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资深地产人揭秘:普通人看不懂的2016中国楼市

2016/12/21 16:29:42  文章来源:融360  作者:佚名
文章简介:调控政策出台一个月后,10月份商品住宅销售面积同比增长了26%,较9月份减少了9.3%,10月销售额同比增长38.3%,而9月份是61.2%,足足减少了22.9%,调控效果立竿见影。这16个城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、

  2016年已经接近尾声,想想就在两个月前,二十多个城市出台了限购限贷新政,不少客户都曾问起过我这样的问题:年初楼市主基调还是去库存,可是年底怎么就变成集体限购限贷了呢?真是有点搞不懂啊。作为一位入行多年的房产经纪人,我是个爱总结的人,恰逢年底临近,就这个问题做答,也顺便总结下我眼中的2016中国楼市。

  毫不避讳地说,中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市,必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策:先是年初的营业税、契税双降,直接点燃了楼市的一把火,紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式,一二线城市房价轮翻出现了暴涨;随后的9、10月,20多个城市集体限购限贷,才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么?年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控?楼市到底怎么了?这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗?2017年到底还能不能买房?让我们先把时间倒回到2016年初。

  一、年初楼市一片低迷,部分城市库存压力巨大

  先来看降税政策出台前的一组数据。

  从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势,2014年的增长率为26%,2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期,2013年的去库存化周期为4.5个月,而到了2015年就增加到7个月了,说明在政策刺激后,楼市库存量仍然在增加。

  楼市成交持续低迷,库存越来越高,除了一线城市基本保持市场成交以外,多数地方尤其是三四线城市,陆续出台的购房补贴政策,都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的,除了开发商,就是地方政府和银行,而地方政府和银行的担心,当然就会层层传导至决策层。政府卖地时,开发商手中有一部分自有资金,再从银行借贷,缴纳了土地款,同时还要向银行举债进行开发建设,房子一旦卖不出去,开发商的钱收不回来,银行就着急了。与此同时,政府新的土地也无法再卖,公共建设的资金和各项支出也只能举债,银行旧债没有回来,新债需求又急剧上升。这时候,就需要一个办法,帮助开发商解决眼前的难题,把房子卖掉,银行把开发商的债收回来,然后再放贷给新的目标,才能促进城市建设,进一步刺激经济发展。

  于是,国家号召去库存,一开始把目标指向进城的农民工,希望引导农民工在城市里安家置业,完成去库存大计。但是后来发现,农民工兄弟根本不具备这个实力,一套房子几十万,农民工普遍不符合银行贷款条件,只有首付的钱,农民想在城里买套房是非常困难的。

  地方债务需要转移,农民工和刚需买房族都已经指望不上,那就从改善型需求和投资需求着手。降税!而且是契税和营业税双降!买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税,现在满2年就免征,而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产,满2年交易的,如果买家不是首套房,契税可减少1-2万,营业税减少5.5万,房价越高,减免越多。重点是,这次是针对首套房大户型和二套房买家的**,其**力度,前所未有。此前,契税已5年多未调整,而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。

  政策的目的是,通过刺激买房需求,将债务由开发商转移到购房者头上,房子卖掉了,开发商有钱先还给银行,然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房,地方政府和银行就不再担惊受怕,因为买房首付款普遍在2成以上,二套房3成以上甚至更多,不出意外的话,老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

  值得一提的是,这次政策的出台,主要是为了刺激二三四线城市化解库存,特意把北上广深排除在契税**政策之外。即使这样,因为北上广深房子总价高,而且新房普遍比较偏远,二手房市场比新房更活跃,即使只降营业税,也是少则几万,多则几十万的**力度。作为经纪人,当然要第一时间把这个好消息告诉我们的准客户,这为他们省下的可是真金白银啊。当时,我也只是想,机会来了,能多说服几个客户买房,今年的收入有保障了,可谁也没想到,后来会发生那么多事情。早知道,我会劝所有亲朋好友3月份把所有钱都拿出来付首付买房。

 

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