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开发商新招规避限涨令:购房合同一拆为二

2013-5-13 9:15:52  文章来源:人民网-人民日报海外版  作者:周小苑
核心提示:房价“假摔”忽悠政府和买家  在调控政策最为严厉的北京,一些房产项目出现了购房签订两份合同,将毛坯和精装拆分支付的“新招”。

  购房签订两份合同 毛坯精装拆分支付

  控房价需防“数字游戏”(市场观察)

  本报记者 周小苑

  随着各地发布“国五条”实施细则满一个月,全国楼市量跌滞涨效果已经显现。然而,一些房地产开发商并不愿轻易就范,为规避史上最严厉调控政策,将新楼盘由精装摇身一变成了毛坯,玩起了表面降价实际变相涨价的“数字游戏”。对此,专家认为,调控政策的落实在短期内确实起到了一定成效,但是一些开发商仍然想方设法“玩猫腻”,钻政策的空子。因此,在外敷调控这副“外用药”的同时,也应该内打土地、财税改革等“长效针”,只有开出外敷内用、相辅相成的综合处方,才是抑制房价过快上涨的良药。

  房价“假摔”忽悠政府和买家

  在调控政策最为严厉的北京,一些房产项目出现了购房签订两份合同,将毛坯和精装拆分支付的“新招”。例如,新近开盘的房山区某楼盘,相比于周围每平方米2万元的房价,该楼盘销控表上1.6万元的单价极具吸引力。但是,如果购房者认为能捡到这样的“便宜”那就想错了。因为这仅仅是毛坯房的价格,购房者要买下此房,除了签一份毛坯房合同外,还必须要再签一份每套35万元的精装修合同,两份合同算下来,和周围房价也相差无几了,购房者无疑又被开发商“忽悠”了一把。

  开发商之所以在精装修上做文章,就是希望通过“假降真涨”的猫腻来规避严厉的“限涨令”,以便能顺利取得预售证。但是,这种做法不仅造成了房价“假摔”的假象,而且无形中加大了购房者的负担和风险。业内人士指出,将精装修款从总房款中剥离出来,使得精装修部分根本无法贷款,增加了购房者的压力,而购房发票无法体现多缴纳的精装修款,使得未来房产二次转手时房价会被低估,购房者缴纳的税费反而更多。

  抑房价难度依然不小

  尽管房价并未明显下跌,但是不少地方楼市已经有了降温迹象。中国指数研究院发布最新数据显示,在4月29日到5月5日一周内重点监测的40个城市中,六成以上城市成交同比下跌,下跌城市数量从之前一周的6个城市迅速扩充至26个。

  对此,中原地产研究部总监张大伟分析认为,5月份首周出现成交量高位回落,主要原因在于各地对于“国五条”调控政策执行力度不一,主要的一线城市和部分二线城市都在限制新房预售价格上从重从严,导致了短期内预售项目明显减少。

  不过,张大伟强调,本轮调控的难度依然不小。尽管政府希望能限制新房供应价格,但从实际效果来看却是限制了供应,房企资金较为宽裕使得房价依然坚挺,短期内即使调控加码,房企全面选择降价的可能性也不大。

  对于房价未来走势,市场普遍认为并不乐观。中国社科院近期发布的2013年《房地产蓝皮书》指出,房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年,今年调控难度进一步增大。受宏观经济复苏影响,部分城市房价可能出现较大幅度攀升。

  既敷“外用药”也打“长效针”

  面对房价仍然可能继续上涨的压力,房地产市场似乎陷入了越调越涨的怪圈。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,调控若不升级,房价可能将失控。但是调控政策确实也存在问题:一是抑制需求,而增加有效供应不足;二是过多使用了行政手段,而对经济手段重视不够。宏观调控本身很难掌握火候,市场冷时加柴,可一不小心火势就会失控;市场热时浇水,弄不好又会熄火。因此,应进一步完善住房制度,尽快形成保障房和商品房的供应双轨制,建立起调控市场的长效机制。

  复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为,一方面要严格执行限购、限贷政策;另一方面要加快使已建成的保障房投入供应,而相应的考核、问责等程序也要及时跟进,发挥实效。

  此外,中国房地产数据研究院执行院长陈晟则认为,必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。通过建立健康的资本市场,丰富人们投资渠道,从而为楼市合理“减压”。

  专家普遍认为,要解决当前房价居高不下的困局,不能一味地“限价”“限购”,而应该在加快“土地财政”改革、实施房产税、拓宽百姓投资渠道等多方面采取措施,从而建立起房地产稳定发展的长效机制,通过调控和市场两只手协调配合才能奏效。

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