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上海经适房“无主”难题

2010-8-9 22:12:57  文章来源:《联合早报网》  作者:佚名
关键词:经济适用房 周边房价 上海户籍 上海经适房
核心提示:老汤两口子住在上海徐汇区某街道一间不到15平方米的小房子里。按照政策,经济适用房申购家庭需要满足上海户籍5年以上,人均住房面积在15平方米以下,家庭人均月可支配收入在2300元以下,人均财产在7万元以下等条件。

  老汤两口子住在上海徐汇区某街道一间不到15平方米的小房子里。徐汇是上海首批经济适用房两个试点区之一,经过近一年的审核、摇号,老两口如愿选到新凯家园一套40多平方米的经济适用房。不过,现在他们正在为买经济适用房的钱发愁。

  老汤家没什么积蓄,街道的工作人员建议老两口把老房子卖掉凑首付,但两人退了休,年纪也大,公积金停了,银行也不肯贷款。

  怎么筹钱,不仅仅是老汤一个家庭面临的问题。分析人士曾担忧的“有资格的人买不起”正在变成现实。

  经过两年设计和准备的上海经济适用房,在这次试点过程中,显然碰到了不小的麻烦。需求和供给的对接问题背后,呈现出整体保障思路的错位。

  为了达到经济适用房覆盖一定比例户籍家庭的要求,政府放宽了准入标准,并开始反思和构架整个保障房体系。但在一些批评人士看来,由于方向性的偏差,上海的模式可能会离初衷渐行渐远。

  困境

  按照政策规定,经济适用房的首付为2成,享受首套房利率优惠,但真正到了贷款环节,能达到这个资信标准的家庭并不多。

  在徐汇区选房现场,记者看到,向建设银行登记了贷款意向的家庭中,购房的总价在20万到50万元不等,但是首付则多在10万元以上。

  比如单身母亲祝女士申请到的也是一个一居室。她甚至没有老房子可卖,此前就是租房。15岁的儿子还在上学,她自己也刚找到新工作。9万元的首付对这对母子而言,无疑是一个很大的负担。事实上,这些家庭大多有筹集房款的烦恼。

  老汤家的情况被反映到了徐汇区,政府表态愿意帮助协调相关机构在公积金贷款上开个小口子。但显而易见的是,这是政府照顾的一个个案。

  徐汇区康健街道办负责人冯培根估计,徐汇区拿到预售合同的家庭中,10%—20%人在贷款方面可能会出现问题。“一方面很多家庭不愿意卖掉老房子;另一方面,他们的家庭经济条件困难,还款能力还要打个问号。”

  徐汇区经济适用房选房总调度王永刚认为,申请经济适用房的家庭,一般都是二套房,完全可以通过出售、出租老房子来凑齐首付款或还房贷,如果变现老房子有困难,经济条件又不允许,那说明这部分居民并不是经济适用房的对象。“经济适用房是面向有一定支付能力的家庭的保障类型,并非福利分房。”

  “政府的角色是把关和分配,而贷款问题涉及到商业银行这一市场主体,他们有自己的风险控制,我们只能从中协调。” 上海市住房保障与房屋管理局住房保障处处长李东对这类情况也有些无奈。

  但老百姓并不这么想,一些买房家庭坚持认为,是政府在买房的配套政策上没有做好。

  拥有多年社区工作经验的冯培根说:“此次康健街道入围的104户家庭中,基本上是住房最困难的群体。经济适用房选拔试点,住房和经济条件只设定了上限,没有下限。所以只要审核通过了,大家都想争取下这个难得的福利。”

  实际上,设置为有限产权的上海经济适用房,由政府和购买人分别持有30%和70%的产权。

  在这一条件下,首批经济适用房源的单价被控制在4500元—5200元/平方米,总价在21万—50万元,较周边房价都有6—6.5折的优惠,“能买到这样的房子,算捡了大便宜。”冯培根说。

  有资格的买不起,买得起的没资格,一些专家此前的担忧正在变成现实。问题出在哪里?

  偏位

  此次上海徐汇、闵行两区的经济适用房试点工作开张,始于去年年底。而全市经济适用房的管理办法,则在去年6月即公布。

  按照政策,经济适用房申购家庭需要满足上海户籍5年以上,人均住房面积在15平方米以下,家庭人均月可支配收入在2300元以下,人均财产在7万元以下等条件。为了保证申购人经济状况的审核质量,上海还专门成立了居民经济状况核查中心,并将户籍、住房条件核查作为各街道年度重点工作来抓。

  几乎苛刻的审核结果出来之后,徐汇、闵行两区符合条件的家庭数为2146户。在市场人士看来,作为上海13个中心城区中人口规模较大的两个区,这个数字无疑有点少。事实上,在供给端,上海此前公布了3年内开工30万套经济适用房的计划。

  关于30万套建设量的由来,上海市住房保障与房屋管理局住房保障处处长李东介绍,2008年,该局根据内部住房产权信息系统,对上海市人均住房面积低于15平方米者做了统计,这一群体的总数约在60万左右。其中,再去掉人均收入超过2300元/月的家庭、廉租房家庭和旧城改造安置家庭,经济适用房的需求量大约在35万—36万人。另外,由于当地人户分离现象较为普遍,又需要刨除一部分量。

  问题似乎落到了试点使用的标准上,其到底能够覆盖多大面积的家庭?一位上海基层官员预计,徐汇区作为大区有1671户,按十三个城区的标准简单推算,全市城区符合条件的家庭大约在2.1万户左右。

  不过,上海市房管部门认为这个估计过于保守。“选择徐汇区做试点,并不是希望一次性解决本区的经济适用房需求,从形态看,有法租界、郊区、城市副中心,城区形态复杂,较具典型性。从保障对象的量而言,‘富区’徐汇在上海区县中算是少的。” 徐汇区经济适用房选房总调度王永刚说。

  按照官方的思路,这个需求最终还要实践来确定。上海市委书记俞正声此前曾表示,关于经济适用房的试点,要判断一下需求是多少,判定之后再决定后面这个门槛应不应该降下来,降到什么样的水平才合适。“宁可慢一点,但要好一点,避免出现大的毛病。”

  不过,复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为问题的源头在于,这些被政府认定为经济适用房供应对象的群体,多数没有买房的承受能力。

  陈杰认为,根据上海市统计年鉴,全市占比为40%的所谓中低收入家庭,平均年可支配收入也只有5.26万元。按一套经济适用房35万元计算,即使是拥有银行2成首付贷款资质的家庭,房价收入比仍然高达7倍,已经到了最高可承受能力范围。

  事实上,目前的标准中,经济适用房上有封顶,但下面没有收入最低限,给经济适用房运行带来了可以预见的问题。王永刚说,支付能力不强的困难家庭其实更适合公共租赁房或廉租房,一个分层次的保障房体系,才够合理。

  “保障房首先要从保障最低收入、最困难群体做起,才是公义的、公平的。连最需要帮助的人都还没有帮助好,就夸夸其谈要帮助大多数人,可能么?合理吗?”陈杰认为,上海首先最需要的,是建立起廉租房、公租房、租金补贴的结合机制。

  基层干部冯培根非常赞同这一说法,“这些家庭生活水平本来就不高,你又让他一次性拿出这么多钱来买不动产,势必会加重他们的负担。”

  在陈杰看来,为了将经济适用房卖掉,政府申购标准调整,势必会纳入更高收入阶层。

  矫正

  正在首批试点还在选房阶段时,上海政府在8月3日召开的一次会议上宣布,今年年内,经济适用房将在全市面上推开。

  更重要的是,经济适用房申请家庭收入标准将人均月可支配收入限额2300元放宽至2900元,人均财产限额7万元放宽至9万元。另外,2人及以下申请家庭收入和财产限额在上述标准上,上浮10%。陈杰的预测成为了现实。

  “之前的标准,房子卖不出去,所以要扩大范围,让更有支付能力的家庭进来。”陈杰评价说,2900元,是目前上海市城镇居民人口月平均可支配收入的1.2倍。

  而对准入条件的放宽,上海市住房局住房保障处处长李东介绍,经过首批试点中对居民住房条件和经济条件的审核后,基本上有了一个较准确的研判。“调整的根据,是对居民的支付能力和试点的经验作出的测算。”不过,政府方面并没有给出调整的量化基准。

  王永刚预测,在经济适用房准入条件放宽后,该区符合申请条件的家庭数会在目前的基础上翻一番以上。“而相对于过去两年已经做过大量动迁安置、旧房改造的徐汇区,虹口、黄埔、杨浦等区的住房保障工作量要数倍于徐汇区。这也就意味着,这些城区需要受经济适用房覆盖的家庭更多。”

  “最终哪些人能更有机会得到经济适用房?外地种种实践证明,管分配经济适用房的人是有动力把更多的人拉进分配对象,因为可以为自己创造了更大的寻租空间。”陈杰说。

  按照新的标准和计划,官方预计,2010年到2012年,全市预计总审核人次在50万以上,年均审核量超过18万人次。

  冯培根坦承,“这个工作量非常大。过去近一年的时间,街道仅几百人申请,工作人员已经在围着这个政策转了。”他透露的一个细节是,即便街道对居民就现场选房这一个环节做过多次培训,但正式选房时,政府还是规定,街道办到场的人数必须在选房家庭数的1/5以上。

  陈杰认为,从第一批试点的情况看,把关的确很严格,但动用了巨大的社会成本,后面恐怕难以为继。

  值得注意的是,官方对经济适用房覆盖范围的目标,似乎正在调整。在上述会议上,政府一改3年内开工30万套经济适用房的口径,变成了“全市需要完成20万户家庭的申请审核、轮候供应工作。”

  无疑,对于经济适用房和廉租房、公租房,到底谁是保障性住房的主体这个问题,政府已经在反思。按照此前的口径,上海三年内建设70万套保障房中,经济适用房30万套、拆迁配套房30万套,廉租房10万套,经济适用房无疑是其中最重要的主体。

  而本报获悉,经济适用房在进入试点运行前,政府已经开启了公租房以及将经济适用房改售为租的政策研究。

  来源:经济观察报

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