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空置率缺位影响房产调控精确度

2010-8-18 22:44:25  文章来源:《联合早报网》  作者:佚名
关键词:空置率 炒房者 调控政策 房产 住房
核心提示:中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,空置率缺位,基本数据不全,则调控者心里没底;官方不说,任由机构乱说,则房地产市场真实的供求关系模糊不清,引发市场判断失准、预期混乱。期待:需摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公

  空置房有多少,空置率有多高?近期,这个关键性的房地产市场指标,成了说不清、道不明的谜团。各方莫衷一是,统计部门称“要清楚计算出来很难”。

  “空置率”“多套房认定”“二手房价格”等楼市信息的统计、发布,屡屡引发争议,暴露出房地产一些信息工作中的“软肋”。显然,摸清楼市的基本“家底”,完善相关信息的统计、发布工作,为政策制定者和市场参与者提供更多科学依据已是不容回避的课题。

楼市空置率解释难服众

  现象:一些城市部分小区平时入住率不到20%,约20%的房屋用电量都是零。

  说法:专业部门调查认为“空置率在个位数”,而权威部门则称“要清楚计算出来很难”。

  众所周知,空置率是反映楼市是否过度投机的一项重要指标。在楼市陷入僵持的当下,可信的空置率数据无疑将会为调控和判断市场提供决策依据。

  地处杭州市中心的“深蓝广场”、“枫华府第”等都是前两年竣工的知名高档楼盘,交通便利。但杭州城北供电局的一位电力班长说,电力工人每两个月抄一次电表,这些小区中有约20%的房屋用电量都是零,“应该是没人住”。

  海南省人大常委会环境资源工作委员会6月中下旬对海口、三亚、文昌、琼海等8个市县房地产开发建设情况的调查显示,多数小区平时入住率不到20%,高峰时仅为40%—60%。在上海,一些地段的住宅楼群,阳台是毛坯,空调机位空着,到晚上则是一片黑漆漆……

  种种现象说明,一些城市的部分住房空置,是不争的事实。网友甚至“希望通过集体‘晒黑灯’,呼吁对空置房现象给予更多关注,共同探讨对空置房的解决之道”。

  专业部门的说法也让人难以捉摸。东部地区某城市的统计、房地等部门曾于近年做过住房闲置情况的抽样调查,相关负责人告诉记者“空置率在个位数”。然而同一地电力统计部门却透露,电表长时间为零的住宅超过30%。

  日前,国家统计局把原来公布的房地产“空置”面积改称为更加准确的“待售”面积。该部门新闻发言人表示,“空置面积”是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积,但“想要计算出准确的空置率很难”。

  一边是住房新增供应相对不足,一边是已供住房“供而未住”。住房空置率高低几何,似乎越来越是个谜。

空置率缺位致调控难把握

  缺位:基本数据不全,官方不说,任由机构乱说,房地产市场真实供求关系模糊不清,引发市场判断失准、预期混乱。

  观点:空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。空置率需要有严格定义。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,空置率缺位,基本数据不全,则调控者心里没底;官方不说,任由机构乱说,则房地产市场真实的供求关系模糊不清,引发市场判断失准、预期混乱。

  然而,如此重要的住房空置率指标,缘何长期缺位?

  对此,国家统计局新闻发言人盛来运说,一方面是由于房屋空置是近几年出现的新问题,调查统计制度还没有来得及作出统计;更重要的是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来很难。他说:“假如你生活水平提高以后在海南买一套房子,平时在北京,周末到海南度假,那算不算空置?”“首先,是我们‘家底’不清,目前公布的只有新建住房数据,但二手房的存量布局数据不清;其次,空置房的统计标准没有统一解释;第三,我国地方差异大,空置情况时刻在变动,这都给相关部门的统计工作带来了困难。”顾云昌说。

  中国指数研究院副院长陈晟说,从我国国情看,住房空置问题不能简单地一概而论。据调查,当前住房空置大致有三种情况:一是“合理空置”,指新建楼盘为应对市场需求而保留的一定的库存储备;二是“转移支付性空置”,为结婚、上学、养老等将来需求提前购买的房屋,在一段时间内处于无人居住状况;三是“投资投机性空置”。“从某种程度上说,空置率是决定土地供应和开发量的一个重要因素。任由大量住房空置,再多的土地供应,再大的开发量也于事无补。”上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥认为,空置率需要有严格定义,在不同的口径下面,结论会完全不一样。他提出,空置房可确定为“在某一时点上,存量居住类住房在一定时期内(比如半年)可使用而未使用的住房”,有人使用的住房就不能归入空置房等。

专家:统计难度可以解决

  问题:“基础性信息”软肋导致炒房者利用 “二套房”“三套房”的认定标准不一钻了空子。

  期待:需摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威,从而增强调控政策的精确性。

  有关部门“很难统计”的说法显然难以消除公众的疑虑。记者了解到,上世纪九十年代中后期,相关部门就引入了“空置面积”的统计指标,2003年有关部门承诺 “改进房屋空置统计方法,建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。专家提出,统计即便是有相当难度,有关部门也应直面解决。

  实际上,“空置率”的缺失只是近年来楼市“基础性信息”软肋的表现之一。目前一些城市“多套房”的认定也有漏洞。如全国范围的住房信息系统尚未建立,不同城市的购房信息无法联网,炒房者就利用“二套房”“三套房”的认定标准不一而钻了空子。

  再如,二手房价格争议。近期某城市统计部门发布数据显示,6月份该市二手商品住宅的成交均价为13440元/平方米,而一些市场机构同时给出的数据则高达 19000元/平方米上下,一些舆论甚至认为是“做低了房价”。该市统计部门表示,将对目前的二手房价格统计方式进行重新评估。

  空置率逐年走高,“一户多房”逐渐增多……房地产市场正经历着深刻的结构性变化,能否摸清不断变动的房地产市场的“家底”并保持相关信息的公开和权威,关系着房地产调控政策的制定和执行效应。基础性信息缺失或失真,调控政策的“精确性”就会受到影响。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示,世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率,美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据,这说明这个指标在技术上是可以统计出来的。

  来源:新华社

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