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台湾“无壳蜗牛”之痛:买套房要不吃不喝26年

2010-7-30 13:31:09  文章来源:人民网(北京)  作者:佚名
关键词:台湾 无壳蜗牛 套房
核心提示:

据最新统计,台湾五大都会区的房价与收入所得比为7.08倍,远远超过国际认定“严重难以负担”的5.1倍这个门槛。近日,台湾一份杂志计算台北市平均购屋负担的痛苦指数达26.3,也就是“要在台北市购买35坪(1坪约3.3平方米)的预售屋或新成屋,平均要26.3年不吃不喝才买得起”。

“近来 打房 的动作很大!”谈起最近台湾的房地产政策,东森房屋一位协理有这样的感觉。

为打击台北市、县房地产价格过快上涨,6月25日,台湾金融主管机关推出“选择性信用管制”:所有金融机构承做台北市及台北县10个县辖市新购屋贷款,对已有“购置不动产贷款”者,贷款额度不超过70%、无宽限期,且对同一担保品,不得另以修缮、周转金及其他贷款名目额外增加贷款。

据悉,这是台当局近20年来,首次动用“选择性信贷管制”。如此大的动作,能否遏制住猛涨的房价?

“地王”频现

台湾房市迎来“第四波”

7月23日,台北县公开标售新庄“副都市中心”商业区12笔土地,开发商以每坪约213万元新台币(下同)的价格,标下其中一块合并土地,成为台北县新地王。

此时,距离“选择性信用管制”政策出台不到一个月。此前,因为台北市住宅土地在1月标出“地王”每坪679万元、2月标出“地后”每坪602万元,迫使当局下令暂缓标售台北市精华区公有土地。

但就在“打房”政策出台后,台北县三重一块1.58万坪的工业用地以101.68亿元成交、台北县新庄“副都市中心”住宅区土地拍卖每坪约159万元、台北市西门汀一栋旧写字楼以30.5亿元成交 每块地售价都创下了同区域的纪录。据不完全统计,近一个月来,开发商投入大台北地区的金额高达440亿元。

飙涨的房价促使 “无壳蜗牛联盟”重出江湖,他们背着蜗牛模型,演出行动剧来呼吁平抑房价措施。

“无壳蜗牛”一词要追溯到21年前。1987年台湾“产业局”标售华航土地创下天价,致使台湾房价开始狂飙,两年内涨了大约2倍。台北房价在1989、1990年两年中,飙涨的幅度为1988年的3倍。无力购屋致使民怨不断,因而在1989年产生名为“无壳蜗牛”夜宿台北街头的活动。

而台湾房地产市场从1970年至1990年,则经历过三次明显的景气循环,其中1973年至1974年、1979年至1980年、1987年至1989年分别是三次景气循环高峰期,而于1990年进入超过十年的低迷期。

从2002年开始,台湾当局加大低利优惠房屋贷款额度,土地增值税减半实施两年,计划开放大陆与外商投资台湾房地产,长达10余年萧条期的台湾房地产市场出现回升迹象,同时也成为台湾房地产“第四波”的起涨点。

“蜗牛”迁移

“打房”效果尚未显现

“像我这么会赚钱的人,都要不吃不喝20年,才买得起帝宝(楼盘名)。”国民党籍民意代表邱毅曾直言对台北高房价的不满。

房屋中介业者也指出,去年开始,人口从大都市“移民”的趋势也越来越明显,越来越多“无壳蜗牛”选择迁移缓解房价之痛。

台北市民政部门资料显示,台北市总人口从去年开始,连续13个月“迁出大于迁入”,一年来已经净迁出近两万人;台北县一年来则增加3.9万人。信义房屋代销部协理何胤谕认为,观察台北县近期楼盘的销售情况,这种“移民”现象应该会更明显。

四海游龙集团董事长李幸长是当年的“无住屋者团结组织”召集人,他指出:“炒作房价利润很高,但对社会没有任何贡献。”他再次背起“蜗牛”道具重担,希望台湾当局能注意到这个问题。

“现在台湾的市场利率太低了。”台湾政策研究基金会助理研究员李俊纬表示,“过去一年受到金融海啸影响, 央行 为刺激民间投资意愿政策性的调降利率,目前景气已慢慢复苏,可是市场利率却没有跟着回升,因此资金必然另谋投资管道,房地产的价格必然飙涨。”

台当局金融主管机关表示,“打房”措施出台以来,台5大银行6月新承做购房贷款仅比上月新增3亿元,大大少于过去的150亿元,显示房产市场开始降温,但一些房地产中介仍持续看好大台北地区的房地产市场。

房屋中介企业戴德梁行的报告指出,受两岸经济合作框架协议的签署、台湾经济迅速回暖、大陆居民赴台旅游措施越来越开放等影响,内外资仍将积极进入台北商用不动产市场。瑞士信贷证券的报告分析,台北市预售房市场供给已趋紧,预计预售房价格下半年可望维持高水平,第四季度房市成交量也会反弹。

调控之难

重“打”还是重“补”?

“我担任台北市议员8年,有7年半是租屋。”针对“无壳蜗牛”的呼声,台当局行政负责人吴敦义表示将推出健全房市四大要点。

但吴敦义也强调,房地产不能打压,好不容易火苗才烧上来,如果将火车头工业(房地产)压下来,会赔上全民经济,必须谨慎小心,不能随便打压房市。

因此4月份以来,台湾房地产政策一度以“补”为主。具体措施包括:提高房屋供给率;提供房屋津贴每月3600元,为期两年;实施安心成家方案,针对20至40岁、家庭成员无自用住宅的新婚家庭,或育有未满20岁子女的青年家庭,提供前两年200万元零利率贷款,免息部分由当局补贴;房地产信息公开配套措施。

“安心成家方案申请的名额只有1万户,而且要以结婚为代价。”台北市民郑惠元说,“这样的政策是希望挽救台湾的人口出生率?还是想让老百姓在高位接盘?”

毕业于台湾大学政治系的杨啸远更是尖锐地指出:“台湾方面视房地产为产业链之龙头,认为营造业是一切产业的火车头,带动了其它各产业的发展,因而不会也不敢打压。在政府的掩护下,房价越来越高,工薪阶层只能望房兴叹。”而台湾政治大学教授张金鹗也评价目前的房地产市场是“缺乏支撑,值得忧虑”。

随着地价的一路飙高带动房价继续上涨,越来越多的严厉政策出台。据台湾媒体报道,日前,台北市已经率先公布全市豪宅的数量,以及课税标准,将于明年开征。依台北市税捐处所订的豪宅适用标准单价,豪宅所有权人每户最多比目前多缴2.8倍的房屋税,已有1.1万多户被标上豪宅记号。而金融部门,也开始就房贷、土建融资订出政策。“这些措施释放的调控信号,应该会给高烧不退的房价降降温。”

但也有业者分析认为,台北县年底将升格“新北市”,各项重大开发案及交通建设持续推动,而台北市则城市铁路交通网逐渐完善,因此大台北地区的房价将继续走高。

“20年前选择性信用管制让台湾房价迅速止涨,甚至休眠10多年。这次就算采取同样的措施,房价还是会持续上涨一段时间。”专家分析无论是“打”还是“补”,政策都可能被市场误读,“要缓解 无壳蜗牛 的疼痛,还需要一段时间。”

“买房跟我已经没什么关系了。”大学毕业后在一家杂志工作5年的李雪莉不愿为高房价买单,“如果不是房价确实的降下来或者收入真正的涨上去,其他补贴的措施对我没什么意义。”

台湾地产知多少(延伸阅读)

台湾虽然不像香港那样寸土寸金,但大都市的土地依然比较珍贵。因此,除了新兴地区,台湾一般的楼盘占地都非常小。特别在台北,大规模的小区比较少,都是一小块地,然后建30层左右的大楼。许多公寓的公共设施,如健身房、儿童游乐设施等等,都建在楼里面,所以台湾高档住宅得房率是一般在55% 65%,普通住宅的得房率可以到70% 75%左右。

台湾也是按照建筑面积来卖房子的,但台湾的测绘规范比大陆的范围大一些,比如开放式阳台、在政府部门备案过的雨遮(窗户上面支的一圈防雨的布)都要算全面积。


尽管由于诸多原因,台湾很多老房屋的规划只考虑通风、不考虑采光,楼间距也相当近,但房龄在30年以上的老房子现在也颇受欢迎 首先因为老房多为一层两户,居住环境较好。另外根据规定,台湾房屋的使用期限为50年,在50年期满之前,房屋必须要重建或进行都市更新。重建后的房屋,一般会在房屋原面积基础上增加一定的面积,建筑商也会弥补住户重建期的租房金,对于住户来说“以旧换新”可以赚一笔。

台湾房屋有的也进行预售,从预售到交房一般为3年。台湾的房屋预售制度有值得学习之处,比如一些预售款不直接给开发商,而是存在信托机构,这样可以保证预售款项的安全;另外预售的房屋反而会比现房要贵,因为住户可以和建筑师、设计师协调空间格局、水电配置,获得更个性化的住宅。

 

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