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全国各地新房供应井喷 20多亿平米库存消化需3年

2010-9-6 11:42:43  文章来源:投资者报  作者:佚名
关键词:新房供应量 莫尼塔 房屋新开工面积
核心提示:提要:这一现象绝非这几个城市独有,在全国各地,无论是一线、二线还是三线及更小些的城市里,对新增商品房“放量入市”、“开闸供应”等描述近期已经是随处可见。据其监测,若按2009 年全国商品住宅投资额增长率18%预计,2010年仅前述的十家标杆房

  提要:这一现象绝非这几个城市独有,在全国各地,无论是一线、二线还是三线及更小些的城市里,对新增商品房“放量入市”、“开闸供应”等描述近期已经是随处可见。

  刚刚进入9月,许多有意购房的消费者开始觉察到,市面上可供挑选的楼盘一下子多了起来。

  有统计数据显示:截至今年8月23日,北京9月计划开盘的普通住宅项目已达46个,其中22个纯新盘几乎是集中扎堆面市。在此之前的5月~8月四个月预售入市楼盘仅分别为21个、27个、27个、18个。同时,北京市房地产交易管理网数据显示,截止到8月30日,北京市一共有近十万套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1万多套。

  而在上海,中原集团研究中心统计,仅8月最后一周就有59万平方米的商品房入市,这一数字是之前一周的两倍多,也超过了7月份整月供应量的一半,同时9月份计划推盘的商品房也呈现出逐级递增态势。

  二线城市南京,下半年计划开盘的楼盘将有80多家,推出大约5万套新房源,这一数字是当地上半年总成交量的2.5倍。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析,到年底南京待售商品房将从目前的2.5万余套骤升至5万套左右。

  这一现象绝非这几个城市独有,在全国各地,无论是一线、二线还是三线及更小些的城市里,对新增商品房“放量入市”、“开闸供应”等描述近期已经是随处可见。

  再观察一组数字更会发现,眼下出现的楼市供应骤增局面绝非偶然。国家统计局数据显示:2009年国内房屋新开工面积为11.54亿平方米,2010年1~7月房屋新开工面积为9.22亿平方米,而同样数据在2006年为6.4亿平方米和2007、2008年都大约为7.5亿平方米,这表明近一年半来新开工的房屋约等于之前三年的总和。

  房地产业内统计,房屋从新开工到预售一般相隔时间为一年左右,鉴于今年4月以后房地产销售因调控大幅下降,这意味着从2009年至今超过20亿平方米的开工房屋大部分将在接下来的半年到一年内集中转化为销售供应,再加上政府计划中的580万套保障房工程,滚滚而来的“供给洪峰”正给楼市带来一阵阵如地震来临前出现的丝丝颤动,在这一中国最具争议的市场内,因调控政策形成的僵局势必因此而打破。

  或正如8月21日,万科董事长王石在出席旗下杭州西溪蝶园楼盘的开盘现场所言,目前观望的低谷已经过去,一线城市房价下调的空间也就10%-15%左右。

  标杆房企加大售房力度

  “下半年公司年推盘量将占全年总量的75%,约为200万平方米。”金地集团董事会办公室这样答复《投资者报》记者的采访。

  有类似推盘计划的不仅是金地集团,地产龙头万科早在其中期业绩说明会上就已表示,下半年万科的推盘量会比上半年有所上升,并力争出现单月销售过百亿的超级销售业绩。招商地产高管在8月份的一次券商调研中也坦言,“9、10、11这三个月的推盘量将达全年推盘量的70%。”保利、复地、富力、华润、绿城、雅居乐、中海等其他标杆房企也均在不同场合表达了加大供应量的计划。

  中原地产研究中心高级研究主任易虹介绍,从2009 年二季度开始,市场的反弹促使全国房地产开工及投资均进入加速增长,2010 年一季度的同比增长达35%,为近两年来的最高增速。“尽管在新政压力下,开发商或将选择降低推盘速度、调整开工节奏、延长开发周期等手段捂盘惜售,但政府正在陆续出台各种手段以迫使开发商及时推盘。开发商很难再像2008 年底时那样,拥有调整推盘节奏的充分自由。因此经过一年多的建设,这些去年新开工的房屋都会从今年下半年起如期转化成市场供给。”易虹称。

  据其监测,若按2009 年全国商品住宅投资额增长率18%预计,2010年仅前述的十家标杆房企新增供应面积就将达到2034万平方米以上。今年上半年,中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米,按此推测,则下半年的推盘量将达到1200万平方米,即每月平均供应面积将达200万平方米以上。

  标杆企业一举一动在市场上的示范效应在近期的供应爆发上也得到了充分显现。数据显示,上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成,然而,不但没有开发商明确下调销售目标,相反却有房企上调销售目标。例如7月12日,恒大地产便宣布上调今年销售业绩目标至400亿元,比年初360亿元的目标提高10%以上。

  加速出货缓解资金压力

  调控政策出台之后,房企的推盘策略也伴随市场变化而迅速调整:新政出台之初,大部分房企选择观望态度,坚守价格,放缓供应,导致原本应处于供应旺季的5、6月新增供应量大幅回落,买卖双方的僵持一直持续至今。以十家标杆房企为例,今年上半年,这十家标杆房企总成交面积为1295万平方米,同比2009 年上半年缩减17%,销售金额约1444 亿,同比2009 年上半年减少18%。

  僵持导致的结果是开发商库存迅速上升,据沪、深两市的86家主营地产业的上市公司披露的半年报显示,截至8月21日,这些房企6月底存货已达6088亿,较去年同期的3970亿大增53%。

  库存上升的同时,不少大型房企还在趁着土地市场的回落大举拿地。新政出台以后,尽管住宅市场大幅降温,但由于各地政府均有优质地块推出,有资金实力的开发商均未完全停止购地。

  易虹介绍称,从中原地产研究中心监测的全国各地土地市场表现来看,上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平。而十大标杆房企今年上半年的购地金额更是达到857亿元人民币,高出了2009年同期水平的3倍,总可建面积达2381万平方米,其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉,致使这些房企购地的资金需求及成本也随之大幅增加。

  销售冷却、推盘放缓严重影响着房企的收入,而购地支出加大又致使那些本来殷实的房企也很快“荷包”见瘪,越来越多的开发商开始面临着净资产负债率飙升的局面。

  房地产开发本就是一个对于外部融资的依赖性非常高的行业,这种“进少出多”的情况更使房企融资需求大增,但随着时间的推移,调控政策没有出现任何松动迹象,一项项陆续出台的收紧政策使众多房企融资途径遭遇围堵。尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁,但对于土地储备消化时间较长的那些房企而言,靠信贷来融资以补充资金链的出路已经无异于告停。

  这一点,从今年来各家房企纷纷选择非常规渠道融资的行为就可见一斑。根据中原地产研究中心监测情况来看,新政之后各大房企一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款,一方面通过高息公司债手段确保顺利融资,国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。但这些办法的效果并不明显,以十大标杆房企为例,数据显示,2010 年上半年这十家企业共计融资额为323 亿元人民币,仅占去年全年融资额的25%。因此,今年最后4个月里,靠自身加大供给来回收资金的重要性更加凸显。

 

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