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春节最大的骗局:故乡的楼市!你被骗了吗

2017/2/2 18:57:40  文章来源:天天说钱  作者:佚名
文章简介:对于生活在一二线城市的新移民来说,春节返乡是一件风险极大的事情。如果你的故乡“十三不靠”,又没有类似温州、泉州那样的内动动力,那么楼市很难有出头之日。中国的中心城市仍然在控制土地供应以控制人口总量(大城市楼市采取饥饿疗法),

春节最大的骗局:故乡的楼市!你被骗了吗_图1-1

  网络图

  对于生活在一二线城市的新移民来说,春节返乡是一件风险极大的事情。

  买票困难、人情债太多、被逼婚等等,其实都不算什么。

  最危险的是:故乡楼市的诱惑!

  北上深的房价,动辄已经是每平米六七万元;天津、南京、杭州、郑州这类城市的新房,往往也已经超三奔四(万元)了。当新移民们回到故乡时,惊讶地发现:自己所在地级市房价只有六七千,县城只有三四千!而且,银行上赶着给贷款,开发商哭着喊着要把房子卖给你。

  辛辛苦苦在中心城市打拼了N年,发现自己手里的钱连个首付都不够。有的人甚至连“房票”所需要的社保年限都还没有攒够,眼看着房价绝尘而去,首付比例越调控越高,彻底失去了追赶的信心。

  要不,就在家乡买套房子吧,付个首付,按揭压力也不大。虽然暂时用不上,但至少搭上了楼市的车。即便三四线城市的楼市是趟慢车,也比拿着现金裸奔好吧。更何况,家乡的楼盘看起来也不比北上深的房子差,在城市里还算是主流片区。于是一咬牙,千古恨就“做成了”。

  随着时间的推移,后果开始显现:仅有的资金交给了故乡楼市,所以一二线城市的房价更追不上了。更让人沮丧的是,故乡的房子很难出租,因为外来人口不多,每家每户都有几套房子。每月要供楼,付管理费,房子很难出租,也无法自用。几年下来,涨幅跟自己实际生活的中心城市相比,已经是天壤之别了。

  卖吗?很难在合适的价位找到真正的买家。

  这类故事在过去10多年里,年年都在上演。而且每当一二线城市房价大涨之后,这类现象就会集中重演一次。

  为什么三四线城市的楼市,大多数成为“吃钱不吐骨头”的陷阱?

  原因很简单:所有的城镇化,都带来人口失衡,强者恒强、弱者恒弱。中国是一个政府分配发展机会和资源的国家,所以人口、资金必然是持续流向高级别的城市。换句话说,首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的三四线城市,永远具有强大的竞争力。

  如果你的故乡“十三不靠”,又没有类似温州、泉州那样的内动动力,那么楼市很难有出头之日。

  国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾公布过一个调研结果:中国各类城市规划的新区里,足以装下34亿的城镇人口。也就是说,我们在为全世界的“城里人”建房子。

  我曾梳理过200多个地级市的数据,发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。在众多的地级市、县级市和县城里,房屋的主要形式不是商品房(统计局统计的库存,只包括商品房),而是各类集资房、自建房、小产权房等等。中小城市普遍整体上人口严重流失(主要是农村人口在外流),市区人口增长缓慢,外来人口比例不高,拥有自住房比例则非常高。

  在网上流传一个段子:由于多数家庭普遍是独子独女,那么两个年轻人组成家庭之后,以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子,未来他们的孩子将拥有七八套各类祖传的房屋。事实上,这种情况只会在三四线城市发生,很难在外来人口不断拥入的中心城市发生。

  所以,中国绝大多数城市的房屋供应已经过剩了,未来有持续上涨能力的,只是几十个有人口竞争力的中心城市。在三四线城市,房屋正在归回居住的本来属性,投资价值越来越低。如果同样开征房地产税,大量住房将被抛弃,变成垃圾,最终只能拆除。

  说穿了,城镇化就是中心城市不断吸血小城市和乡村的过程。你悲愤也罢,抗议也罢,是无法阻止的,因为不仅中国如此,欧美日也同样,这是人类的共同趋势。逆城市化,只是一个传说。

  比如日本,是城镇化已经完成了的国家,全国总人口在最近一次普查中(2015年4月公布)下降了95万,但东京人口却逆势增长了35万人。美国也已经完成了城镇化,但东西海岸的人口聚集区,仍然持续对中部吸血,洛杉矶、旧金山和纽约房价不断创出新高,中部很多中小城市房价仍然在金融风暴最惨烈的水平附近挣扎。而这,恰恰是特朗普上台的原因。

  中国的城镇化只进行了一半(城市有增量人口),

  中国的中心城市仍然在控制土地供应以控制人口总量(大城市楼市采取饥饿疗法),

  中国的金融市场仍然缺乏信用(普通人的钱没有地方去),

  中国的投资主体仍然是地方政府和国企(经济低效,发钞速度难以降低),

  中国仍然无法均分发展机会(中心城市拥有更多机遇)

  ……

  所有这些,都让中心城市的房价难以下跌。

  所以,回故乡买房是件风险极大的事情。除非你的故乡是中心城市(武汉、成都之类),或者中心城市附近的城市(廊坊、东莞、嘉兴之类),或者是有显著人口增量的城市(徐州、泉州之类),或者你真的想返乡发展,否则,还是克制住诱惑吧。

  这一轮限购政策之后,你和太太的“第一次”(购房贷款)越来越珍贵,轻易不能滥用。因为“第二次”会贵很多,贵到你嗔目结舌、无法承受。

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