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人民币贬值压顶 楼市外资反而出少进多

2011-12-9 15:56:38  文章来源:《联合早报网》  作者:陈哲
关键词:楼市外资 人民币贬值
核心提示:截至12月7日,人民币连续7个交易日触及跌停,为三年首见。有分析人士认为,这是非常明显的资本流出信号,外资正在迅速大举逃离中国。房地产业本来面临的巨大融资风险,可能会因此更加恶化

  截至12月7日,人民币连续7个交易日触及跌停,为三年首见。有分析人士认为,这是非常明显的资本流出信号,外资正在迅速大举逃离中国。房地产业本来面临的巨大融资风险,可能会因此更加恶化。

  但目前市场主流动向和权威机构的调查并不支持上述论点。包括美国凯雷、新加坡凯德等大型地产投资机构却在加快购入内地的物业资产。一些权威机构认为,目前外资在内地楼市的买入动作仍然很强劲。

  出逃个案

  今年10月,一批美国个人投资者抛售上海大虹桥70余套酒店房源的消息在坊间传开。知情人士介绍,“若以每间180万元计算,70余间酒店的总价大概在1.26亿元。”

  据介绍,2005年时,十多位美国投资客集体购入了位于虹桥古北板块的70余间酒店房源,并持有出租至今。但是,或因短期内不再看好中国内地房产市场,上述美国投资客近期决定将该项目“清仓”。

  “人民币贬值是全球金融环境使然,并非长期趋势,外资因此大举撤出的可能性也很小。主流投资机构,在内地房市的进退,首先取决于基金周期,且需要通过外管局的严格审批。”普华永道资深并购服务合伙人、大宗房产交易专家李明告诉本报,“从我们所了解的情况看,外国资本还是对内地楼市兴趣很大,有的实际上着急的是,怎么才能进入这个市场。”

  不过,一位房地产基金人士称:“除了凯雷、黑石这些主流机构,的确有一些外资是借道贸易等渠道进入房市,其操作特点偏重于快进快出,受到外汇管制也相对宽松,不排除他们离开市场的可能。”

  同策咨询研究中心总监张宏伟说,“单从投资回报率的角度看,如果未来房价没有一个比较大的上升空间,投资者将资金抽离投资到别的领域也很正常。我更愿意将这笔抛售理解为一个特例,从这个个案去推测‘抛售潮’的来临是不合理的。”

  DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏说,今年以来境外投资机构出售境内资产的现象确实呈上升趋势。但从目前来看,尚无明显迹象表明外资在大规模抛售境内物业。

  伍惠敏认为外资的撤离原因多样。境外投资机构在投资业务中基本设定的是3-5年的期限,进入“收割期”一般都会坚决退出。在目前美债、欧债危机的大背景下,境外投资机构资金回流欧美,也是必然选择。

  “即便是外资退出,也要看到目前内地房地产市场并非缺乏投资,而是库存的问题。尤其是住宅市场项目大量滞销,这是当务之急。”李明说。但对房地产企业而言,融资的确是一个关键因素。

  抄底良机?

  国际知名土地研究机构城市土地学会行政总裁Parick Phillips7日在接受本报采访时说,由于资本市场萧条,IPO窗口关闭,房股价格下跌,一些高杠杆财务战略的企业,再融资风险巨大,他们的项目和股权,对外资而言可能是买进的绝好机会。

  一份第一太平戴维斯日前的报告显示,PE巨鳄凯雷连同里昂证券,日前已从一家台湾公司手中以18亿元的价格收购位于浦东新建甲级写字楼宏嘉大厦。

  2010年9月竣工的宏嘉大厦位居浦东竹园商贸区,毗邻小陆家嘴,交通四通八达。整座大楼由一栋28层高的甲级写字楼和3层高的商业裙楼组成,总建面近6万平方米,是陆家嘴商贸核心区少有的新建甲级写字楼。

  知情人士告诉本报,宏嘉大厦具有境外股权架构、可以进行离岸交易的写字楼项目,不需要通过外汇监管机构的层层审批,外资操作起来更为方便,因此,这样的项目还是较为容易赢得外资基金的青睐。

  仲量联行投资部主管李凌说:“今年以来,外资在上海大宗物业投资市场的表现还是较为活跃的,他们十分看好中国市场,当前整个上海可售的甲级写字楼项目数量较少,因此,他们对于是核心商圈还是非核心商圈已经不是太在意。”

  该行12月2日发布的《全球资本流动》报告显示,2011年第三季度,在全球房地产市场直接交易额的前十大城市中,上海跃居第五,成为全球大宗物业交易最为活跃的区域之一。

  尽管住宅市场受到严密调控,但写字楼、零售商业等商业地产项目仍然是上海、北京、重庆等大宗交易市场的主要成交业态。

  第一太平戴维斯在其三季度报告中指出,在今年第三季度中,上海大宗交易市场主要成交了9宗整购交易,其中7宗为写字楼整栋交易,2宗为零售商场交易。虽然限制因素较多,但外资机构仍在积极参与,在第三季度主要的9宗交易中占据五席。

  《华尔街日报》近日的报道称,索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产投资基金,向中国内地高端楼盘投资,目前正在考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。

  今年下半年以来,最大规模进入内地楼市的要算新加坡的凯德,总体完成投资超过百亿元。

  11月29日,嘉德置地和凯德商用宣布,与淡马锡控股公司旗下子公司计划投资211亿元人民币建设重庆朝天门综合体项目,仅购地款达到65亿元。此前的8月份,凯德商用以7亿8900万美元(约合50亿元人民币),收购了上海闵行龙之梦与虹口龙之梦两个项目的剩余50%股权,使后两者成为凯德的全资项目。此外,今年初,凯德商用还以38.6元的价格从摩根士丹利手中买下位于上海马当路项目66%的股权。

  经济观察报 记者 陈哲

  《联合早报网》

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