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南宁松绑限购或引救市潮 业内人士称作用有限

2014-5-1 16:55:50  文章来源:中国新闻网  作者:佚名
核心提示:广西南宁28日晚间正式发文为楼市限购松绑,此前包括温州、长沙、杭州在内的多个城市均相继传出限购松绑消息。张大伟认为,未来限购的可能微调形式主要有两类,一是非户籍资格审查放松,二是限购范围放松。

  广西南宁28日晚间正式发文为楼市限购松绑,此前包括温州、长沙、杭州在内的多个城市均相继传出限购松绑消息。分析人士认为,预计后续跟随南宁出台救市政策的地方政府会明显增加,但限购政策本身在二三线城市较松的户籍政策下对市场的影响有限,这种力度的救市作用也属有限。

  南宁放松限购或引救市潮

  南宁房管局28日晚间发文称,从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,对于除北京上海等少数城市外,因为户籍政策相对比较宽松,限购并非抑制楼市的最主要政策,关键是限贷和高库存等因素。预计后续跟随南宁出台救市政策的地方政府会明显增加,但限购政策本身在二三线城市较松的户籍政策下对市场的影响有限,这种力度的救市作用也属有限。

  第六次人口普查数据显示,南宁人口666.16万,本次纳入参照户籍的五市人口分别为:北海153.93万,防城港86.69万,钦州市307.97万,崇左市199.43万玉林548.74万人。“新政策相当于在南宁不足700万人口基数上,增加超过千万的可购房基础人口。”张大伟表示。

  中原地产统计数据显示,南宁市场从2010年开始,大量供应住宅用地,明显形成积压,土地价格已经开始出现高位回落。前4月,南宁住宅类土地平均溢价率仅4.9%,一季度南宁商品房中,住宅成交11149套,占比66.48%,与去年同期相比,住宅成交出现了微小下滑。

  对于近期多个城市传出松绑限购的消息,张大伟认为,限购政策对于投资投机需求起到显著的抑制作用,目前难以全面放开,但部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

  一季度楼市降温趋势明显

  一季度楼市表现低迷,各方数据均验证了楼市降温趋势明显,对于依赖土地财政的地方政府来说,特别是二三线城市,土地市场的降温将明显影响地方政府的财政收入。

  数据显示,1-3月份,全国商品住宅销售面积17825万平方米,同比下降5.7%,相比去年全年增幅下滑23.2个百分点;住宅销售额11075亿元,同比下降7.7%,降幅与去年全年下滑34.3个百分点。截至3月末,全国商品房待售面积超过5.2亿平方米,同比增长22.9%。

  一季度全国房地产开发投资同比增长16.8%,增速比1至2月份回落2.5个百分点,比去年同期回落3.4个百分点。

  克尔瑞房地产数据研究机构认为,一季度市场环境较为低迷,从房贷利率上调全国铺开,到降价风波持续发酵,楼市成交呈下滑趋势,市场低迷拖累房企销售。一季度销售额排名前50的企业金额、面积门槛均有明显下滑。

  万科28日公布的2014年一季报显示,一季度万科实现营业收入95亿,净利15.3亿,同比下降32.2%和5.2%。这是13年来万科第一次出现一季度净利润同比下滑。

  未来微调或放松户籍和限购范围

  业内人士认为,今年一季度市场有其特殊性,3月份市场已有成交上扬迹象,但一季度楼市销售额降底,可能会使得房地产行业分化趋势更明显。

  张大伟认为,未来限购的可能微调形式主要有两类,一是非户籍资格审查放松,二是限购范围放松。

  2013年末,上海、广州、武汉、南昌、沈阳、福州六城市发文提高了非户籍缴税年限,将购房年限延迟了1至2年,造成入市需求延缓。若非户籍缴税年限在实际审核中得以放松,加之城镇化进程中户籍政策的逐步放开,将释放一部分非户籍人口的购房需求。

  据中原地产统计,目前限购的46个城市中,仅16个城市对全市域限购,大部分城市仅对中心城区或内环线限购。限购范围的放松还包括限购对象与限购商品的定向微调,例如长沙的限购政策仅针对90平方米以下的新建商品住房,且对本地居民范围扩展至环长株潭户籍家庭。

  “需要关注的是,不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道,本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。”张大伟认为,“虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹,但我们认为本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。”记者李方

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