩溃。

  这类“学者说”历来是中国一线城市房价上涨的“理论依据”,深受一心要拉高房价的各级政府的欢迎。在政府鼓励下,一批批策划人、广告人、营销专家、学者和一些媒体携起手来,不遗余力地向消费者灌输“住房刚性需求”必然释放、房价只能涨不能跌的“前卫思想”,诱导消费者和炒家蜂拥挤向楼市。在“前卫思想”的强大攻势下,普通消费者哪里还分得清东西南北?眼看着原本可以买套房子的钱只能买个卫生间了,还是趁早乖乖掏钱吧!

  但是,绝大多数人的购买力毕竟有限,住房需求再“刚性”,他们也没能力凑齐买房的钱,很多人也租不起房(高房价必然伴随高房租)。房地产商和投机炒房者早晚会找不到下家,越吹越大的房地产泡沫会终将破灭。而真要等到类似日本1991年地产泡沫破灭那样的结果,中国经济和社会几乎不可避免地要发生灾难性巨变。往轻了说,经济将一蹶不振,社会动荡加剧;往重了说,经济危机很可能导致严重的政治危机,社会陷入动乱。

  中国高层对房价飞涨可能带来的灾难性后果已经有所警惕,也深知房价过高绝不仅仅是个经济问题,还是个严重的政治问题,这是今年4月国十条出台的主要原因。高层希望国十条能将一线城市房价降到一个合理水平,但国家统计局7月12日发布的数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅只是比5月份缩小1.0个百分点,环比下降0.1%。

  高层这次铁了心打下房价

  国十条出台后,利益集团偶尔放出“房价调控措施将转向”的探风气球,官方都立即将其射落,原因就是到目前为止,开发商在“死扛”,银行、投机者乃至地方政府在观望,调控措施没有取得明显成效。房市仍是交易量跌而价不跌的“顶牛”局面,前景难料。

  让开发商发怵的是,高层这次似乎是铁了心要把高房价打下来。中央电视台、新华社、《人民日报》等官方喉舌不时在节目和文章中抱怨房价太高,督促房价下降。新华社7月11日引述中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强说,在调控下房地产市场将呈现以下变化的链条:观望——局部促销——全面促销——局部降价——全面降价,而当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。

  但要让近年已经赚得盆满钵满的开发商和相关利益集团吐出到嘴的肥肉,又谈何容易?连总理温家宝日前都承认,在国际经济大环境扑朔迷离的背景下,官方的宏观调控政策正面临更多的两难抉择,开发商和投机者当然有理由继续等待官方放弃调控措施的机会。因此,中国房市这种“不死不活”的混沌局面恐怕还要维持一段时间。

  无论房市如何复杂混沌,有一点是明白无疑的,那就是中国各大城市房价飙升早已超出绝大多数民众的购买力,而政府又没有提供可让中低收入者低价居住的房源。当一个城市的房价和租价与绝大多数人的实际支付能力严重脱节时,无论房地产商和学者怎么忽悠,这个城市的房价一定是过高了。这个时候,作为管理者的政府,有责任采取必要措施对房价进行合理合法的干预,更有责任为广大中低收入者提供保障性住房。

  令人遗憾的是,在中国房市过去的“黄金10年”中,地方政府对房市的干预主要是抬高房价,把自己变成开发商的一部分,甚至是主要部分。房价飙升表面上看好像是开发商和投机者炒房的结果,其实主要还是政府的土地财政、特权垄断、权力腐败等非市场因素在作祟,政府没有尽到为中低收入者提供保障性住房的基本责任,任由房地产投机行为抬高房价以增加财政收入,使房市变成特权阶层、富裕阶层和投机者的盛宴,加剧了社会不公,引发社会越来越强烈的不满。

  国十条的出台给很多人带来了希望。如果官方这次能够在不挫伤经济增长的前提下成功抑制房价上涨,并在此基础上建立有效的中低收入者住房保障制度,将缓解因政策不公造成的社会矛盾;如果在利益集团的压力下,国十条还像以前的调控措施那样昙花一现,房价继续按照任志强等人预计的速度上涨,那么,中国经济恐怕真要坐在火山口上了。

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