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中国房价涨势趋缓土地市场渐热

2013-6-19 8:46:55  文章来源:路透社  作者:宿泱韫
核心提示:一线城市房价涨势放缓,多依赖于较严格的调控政策,尤其是行政手段的实施,这在北京尤为明显。分析人士指出,这些方式短期内确实能抑制房价涨势,但同时也会打乱开发商投资、销售的节奏。

  * 调控新政后房价涨势略趋缓

  * 资金充沛开发商加速投资

  * 土地市场渐热

  * 政策回归平静,未来楼市走向更多取决于资金面

  作者/宿泱韫

  路透北京6月18日 - 在房地产调控新政出台后,中国楼市渐入平稳期,近两月房价涨势略有缓和,而资金充沛的开发商则开始布局新一轮投资,令土地市场渐升温。

  在业界看来,以往最大的不确定因素--政策,短期内料不会对楼市施加巨大影响。近期种种迹象表明,新一届领导层将更注重长效机制的建立,而非短期需求的抑制,下半年中国楼市走向将更多取决于资金面的变化。

  国家统计局刚刚公布的5月70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续缩窄,路透测算其涨幅为0.9%,略低于上月的1%,且环比上涨的城市个数下降2个至65个。

  “总体上,房价上涨压力最大的时候已经过去了,未来更多是涨幅趋稳,结构分化。”申银万国首席宏观分析师李慧勇表示。他指出,目前政策方面的不确定性相对较少,而经济疲弱收入预期较差,以及海外资金有回流迹象,都会影响到需求。

  国内70个大中城市新建住宅价格环比已连续12个月上涨,涨幅在今年3月达到1.2%的高点后连续两个月回落,不过同比涨幅受基数等影响仍然保持扩大之势。

  浏览房价图表,点选链接:( r.reuters.com/xew88t )

  鉴于中国楼市地区分化愈加明显,一线城市房价走势备受关注,数据显示,北上广深四大城市房价凌厉上涨之势大致得到控制,北京、上海和广州的环比涨幅分别降至1.3%,1.4%和1.5%,深圳则较上月的1.8%略微上升至1.9%;而在3月,四个城市的涨幅都在2%以上。

  一线城市房价涨势放缓,多依赖于较严格的调控政策,尤其是行政手段的实施,这在北京尤为明显。在过去两个月,北京收紧对高价房入市的审批,提高预售门槛,并于近日出台预售新规,规定7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目,需达到主体结构封顶方可办理预售。

  分析人士指出,这些方式短期内确实能抑制房价涨势,但同时也会打乱开发商投资、销售的节奏。

  中国最大房地产公司--万科(000002.SZ: )(200002.SZ: )董事长王石稍早曾表示,北京和上海等特大型城市的房价短期内不会下降,他再次强调,目前中国房地产市场确实存在泡沫,而且泡沫不轻;但是短时间泡沫破裂不太可能。

  **土地市场回暖**

  中国楼市的调控新政并没有让开发商看淡后市。与楼市成交渐趋平稳形成对照,土地市场在5月愈发活跃,不时有“地王”诞生,规模房企拿地尤为积极。

  由于部分三四线城市房地产市场趋饱和,面临库存高企的困境,不少开发商今年重归一二线城市,使得本就稀缺的一二线土地市场竞争更为激烈。如6月3日,越秀地产以24亿元人民币拿下某地块,楼面地价达34,590元/平方米,再度刷新广州“地王”纪录。

  而近日恢复挂牌出让的北京准地王丰台区花乡夏家胡同住宅用地,起拍价由13.1亿元加至13.59亿元,表明了当地国土局以及开发商对于后市发展的乐观预期。

  “1-5月,一、二线城市楼市销售和资金全面改善,使开发商拿地信心倍增,土地市场升温表明开发商看好后市。”上海证券房地产分析师舒廷飞表示。

  去年年末以来,房地产销售的改善、主要房企一季度大举海外融资、整体资金环境的宽松,加之信贷、信托等偏好房地产项目,令主要开发商并不差钱。

  “大型房地产企业现在都不缺钱,期房卖得很好。而且今年融资成本已经下降了,跟信托融资以前要10%以上,现在才10%以下。”某信托公司管理层人士表示。

  不过,多位分析人士均指出,目前的土地市场尚未到炙热的程度,而且与楼市类似,各地冷热不均,一线城市、热门地块受追捧,但全国而言高溢价率并不普遍。从统计局数据看,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积同比仍下降13.1%,且房企拿地也更为理性。

  “从2011年开始,拿地比之前要更加理性一点。”中国指数研究院指数研究中心总监何田表示,用拿地资金和销售额比值来衡量,2009年基本上是1:1,去年和前年基本上是30-40%,今年一季度有些提高但应在40-50%之间。

  “典型企业、大企业更侧重目前相对供应不足的一线,以及南京、杭州等,这些城市的项目和开发周期能够比较快的给企业带来收入,相对来说还是可控的。”他称。

  **资金面是关键**

  中国新一届领导层淡化房地产调控,将逐步建立包括房产税在内的长效机制,这已成为业界共识。另一方面,这也意味着今年剩余时间政策层面可能会相对平静。

  “短期看,再次单纯打压需求的迫切性在下降,因为,我们看到房价涨幅已在趋缓,而低迷的经济状况又需要维持目前地产销售及投资水平。”东方证券房地产分析师杨国华在报告中指出。

  今年以来,中国经济增长乏力,一季度GDP能以7.7%的速度增长,主要得益于房地产和基建投资的拉动,而稍早公布的5月数据再度令人失望,但1-5月房地产投资仍能保持20.6%的增长。

  业内人士指出,房地产之所以能保持这一增速,一方面是调控政策执行力度不如预期,到地方上打了折扣,另一方面也得益于年内至今充裕的资金。在其它实体经济不景气之时,相应能承受较高利率的房地产和基建行业获得了较多资金。

  “短期房价还是在高位,但之后取决于未来几个月的货币政策立场。”野村证券经济学家张智威表示。

  他指出,2009年来中国的M2增速和房价之间存在明显关联,M2增速大约领先房价走势四个月左右,据此判断,M2增速已在今年5月迎来拐点,央行保持较紧的货币政策。

  “若(货币)政策持续收紧,M2增速趋降,那么房价可能也会紧随其后。”他称。

  中国5月广义货币供应量(M2)增长15.8%,增速稍有回落,今年全年M2增速目标则为13%。(完)

  (北京张胜男对本文亦有贡献)

  (审校 曾祥进)

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