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房价上涨似日本80年代泡沫经济 警惕前车之鉴

2013-9-26 16:44:27  文章来源:第一财经日报  作者:柳九邦
核心提示: “一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似!但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴!”日前,万科董事长王石在其实名微博上频频提示楼市风险,引发业内广泛关注

    “一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似!但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴!”日前,万科董事长王石在其实名微博上频频提示楼市风险,引发业内广泛关注。

    “史上最严厉调控”并未放松,国内楼市的新一轮火爆行情却如火如荼,在这样的背景下,大佬王石的警告显得格外刺眼。

    日本的土地价格从1985年开始进入快速上升时期,从1986到1989年持续保持20%以上的涨幅。相较于1985年,1991年日本六大城市的土地价格指数上涨超过2倍。爬得越高,摔得越惨,到2002年,与1990年的最高点相比,日本六大城市的土地价格下跌了约80%。

    历史是否正在重演?

    国家统计局最近公布的数据显示,8月份,全国70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,其中,北上广深四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨幅度高达18%~20%之间。从全国范围上看,有相当一部分城市的年度房价控制目标较难实现。

    “面包”畅销,“面粉”亦成为抢手货。北京、上海、广州等主要城市今年前8个月的土地出让收入已轻松超过去年全年,“地王潮”从一线城市逐渐向二线城市蔓延,被业内视为危险信号的“面粉贵过面包”现象再次出现。

    北京中原地产研究总监张大伟测算,按照目前市场上频繁出现的“地王”,如果未来售价要达到正常的利润,房价需要在一年内再涨50%,否则“地王”入市的风险将非常大。因为,大部分“地王”地块的楼面价已经超过区域内在售的房价。

    有人说,纪录就是用来打破的。但竞技体育的规则却不一定适用于楼市。不过,当曾经的“地王”在本轮楼市热潮中轻松解套后,乐观者已经喊出,“北京等一线城市什么项目都能做,什么项目都能做好”的口号。

    王石表示,没有价格永远增长的房地产市场。“万科能做到的是,绝不拿‘地王’、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流。”

    面对再次疯狂的楼市,和王石一样持谨慎态度的开发商无疑正在增多。9月18日,在观摩了上海宝山一幅地块出让全程后,一位开发商不禁感慨:“土地市场已到了最疯狂的时间点了,预感调控在即。”

    今年以来在一线城市土地市场上“挥金如土”的泰禾集团以24.75亿元竞得上述宝山地块,溢价118.2%,折合楼板价24003元/平方米,这一价格和周边房价基本持平。

    “对于楼市政策,目前新一届政府还没有明确的表态,所以很难判断是否新一轮的调控将到来,但‘面粉贵过面包’现象的出现,无疑是一个危险的信号。”一家中型房企负责人说。

    克而瑞研究中心分析师杨晨青认为,不同于以往一味打压需求的调控思路,本届政府正在推进供应端的充分释放。对于抑制投资投机需求,通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识,房产税被寄予厚望。以促供应为主,以抑需求为辅,本届政府的调控思路已经逐渐清晰。“新一届政府在吸取了此前的经验和教训的基础上,又一次重拾了对房地产顶层设计的系统性构建。”

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,目前一二线楼市热,三四线比较温和,未来的政策还是应该因地制宜。三四线城市应该允许调整一些政策,北上广深等城市应该说进一步加强调控,通过收紧政策来抑制高房价。

    “开发商也不愿意看到暴涨暴跌的市场,在城镇化快速推进的背景下,楼市最理想的状态应该是保持平稳。”一家香港上市房企相关负责人告诉笔者。

    其实,不论未来楼市政策是否会收紧,当地产界的“老大”万科开始准备过冬时,其他乐观的企业至少应该把王石的警告“当回事”。

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