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25城楼市下跌预警 这是最全面的一次了!

2016/12/5 16:08:46  文章来源:杨红旭楼市研究  作者:杨红 旭楼…
文章简介:国庆多城调控以来,越来越多的粉丝,开始关注老杨的“房价下跌四级预警体系”。其实之前,老杨已经零星的表述过其他城市,比如深圳和苏州为红色预警,北京、上海、南京、合肥、厦门等为橙色预警等。

  国庆多城调控以来,越来越多的粉丝,开始关注老杨的“房价下跌四级预警体系”。因为这套体系,已经在深圳楼市身上,进行了试验,并初步得到验证。

  始于去年初率先开涨的深圳房价,本轮短周期累计涨幅最大!因此,老杨一直密切跟踪和观察,将其作为房地产短周期运行的绝佳案例。

  今年1月17日,老杨发表文章,针对深圳房价本轮超理性暴涨,建立了一套四级预警系统,并将深圳房价下跌预警定性为:黄色预警。3月发布橙色预警。5月发布红色预警。

  从深圳二手房价格走势来看,部分二手房自3月就开始盘整中小跌,部分则有所小涨。但问题的关键是:今年3月之后二手房成交量大幅萎缩,属于有价无市的性质,房东想要将房子卖出去,其实都得下调价格。由此证明,这个预警体系已经验证了深圳房价走势。

  为了让更多读者看懂老杨的“房价下跌四级预警体系”,这里重述一下深圳房价下跌四级预警系统的含义:

  四级:蓝色预警:市场偏热,房价涨速过快(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶),后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨30%,但交易成本约10%;如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

  三级:黄色预警:市场过热,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入,投资需求可考虑停止买入。原因是:即便后市还能上涨20%,但交易成本约10%,还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

  二级:橙色预警:市场温和,房价上涨减速(对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度),后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出,投资需求不应买入,改善需求可考虑停止买入。

  一级:红色预警:房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零),后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出,改善需求不应买入,刚需可考虑停止买入。

  那么,其他热点城市,当前处于什么预警等级呢?

  其实之前,老杨已经零星的表述过其他城市,比如深圳和苏州为红色预警,北京、上海、南京、合肥、厦门等为橙色预警等。

  本文,老杨首次较为全面的分析并定性所有热点城市的预警等级,其中部分城市的预警等级将有所提高,以供更多相关城市的朋友们参考。

  之前预警深圳时,曾把70城房价指数中的深圳房价环比增幅,作为设定预警等级的一个重要参考标准。

  再来回顾一下深圳房价环比涨幅变化:

  2015年6月,深圳房价环比涨幅为7.2%,属于最高值。

  2016年1月,深圳房价环比涨幅为4.1%,属于次高值。

  2016年10月,深圳房价环比涨幅首次转负,下跌0.5%。

  按此走势:环比涨幅见顶之后,2016年三季度宜对深圳发出蓝色预警,因为深圳房价2015年二季度暴涨幅度之大,史上前例,因此可以早些发出温和预警。

  在房价环比见顶半年后,于2016年1月发出黄色预警,其后陆续升级为橙色与红色。老杨预计,2016年10月开始,深圳房价正走上漫漫下跌路。

  再来看上图中另外两个典型城市:合肥与惠州。

  合肥是本轮房价上涨过程中,最亮眼的二线城市之一。2016年春节过后,房价突然加速上涨,4月暴涨至5.8%,见顶!其后持续收窄,9月随70城大势上涨,再度冲高至3.9%,10月收窄至1.5%。至今,距离房价环比涨幅见顶已有2个季度,同时考虑到当前政府的严厉调控态度,老杨决定将合肥房价下跌预警升级为红色!

  惠州作为三线城市,属于深圳需求外溢地区。其房价上涨的时点,明晚滞后于深圳。2016年4月环比涨幅为什3.3%,其后回落,9月随70城大势上涨,再度冲高至3.9%,10月收窄至2.2%。考虑到10月深圳房价已经环比下跌,惠州很快将步其后尘,所以也将惠州升级为红色预警。京沪大都市周边热点地区,情况近似于惠州。

  接下来,再看北京、杭州与武汉。

  北京的房价环比涨幅,节奏清晰,三波扩大,逐级上涨:2015年6月涨至1.6%,其后收窄;2016年3月为3.3%,其后持续收窄回落;9月再度冲高至4.9%,见顶,10月收窄至0.6%。9.30新政之后,北京房价涨幅急剧收缩,预计不久后就会转为下跌,因此也将北京预警级别升级为红色。

  杭州的房价环比涨幅,3月为3.3%,其后持续收窄回落,9月在G20所产生的巨大利好刺激下房价急涨,再度冲高至5.5%,10月收窄至3.2%。杭州房价本轮启动的较晚,大涨时间明显短于南京、厦门、合肥、苏州。但考虑到当前政府调控压力大,心态急,因此比较适合黄色预警。

  武汉的房价,本轮上涨时间长于杭州,总体涨幅也大于杭州全市,其环比涨幅最大值为什3.9%,出现在今年9月。作为中部省会城市,武汉房价本轮上涨透支体力。当前给予橙色预警。

  其他热点城市,不再一一细述。最后,罗列一下当前主要城市的预警等级:

  红色预警:深圳、苏州、上海、北京、南京、合肥、厦门。无锡、惠

  州、东莞、廊坊、嘉兴。

  橙色预警:武汉、郑州、济南、广州、福州、天津。

  黄色预警:杭州、石家庄、南昌、佛山。

  蓝色预警:长沙、成都、青岛。

  略作说明:上述多数城市的预警升级节奏,都明显快于之前的深圳。主要原因:9月底以来了高层对于稳定房价的态度坚定,上述热点城市的长官压力山大,只能使用各种手段抑制房价,从而将明显缩短房价惯性上冲的时间和空间。

  最后,老杨仍须重申:当前全国房价基本无泡沫,但少数城市房价短期上涨过猛,十多个城市一年左右房价暴涨100%左右,史无前例,明显偏离合理增速,脱离普通民众收入水平与支付能力。房价必须趋于平稳,应该有所回归。

  对此,各界必须予以足够清醒和重视,不要为了本部门、本群体的利益,而罔顾事实,继续鸡血四溅。

  不过,预计未来一两年,这些城市楼市降温、房价下跌,绝不可能是崩盘式、破裂式的下跌,而是渐进式压缩泡沫、可控式下跌。对此,各界不宜过度悲观,更不宜动辄与1990年前后的日本楼市相提并论。

  上述对于各城市的预警,只是老杨的一家之言,仅供各位参考!

  2017全国楼市降温幅度,三线城市很关键!

  近期,在政策高压之下,一线和强二线城市的楼市降温了。主要表现为成交量下滑,价格涨幅收窄。

  很多开发商,对于2017年这些热点城市的楼市,已不抱太大希望。当然,在购房者阵营中,永远都会存在大量木知木觉、后知后觉的“韭菜族”,他们可能依然乐观。

  那么,2017年全国楼市果真都不行了吗? 不一定!

  2017全国楼市继续区域分化,只不过分化程度要小于2015年,这一点,主要是升温期与降温期的差异。

  决定2017年楼市降温幅度的力度,有两股力量:防范资产泡沫与去库存!这是涉及经济大局的两大方针与任务。

  具体到房地产领域,一方面抑制少数城市房价过快上涨,另一方面继续减少多数城市的高库存。

  2017年少数热点城市降温,大势所趋,这将拖累全国楼市。但全国楼市降温多少,还得考虑去库存方针,对于其他非热点城市的利好效用。

  易居房地产研究院数据表明:今年10月份,一二三线30个典型城市成交同比增幅差异明显:一线城市的同比增幅由9月的4.6%收窄为-0.8%,二线城市的同比增幅由9月的35.7%收窄至7.8%,三线城市的同比增幅则由9月的44.5%扩大至46.4%。10月份三类城市的同比增幅曲线中,三线城市相对最强势。

  从下图中可知,今年3月以来,一线城市成交量最弱,二线较强,三张线城市持续走强。说明房地产板块轮动,正在向三线城市延伸。一二线城市降温,也会影响到三四线购房者的心理,但就未来半年与一年来看,负面影响不宜高估,尤其是资金面仍然宽松的背景下。

  从中周期来看,其实三线城市调整与低迷了好几年了,今年刚开始复苏!

  不妨看下图的库存变化。根据易居房地产研究院的统计,截至2016年10月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅,分别为-28.1%、-9.0%和-3.6%。过去一年,一线城市去库存最显著,三线城市处于去库存初期。

  中国多数三线城市库存上升,始于2011年,这一年也是中国楼市黄金十年与白银十年分界线。其后,三线城市库存持续增长至2014年三季度,2013年楼市繁荣基本与他们无关。

  房地产短周期、房地产中周期、房地产板块轮动,这三个市场规律与驱动力,正在驱动三线城市楼市继续复苏,这将成为影响2017年全国楼市的次要力量(主要力量是一二线降温)。

  全国有600多个城市,其中地级市(三线城市)有200多个,一二线城市估计有40个左右,主要是35个大中城市(4个直辖市、26个省会城市除拉萨、5个单划单列市)。

  2014年,全国新建商品住宅销售面积120649万平方米,其中35个大中城市为42471万平米,35个大中城市占全国的比重为35%。而三四五线城市城镇占65%!

  2017年,预计四五线城镇楼市难有大表现,而部分三线城市将会保持一定的活跃度,从而部分对冲一二线城市成交量下滑所带来的冲击。

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