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行政手段已近强弩之末 中国楼市调控重点将转向标本兼治

2013-5-18 9:23:05  文章来源:路透社  作者:宿泱韫
核心提示:而和过去几年略有不同,全国各地楼市愈加差异化,冷如温州房价连番下挫,热如北京不得不靠“限价令”压制。“减少和弱化中央房地产政策的指令性和数量性调控指标,调控目标有更多的弹性,较多地体现地方的差异性,应是房地产调控政策调整方向。

  * 调控无碍房地产表现亮眼

  * 开发商仍持较乐观预期

  * 一线城市行政调控手段升级

  * 楼市调控应进入标本兼治时代

  作者 宿泱韫

  路透北京5月17日 - 今年以来中国经济陷于弱复苏,但房地产市场却显得一枝独秀,近期一些地方更是“地王”再现,这也似乎预示着运用行政手段对楼市进行调控已近强弩之末。

  不过面对“新国五条”落实不力的质疑,新一届政府上任以来却未有对楼市进一步“喊话”。全国各地楼市愈加差异化,且整体市场维持稳定,或许是原因所在。而从国务院会议中多次强调改革,包括与房地产市场相关的户籍制度改革、财税改革等,可以看出,短期调控与中长期制度建设并行的“标本兼治”,应是可以期待的中国楼市新时代。

  “行政的手段已经用到极致了吧,”华创证券宏观策略研究主管华中炜认为,现在很难再用行政手段了,例如限购,已经导致改善性需求等基本需求受到遏制,“未来要靠税收,或者一定程度上运用利率来调节,这是中长期方向。”

  “调控确实也是比较难,调控政策不妥的话,打压房价(过猛)可能导致金融危机,”海通证券副总裁兼首席经济学家李迅雷表示。

  他指出,在当前的调控下,并没看到房价持续大幅度上涨,全国房地产市场也是冷热不均,偏远地区、三四线城市房价未见明显上升,甚至江浙一带的房子也卖不出去,“这也表明房价有自动调整的过程,过多的干预未必能起到预计的效果。”

  在今年3月政府换届的全国“两会”前紧急祭出的楼市“新国五条”初始反应平平,但随后的细则让市场哗然,力度之猛超出预期,一度引发二手房交易热潮,但随着调控政策在地方落地实施,又好似大棒高高举起、轻轻放下。目前为止,二手房交易严格征收20%个税仅在北京得到一定程度执行。

  不过中国房地产业协会副会长朱中一曾表示,新国五条明确要求地方政府的调控内容是房价目标,因而一些城市出现“微博式”的一句话调控细则、未对20%交易个税具体规定,并不算有违中央意图。

  中原集团研究中心总监刘渊在报告中分析称,如果对比几次调控后市场成交量的变化,无疑本次对市场的影响最不明显。2010年5月及2011年2月,新房市场成交量均在政策出台后出现了35%以上的明显下跌;而本轮“新国五条”出台后,新建住宅成交量环比仅下滑18%。

  今年以来中国房地产投资和销售均表现亮眼,1-4月投资增速达21.1%,高于整个固定资产投资增速,销售面积和销售额则同比大增38%和59.8%。土地市场解冻的迹象愈发明显,上海、广州等城市近期再现年内地王,全国而言,尽管土地购置面积仍处于负值,但降幅较1-3月收窄13.4个百分点,土地成交价款增长10.6%。

  **行政调控能走多远?**

  “近期一些地方出现地王,这在一定层面上反映出开发商对未来是乐观的。”交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟表示,“手里有钱、对未来又乐观的话就会去买地,买了地就会去开发,预计开发投资年内会保持在比较高的水平,20%以上一个增长。”

  地方政府加速推地,房企近期拿地积极性升温,在热点城市表现更为明显,5月以来有高溢价地块持续出现,北京石景山区一商业金融用地和一混合居住用地溢价率分别达174%和112%;中铁建工集团则在本周四以12亿拿下广州万博商业地块,溢价率达到136.6%。

  “还是要分地方,不同地方受调控影响不一样。比如,我们定价本来可以往上调,现在因为预售管理,也难调了。但是没办法,该拿地还是得拿地,一旦开工了就很难再停下来。”某标杆房企旗下北京开发公司高层表示。

  而和过去几年略有不同,全国各地楼市愈加差异化,冷如温州房价连番下挫,热如北京不得不靠“限价令”压制。

  “减少和弱化中央房地产政策的指令性和数量性调控指标,调控目标有更多的弹性,较多地体现地方的差异性,应是房地产调控政策调整方向。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在一次论坛上表示.

  调控执行最为严厉的北京市,新政落地后市场步入平静,但对房价持上涨预期的,不在少数。在链家地产在西城区的某家分店,一刘姓工作人员称,3月一月内,不少同事一个人手里就有三五套房成交,现在确实少了。

  “现在不比3月坐地起价的,但房价平均下来还是涨了一点,大家也都在观望。”

  在中国指数研究院最新公布的4月百城新建住宅均价指数之中,北京房价再度居前,4月环比涨幅达3.1%位居十大城市首位。而在已出“新国五条”调控细则的城市中,北京的房价目标也是最严格--房价较上年趋稳。

  为抑制房价上涨,压力较大的北京、广州等市均已执行“限价”,而近期媒体援引消息人士报导称,北京限价令将进一步升级,商品房预售不仅需经北京住建委的审批,还需提交至市长办公室,由分管副市长审批划钩后才能最终确定能否给批。业界对行政色彩升格颇多诟病,认为会打乱市场节奏,引发后市供应不足,陷入房价越调越高的怪圈。

  “我们看到一些重点城市在调控当中行政手段的运用,应该说大大地升级。在限价上,在预售制度的从严方面,包括未来在土地出让环节也会进一步提升行政色彩。”中国房地产学会副会长陈国强在一次会上发问,“现行的行政调控的住房要持续多长时间?这是一个很基本的问题。”

  交通银行的唐建伟认为,把房价跟乌纱帽挂钩,短期内还是能控制房价涨幅的,但中长期起不到作用。”把需求压着,供给又减少,价格跌不下去,而且未来一旦有其它方面的改变,又会有类似3月的暴涨。“

  **标本需兼治**

  行政手段边际效用的递减,加之舆论对此越来越多批评,未来能用的空间已所剩不多,从高层淡化调控表态强调推进改革来看,利用现行调控政策抑制房地产过热,争取时间以从根本上推动长效机制建立,并非没有可能。

  “现在市场处于平静期,所以政策的变化也不会太大。”原住建部政策研究中心副主任王珏林认为,楼市一季度的热度已有所消退,就全国而言,土地购置面积同比还是下降的,但企业购地积极性有所回升。

  一些分析人士指出,此次调控中提及交易环节征收20%个税,尽管因为一刀切让刚性需求恐慌,但积极的一面是体现了通过税收调节市场的初衷。不过业界普遍认为,在持有环节征税,逼出存量房,更能体现税收的效果。

  申银万国首席宏观分析师李慧勇分析指出,房地产问题集中在供给,一是国家土地的管控,土地供给不足,二是由于此前十几年的调控不到位导致相当多的房源为少数投资分子所霸占,平均房源充足但由于两极分化,使得相当多人没有起码住房保障,这也导致供求矛盾。

  “要缓解房价上涨压力,除了保持一个不是那么宽松的货币政策基调外,更重要的通过两方面措施把制约供给影响房价的因素消除掉,一是增加多套房持有成本甚至通过累进税把房子逼出来,二是尽量形成更市场化的土地供给机制,而不能搞现在的饥饿疗法,人为造成土地紧张状况。”他称。

  目前中国仅在上海和重庆两地施行房产税试点,市场普遍预期今年房产税试点范围有望扩大。4月底曾有传言第二批房产税试点城市即将公布,可能推出房产税的城市包括杭州、深圳等,但国税总局对此予以否认。

  而新一届政府上任以来,在房地产调控方面未有太多表述,但在国务院会议上,“改革”已被多次提及,确定今年在行政体制、财税、金融、投融资等重点领域和关键环节加大改革力度。此外中国还明确将加快实施不动产统一登记制度,预计于明年6月底前出台不动产登记条例,户籍制度改革也在缓慢推进,广州将取消农业户口和非农业户口划分,统一登记为“广州市居民户口”。

  国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松就曾表示,现在已经明确的是,不动产统一登记加房产税这两个制度机制层面的建设,包括公共资源交易平台,还有社会公信制度的建设,这几个配合起来,其直接目标并不是房地产市场,但是对房地产市场的发展会产生很好的效应。

  “以前是以治标为主,治本的措施没有及时跟进,现在房地产市场要进入标本兼治的时代。”她称。(完)

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