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信贷紧缩局势下 攻克房贷有妙招

2011-9-9 9:57:15  文章来源:易贷中国  作者:佚名
关键词:房贷申请难 信贷紧缩
核心提示:
   “调整号列车”疾速驶过的同时,房贷市场的紧缩之势正在各地快意蔓延。

    加息周期下,利率五度上扬,五年期及以上基准利率更是定格在7.05%的历史高位,破七之说,成为购房者谈论房贷话题时最真实的无奈。与此同时,不少购房者发现,房贷申请的难度正在悄然递增,过往一个月即可以办理成功的房贷,现在往往要两月之久。沉重,清晰的弥漫在房贷市场上空。如何才能在信贷紧缩局势下顺利攻克房贷,或尽可能减轻因房贷未遂带来的违约困扰?成为购房者必须面对的问题。

    紧缩当前 购房者直呼房贷难

    心急吃不了热豆腐,但如今,要确保充裕的房贷餐盘,对不少购房者而言却是奢望。

    原本在6月申请房贷的顾先生(根据真实案例整理),在向某银行提交首套房贷申请后,进入了漫长的办理周期,情绪开朗的他称之为“论持久战”,而他或许没有想到,自己的融资之旅会如此坎坷。

    先是审核周期中遭遇加息,随后该银行又将首套房贷利率调整至基准利率上浮10%,月供净增数百元,在和妻子商议之后,顾先生决定咬牙克服还贷高压,迎难而上。而一则来自银行的通知则浇了他当头一盆,由于该行信贷额度吃紧,原本并无意外的房贷突遇难产,借款人面临着购房签约后的违约尴尬。

    给卖家书面承诺的尾款付款期日渐临近,如若未得贷款,顾先生或将面临不菲的违约赔付。

    诸如此类的现象在当下并不少见,购房者或苦于房贷办理周期遥遥无期,或苦于到手的贷款距离申请额度相去甚远,或苦于被银行拒之门外。更有甚者,原本已经基本敲定放款的房贷,也因为银行突发的信贷额度亏空功亏一篑,正如顾先生。要想顺利获得房贷,似乎并非如履平川般容易。

    ——房贷门槛升级

    缘何房贷如此难办?专业在线贷款服务平台易贷中国认为,自去年楼市调控起,房贷作为重要的控制手段已经出现明显严格化,渐次出现了首套房7折利率演变为8.5折、二套房利率升至基准利率1.1倍的政策性举措,而随着今年国八条的正式实施,限购令、限贷令让不少购房客暂时失去了进入楼市的资格。

    就目前而言,不少房贷客户较为关心的是房贷办理周期的问题,曾经快捷的办理,如今冗长不堪。易贷中国指出,原本银行房贷审批时间约为3-5天,放款周期约为20天,总周期能够控制在一个月以内;而如今不少银行的审批时间及放款周期都翻倍,申获房贷,往往需要近两月方能实现。

    购房者或许不知,这其实是因为银行房贷审核门槛升级所致。众所周知,过往几年中,房贷申请并未如此艰难,购房者有稳定的工作和收入,一纸贷款申请往往轻而易举便可成为现实,甚至开发商轻易代办贷款的现象屡见不鲜。现如今,银行不仅要衡量借款家庭的还款能力(具备稳定的工作和收入),还要看信用记录是否优良,同时贷款压力的得当控制也是重要因素(月供需在月收入50%之内)。

    门槛升级,如若加之该银行网点信贷额度紧缺,普通资质借款人的贷款风险问题无疑更为显现,在高房价之下,动辄数十万、上百万的欠款,岂是轻易说还就还?在此情势下,更多的银行更倾向于向财产能力出众的优质借款人发放房贷,以此确保信贷风险的有效控制,差异化对待开始显山露水。

    ——信贷额度紧缺

    与此同时,银行金融机构“信贷饥渴”也成为不争事实,继去年信贷总量控制在8万亿元之内后,2011年信贷总量被预定为7.5万亿元的标准,在信贷重心向经营性贷款倾斜的同时,不少银行的住宅贷款略显囊中羞涩,贷款办理周期拉长、贷款未通过审核,成为部分银行网点中较为常见的现象。

    曾经是信贷业务香饽饽的房贷业务,年内开始出现明显的缩水迹象。仅以经济中心上海为例,上半年该市个人住房贷款新增164.8亿元,同比少增342.2亿元,回落明显。而由于诸多地区房价并未出现实质性下行,调控力度恐在近期持续升级,限购令或再度出台,而金融手段在其间的作用,不言自明。

    有限的信贷额度面前,不少银行开始寻找出路,以期在收益方面实现稳定的正增长。我们注意到,目前大中城市首套房贷利率基本都执行基准利率,个别银行甚至高出该标准;二套房贷方面,虽然政策规定利率为基准利率上浮10个百分点,但个别银行的执行明显高出此标准,甚至传出停贷声音。

    武装大脑 房贷攻坚理性展开

    越是信贷紧缩,购房者越应当武装大脑,形成更为周全的房贷计划。易贷中国指出,应当在风险可控的情况下合理置业,货比三家确保贷款成功率,并选择最适宜自己的贷款产品,确保贷款处于低压状态。

    ——置业谨慎为先

    就刚性购房需求而言,建议购房者应“从小”入手,留够置业升级空间,待经济条件好转再实现过渡。

    就目前房价走势而言,不少地区已经高企至令购房者汗颜,虽然调控政策对于房价抑制的意图非常明确,但时至今日,多数地区房价仍未出现结构性下降。以北京为例,如今要在东五环外杨闸、管庄等区域购买一套5年期以上的二手房,成交均价在1.4万元/平米以下的物业已经罕见踪迹。

    易贷中国认为,购房者尽可能选择家庭适用的小户型,如具备一次性付款能力最好;如若需要贷款,应当确保自己具备足够的首付能力(首套房3成、二套房6成),同时要衡量自己的贷款压力能否得当控制,要确保月还款额度控制在家庭月收入的50%以内,避免自己今后承担沉重的经济压力。

    ——贷款货比三家

    过往房贷中,货比三家比的是利息的高低,如今办理房贷难度增大,更要比较贷款的成功率。

    购房者应当尽可能选择有把握的贷款银行,并提前通过详实咨询了解该行房贷信息,确保自己的房贷资质不出差错。一般来讲,借款人需要在现单位具备稳定的工作属性,并且每月收入较为均衡稳定(工资需每月入卡),具备良好的个人信用记录(可携带身份证前往中国人民银行打印获悉),并且所购房屋需具备独立产权、具备抵押资质(如二手房,需面积在50平米以上,房龄低于20年)。

    易贷中国需要指出,每家银行、甚至每家网点,都可能存在房贷执行的差异性,因此充分了解各行信息,对于自己的房贷申请将起到至关重要的帮助,不至于因为一家贷款偃旗息鼓造成房贷就此搁浅。

    ——合同注明风险

    由于贷款办理时限、办理成功率均存在风险,在合同中有效注明就显得尤为关键。

    购房者在签订《房地产买卖合同》时,应当就贷款风险,以补充协议的形式予以说明:

    首先,免责声明需提出。就未能获得贷款的免责问题,需要明确提出,如若未能通过房贷审批无法获得贷款,应当提出减免自己的违约责任,不要因为贷款未遂而背负沉重的赔付负担;

    其次,就全额房款付款周期予以说明。以往,购房者申请贷款后会在两个月内将全款支付于卖方,如今贷款周期冗长,可适度将付款期限增长。这样做有什么好处?一方面是和当前的贷款发放周期相对应,一方面可为购房者留足时间,在一笔贷款申请失败后继续向其他银行提出申请。

    ——别忽视公积金

    如若购房者连续缴存住房公积金,那么它在关键时候就将派上用场,千万不要为它的“有限申请额度”感到不屑,在当前商业贷款利率走高的背景下,公积金贷款不仅能够为借款人极大的节省利息开支,同时,公积金贷款对于符合申请条件的上班族而言,避免了“无法获贷”这种尴尬状况的发生。

    易贷中国以北京为例,只要借款人连续缴存公积金满一年,并且每月缴存额度不低于500元,即可申请北京公积金贷款,个人最高申请额度30万元(有补充公积金为40万元),家庭最高申请额度60万元(有补充公积金为80万元),如公积金贷款低于需贷款额度,可直接申请组合贷款(公积金贷款+商业贷款)。以80万30年期贷款为例,若选用等额本息法,公积金贷款月供为4245元,而商贷为5349元,差异明显。

    ——选对还款方式

    购房者应当根据自身收入、财产支配情况,合理选择适宜自己的贷款还款方式。

    在目前主要的两种还款方式中,等额本息法每月还款额固定,适合于收入平稳的借款人群,优点是还款额度便于记忆,不易造成人为逾期;等额本金法本金不变,利息逐月递减。另外,个别银行推出的双周供,其实是通过缩短还款周期来减轻利息负担的还款方法,贷款额越大,节省利息越多。

    易贷中国需要指出的是,同样一笔贷款,等额本金法的利息总支出低于等额本息法,但这并不意味着选择等额本金法一定最实惠,因为利息在前期偿还较多,后期以本金为主,考虑到货币价值的长期走势,两者并不可根据省息数额衡量高低,借款人对此应形成一定认知,便于房贷时形成理性认知。

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