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侠客岛:中国各地启动最严“限购令” 楼市何去何从?

2017/3/20 17:18:36  文章来源:人民日报海外版微信公号“侠客岛”  作者:佚名
文章简介:《中国经济周刊》了解到,比起刚需型住房或者改善型住房,北京的这波涨价主要出现在学区房交易中。学区房涨得凶,其他的房源也应声而动,于是3月刚过,北京的房价再次出现走势凶猛的迹象。

  3月17日下午,北京出台最新限购令——“认房又认贷”,二套房首付比例提高至60%;石家庄紧随其后,规定非本市户籍居民家庭限购一套房;市场还没反应过来时,广州深夜宣布,单身限购一套,连续社保3年变5年;郑州也跟着凑了一把热闹:18日起,补缴社保、个税也不管用了……

  如果算上自2月28日起全国陆续宣布限购的城市,到今天为止,全国已经有16个城市启动升级了限购限贷措施。其中,环一线周边城市楼市,呈现出了政策明显趋严的特征。

  北京

  限购政策出台得如此紧锣密鼓,不得不说与春节后全国各大城市出现的涨价潮有关。尤其是北京,自进入3月以来,房价就和坐上了“窜天猴”一样,尤其是受到9月开学潮影响的学区房。还没有等到大家预测的“330”(历次楼市调控多在3月30日公布),号称史上最严限购令横空出世,也从侧面印证了北京楼市确实到了不调控不行的地步。

  春节过后,稿癌君身边的不少朋友开始了买房的节奏,打算趁着节假日后的房市冷淡,赶上去年房价上涨的最后一波车。尽管懊悔自己去年没有早行动,但是春节后北京二手房交易市场明显冷清的交易记录,还是让稿癌君的朋友看到了希望。

  没有想到,尽管北京建委的数据显示,整个2月全北京只成交了14416套二手房,比过去一年任何时间都低;但事实上,看房市场却分外火热。

  不少朋友都向稿癌君讲述了自己亲历的“惊险抢房记”。A君所看的小区里,几乎每套房子都会同时碰上七八组人在带看;有的房子还在去的路上,中介就接到了电话表示已经出售了;好不容易看上了一套,却被中介告知在他之前已经有三个客户交了意向金,建议他直接放弃;B君的遭遇更加离奇,看房的当天中介就约好了业主,然后和另一个业主在基本没有考虑的情况下上演了一波竞价。

  在这种“感觉买不到房”的焦灼感下,A君和B君最后从看房到签约的时间,都没有超过半天。

  侠客岛的小伙伴《中国经济周刊》从链家、麦田和我爱我家等房产中介处得知,从去年年底到今年春节过后,北京的二手房市场基本处于价格相对平稳的状态。虽然也时有成交价高过初始报价的情况,但总体来看,加价幅度仍然在同一地段内同等房型的单价范围内。

  多家中介同时表示,多数客户属于改善型换房,加价的原因也是因为计划要买的房子出现了涨价,从而牵一发而动全身。这种情况在“连环单”中更为突出。

  《中国经济周刊》了解到,比起刚需型住房或者改善型住房,北京的这波涨价主要出现在学区房交易中。根据北京市相关政策,北京幼升小入学采集信息从5月1日开始,3、4月份正好是很多家人最后的换房时间。正因为如此,北京学区房,尤其是西城、海淀等重点学区,普遍在这个月出现了15%以上的涨幅,普遍房价目前在每平米12万元左右,部分房价甚至涨到了20万元。与天价房价不匹配的是,由于学区范围内相应房屋房龄较久,于是出现了某小区地下室叫价400万,800万买一套老破小的情况。

  学区房涨得凶,其他的房源也应声而动,于是3月刚过,北京的房价再次出现走势凶猛的迹象。

  新政

  新政的出台,无疑给火热的北京楼市泼了一盆冷水。

  本次新政最令人关注的就是强化了差别化信贷政策,不但实施“认房又认贷”,还通过“一提一降”,进一步提高了二套房贷最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同时还降低了住房贷款期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

  也就是说,判定是不是购买首套房,既要看名下有没有住房,也要看有没有商业房贷或公积金房贷记录。

  《中国经济周刊》注意到,根据目前中国人民银行给出的相关解释,房贷记录不仅仅是北京市购房的房贷记录,外地的购房记录,包括购买商业住房的记录都算。也就是说,如果你曾经有过贷款记录,即使已经还清和在北京无房,再买房也算二套住房。

  也就是说,对于很多在北京目前没有住房但是有贷款记录的人来说,假设未来要购买一套1000万的住房,如果不考虑各种税费和评估折扣,那么首付的金额可能会从之前的350万直接增长到600万。对于不少人来说,可能短时间内不会冲动购房了。

  317新政影响最大的就是目前价格波动最厉害的二手房市场。尤其可以预见的是,317新政将有效的抑制投机投资需求,再想要靠着大笔贷款来炒卖房子明显是不现实了。

  在预计会有效打击炒房行为的同时,不少有改善性需求的买房者也会被此次政策波及到。之前“认房不认贷”的老政策中,在北京大量存在的“卖一买一”的改善性需求换房族会被认定为首套,他们的首付比例是35%,但是新政之后,这样的一套房换房族只要有贷款记录就被认定为二套房,并且首付比例增长到60%。而这样的换房者目前在北京二手房交易市场中占多数。

  经济ke了解到,就在政策出来的昨天晚上,已经有不少中介在连夜加班,主要是联系已经签约的业主和买房者,统计有多少客户会被此次新政影响到,尤其是“连环单”客户。毕竟“930”出台后,不少合同都出现了受政策影响的解约情况。

  除了首付比例提高,贷款期限同时也会影响到一批已经签约但还没来得及网签的业主,尤其是刚需型首套住房,大多数买房者都是将月供和贷款算到了自己能负担的极致。虽然现在具体细则仍未出台,但是贷款期限缩短相应也会提高月供比例,无疑加重了房贷负担。

  入场

  除了强化差别化信贷政策,在北京市住建委出台的相关文件中,稿癌君还注意到了另外一条规定。今年的北京市楼市将加大土地供应量。

  前两天的岛文指出,2月公布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示,今年北京全市商品住宅用地供应计划安排260公顷,其中还包括83公顷的自主型商品房,土地供应与目前的住房需求出现了供需关系不平衡的情况,如此一来,北京的房价岂有不涨的道理?

  此次调控应该也注意到了这一供求矛盾。住建委表示,今年以来,北京市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度,保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷,完成年度土地供应计划的42%,是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。到三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是去年全年实际供应量的2.5倍。

  针对这260公顷,相关部门特别指出,今年260公顷的商品住宅计划供应量事实上是超过去年的实际供应量。

  同时,还有20万套商品房在路上——来自于拿地未开工和开工未销售的房源。至于原因嘛,大家也清楚,主要是部分开发商囤地惜售,想要等到价格最合适的时候开盘,使得利润最大化。这个数字是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一旦这20万套商品房在多方措施下真正进入市场,应该也会在一定程度上有效缓解目前北京市新建商品房不足的情况。

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