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学区房的经济学算法

2017/4/6 17:23:29  文章来源:中金在线  作者:钱生钱
文章简介:如果说房地产投资是一种神话,那么神话中的神话一定是学区房。我们先看一个公式:学区房价格=所在区域的房地产区位价格+所在学区的教育资源溢价。如果说中国房地产存在泡沫的话,那么学区房无疑是其中风险最高的一个。

  如果说房地产投资是一种神话,那么神话中的神话一定是学区房。学区房的神话一直在演绎,核心点就是:从不下跌。本文就从经济学角度分析一下学区房的真正内在价值。

  首先,我们先看一个公式:学区房价格=所在区域的房地产区位价格+所在学区的教育资源溢价。

  以上海一套均价8万左右的老公学区房为例,与其区位相当的非学区老公房价格平均在3-4万,那么学区房的所在学区教育资源溢价就是4万元左右,一套40平左右的老公房,家长就必须为其多支付160万元以上,这种教育资源溢价就等于上海的父母要多花一百多万购买一个优质小学的学籍。当然这是上海的例子,如果以北京为例,“宇宙中心”甚至有30万一平米的学区房,这个真是用经济学原理也分析不出来了……

  不过,以市场的供需理论来说,过高的价格会导致需求量的下降,所以只要学区房价格高过了市场的均衡底线,那么学区房降价也就成为可能了。但实际上却完全不是这样,由于中小学优质教育资源的稀缺性,再配合现行的中小学教育体制,所有的购房家长都认为优质学校的入学名额是一个持续性增值的过程,并不存在价格下降的预期,这就意味着学区房将会是最增值保值抗跌的风险投资品,学区房的价格上涨也就成为一种社会的共识性预期。

  难道如此昂贵的学区房,会永远涨下去吗?首先,学区房的存在扭曲了家庭的消费行为。具体来说,影响学区房价格公式的前半部分价格是由市场决定的,在这个部分影响房地产价格的因素多是交通的便利程度、其在城市中所处的地理区位、周围商业综合体的数量及生活便利程度、周围公共基础设施完备程度、以及居住环境的良好程度等等。这些因素很大一部分都是由市场决定的,并不会轻易的发生改变,但是由于学区房的存在,不少家庭的购买行为就发生了扭曲,由关注上述的影响因素,转变为一点,只关心房子所带来的优质教育资源。因此,很多的父母购置学区房都会选择环境最差、最小、最不适宜居住的房子,因为这些房子价格相对较低,并且容易转手,等孩子长大不需要学区之后,还可以加价卖给下一轮适龄儿童的家长。

  其次,学区房的高价是畸形的教育资源资本化。在英美等主要发达国家,其地方政府的收入来源主要是源于房产税等不动产税收,因此,政府就会有意识的将教育资源投入的更为平均,甚至会将一半以上的财政收入投资于地方教育,从而带动区域整体教育水平的提升,而教育水平的提升则会直接带来相应辖区房地产价格的提升,从而政府可以从房地产上收到更多的税收,从而进一步提升教育水平,形成了一种良性的教育资源资本化循环。但是反观中国,中国的教育都是由财政直接划拨资源,并且投入资金较少很难做到教育平均化,因此各地会出现省级示范学校,市级重点学校,区级重点学校等现象,这些学校的存在往往会得到更多的教育资源投入,但是由于这种模式的投入不均,让教育资源的资本化变得畸形,导致了教育上的高峰与洼地,必然会引发直接的市场行为,其外在表现就是有优质资源的学区房成了香饽饽。

  以上两点中有一个关键性的要素,那就是“学区房=入学名额”这个等式不能变,一旦教育主管部门的政策有变,或者学区房的划分标准调整,那么这个等式逻辑就会被瞬间逆转,本来一个必然会保值增值的房地产投资,就会演变成为一种高风险投资,谁都不能保证会成为最后一个接盘者。目前,大部分教育主管部门对学区的态度是明确的,越来越多的教育主管部门开始使用多校划片,学区资源整合的手段,可以说,多校划片将会成为一种长期趋势,未来学区的摇号式入学将会变得普遍,在这样的情况下,学区房购买的风险性就会与日俱增,虽然学区房依然意味着一个可能去好学校的摇号资格,但是其内在的风险却是不言而喻的。

  因此,如果说中国房地产存在泡沫的话,那么学区房无疑是其中风险最高的一个。倾家荡产购买学区房,请三思。

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