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消费贷购房成社会乱象 银行直感叹“难管”

2017/9/29 16:36:58  文章来源:证券时报  作者:佚名
文章简介:在地产销售增长、银行房贷额度逐渐受限的背景下,为了凑足购房资金,不少居民以信用贷款、房抵贷等消费贷款填补缺口。对新增消费贷款的审查,除了严格审核真实贷款意图外,不少银行都通过缩短消费贷款期限、减少贷款额度甚至暂停额度的方式执行监管

  在地产销售增长、银行房贷额度逐渐受限的背景下,为了凑足购房资金,不少居民以信用贷款、房抵贷等消费贷款填补缺口。消费贷逐渐异化为购房的一大资金来源。

  9月初以来,北京、深圳、广州、浙江、江西等多地人民银行、银监局下发文件,要求加强个人消费贷款管理,严查消费贷款流入房地产市场的现象,并予以纠正。尽管各地银行对此已展开“天罗地网”般的盘查,但是“上有政策、下有对策”,规避银行审查的手段亦应运而生。证券时报记者通过详细的多方调查,试图曝光消费贷被用来购房的各种“猫腻”。 期待这一广受关注的社会乱象,能得到进一步的整顿。

  今年前8个月,短期新增消费贷款大幅增长25.68%,异常变化引起监管层警惕——这些钱哪儿去了?

  易居房地产研究院发布报告测算,今年3月以来,新增异常短期消费贷款金额中至少有3000亿元流向楼市。市场普遍认为,今年以来消费贷井喷式发展,是大量资金流入楼市所致。

  据证券时报记者了解,银行方面已经加紧对已发放未收回消费贷款的审查,大额贷款、小额贷款再审查方式略有区别,但都以查验消费凭证、贷后回访为主,一旦发现疑点贷款且借款人无法证明真实消费用途,银行将立刻收贷、罚息。对已还款的消费贷款,银行同样会再核查,并对可疑贷款的借款人进行风险提示。

  不过,审查也难免存在盲点和难点,虚假消费、多次转账或取现……各种招数“野火烧不尽”。恰如一位城商行消费金融部负责人所说,“银行有手段,但是不充分,也不是银行不想管,而是确实比较难管”。

  房贷不够?消费贷凑!

  央行数据显示,今年前8个月,居民新增短期消费贷款1.27万亿元,较年初增幅达25.68%,远远高于住户部门中长期消费贷款增幅(16.19%)、住户部门总贷款增幅(15.01%).

  短期新增消费贷款大幅增长,这些钱哪儿去了?中信证券明明研究团队认为,居民短期贷款增速与消费统计数据背离,可能流入房地产。“3月份开始,中长期贷款显著回落,而短期贷款暴增,这一趋势逆转的时点与房地产市场‘3·17新政’一致。”

  海通证券首席宏观分析师姜超也在研报中称,地产销售仍在增长,但去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限,部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成,导致居民短贷的高增长。

  记者实际调查发现,目前不少银行房贷额度都处于紧张状态,此时要申请房贷,要么主动提高利率,要么等,不乏银行在某些地区分行直接停贷。

  一家华南股份行深圳分行个贷经理对记者表示,从6月开始,额度就开始紧张了,房贷放款是按照利率高低排队出账,现在房贷基本都没在做,给的提成低,放款非常慢,年底没额度。

  一位大行深圳分行资产负债部人士则称,“上半年做的比较多,三季度就基本上没做房贷了,没额度,本身资金成本也比较高”。

  也有少数银行额度尚足。中部地区一家城商行零售部人士告诉记者:“房贷额度还是要看全行的资金情况,总体是要比年初要紧一点,但也还好,绝大部分的业务需求都能满足,当然,每个分行的额度是不一样的。”

  为了凑够购房资金,不少居民以信用贷款、房抵贷等消费贷款填补缺口。这与借款人的置业冲动有关,也与个别银行消费贷款存在制度、内容、规范不够审慎,以及贷前贷中贷后审查失职、员工行为管理不严有关。

  其结果就是,银行发放的部分消费贷款金额较大、期限较长,与日常消费特征及我国居民普遍的消费观念不符,贷款资金存在较大的流入楼市可能性。

  银行审查怎么做?

  银行又该如何对消费贷款流入楼市进行审查?事实上,购房者从银行获得消费贷款,和从银行按揭贷款买房,两边都有相应的资金用途和来源的审查。其中,对于购房资金来源的审查,手段主要是看购房者购房前期的贷款记录和转账记录等。

  “对于消费贷款,贷前审查基本类似,主要是对贷款用途、还款能力的审查,譬如装修贷款,那至少先把购房合同拿过来吧,这是正常的贷前审核。”一家华中城商行零售信贷部人士称。

  不过,在购房者取得消费贷款后,由于包括信用贷款、抵押贷款两类,其放款方式、贷后管理都不太一样。

  前述零售信贷部人士表示:对于金额比较小(30万元以下)、用途不太确定或者比较分散的贷款资金,借款人可以提款、取现,自主支付,虽然银行也要求提供后续的消费凭证,但只要借款人有足够的还款能力,贷后监控就没有那么严格。

  对于超过30万元的贷款,银行在放款时会要求只能刷卡或者受托支付,也就是由银行支付给借款人的交易对手账户中,银行自己的系统严格监控卡内交易动向,一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。

  在多地相继下达严查消费贷款的要求后,记者调查发现,商业银行对存量和增量消费贷款主要做以下审查和调整——对已发放、未还清、金额比较小的消费贷款,就向客户发送通知(包括短信、电话),要求补交消费证明材料(发票、发货单、转账凭证之类),并进行贷后回访;对已发放、未还清、金额比较大的消费贷款,除了要求提供消费凭证、贷后审查外,还要求客户经理约见借款人,逐笔重新审查真实贷款意图。

  在对已发放贷款的审查中,一旦发现任何有疑点的贷款,银行会立刻清理并要求收贷、罚息。某股份行就已有信用卡用户收到通知,银行方面要求他于9月底前,将此前在该行办理的信用卡现金分期的有效消费凭证上传至指定系统,并告知如果发现其将贷款用于购房等投资领域,或未按时提供或相关材料未能有效证明用于消费用途,银行将把该笔现金分期余额一次性计入信用卡账户。

  值得注意的是,记者了解到,也有银行对已还清的消费贷款进行再核查,如果发现此前有违规流入楼市、股市的迹象,将进行风险提示。

  对新增消费贷款的审查,除了严格审核真实贷款意图外,不少银行都通过缩短消费贷款期限、减少贷款额度甚至暂停额度的方式执行监管政策。

  以平安银行房抵贷产品“宅易通”为例,目前该产品贷款年限都不超过10年,授薪人士单笔业务额度不超过500万元,而此前该产品的贷款期限长达30年。该行客服向记者透露,目前宅易通产品对深圳分行客户执行基准利率至少上浮40%的利率政策,其他分行则主要上浮20%。

  值得注意的是,很多银行都已推出本行的网上个人消费贷款产品,这些产品不需要提供任何材料,申请、审批、签约、支用等全部环节均可在网上一步完成,这也对贷款用途的审核和贷后监管提出了更高要求。

  审查盲点难消

  虽然银行已经尽量严格地执行消费贷款监管政策,但“上有政策、下有对策”,审查也存在盲点和难点。

  “事实上,对于银行来说,如果购房者是直接把资金从贷款账户转账给开发商,成为购房款,无疑是最好审查的了,贷后资金监控一眼就能看出来,一抓一个准。”前述城商行消费金融部负责人表示。

  不过,如果客户刻意用消费贷买房,银行也很难完全防住。据他总结,购房者在取得消费贷款后,还存在几种规避银行审查的方法,包括“蚂蚁搬家”和“虚假消费”。

  前者是指借款人取得小额信用消费贷款后,通过多次跨行转账或取现,在别的银行倒手几次之后,贷款行就难以控制去向了;对于“虚假消费”,虽然银行要求消费贷款借款人提供相关消费凭证,但并不是没有操作空间,有借款人就和交易对手串通,虚构消费合同和发票。

  其中,通过“虚假消费”的方式向银行提交消费凭证,银行审查难度尤其大。前述城商行消费金融部负责人举例称,某借款人和一家装修公司签订虚假的30万元以上的装修合同,贷款下来先进装修公司的账户,再倒出来给借款人用于购房,装修公司中间收取一定的手续费,帮客户开具消费证明以通过审查。

  “像这种操作,银行监控起来就比较难,只有靠贷后管理,譬如上门看借款人到底有没有装修,但这个审查过程就滞后了。”他表示。

  除了借款人和交易对手串通外,市面上也有一些中介公司和借款人接触,帮助借款人取得消费凭证,甚至直接帮助申请消费贷款,而且不少公司最近的生意都不错。

  “这也确实没办法,对办过贷款的客户来说,银行找上门来肯定是要应付过去的,我们中间收个四到五个点的费用,分给具体操作的公司,他们在缴纳税点、转账费用之后也有一点收益。”此前操作过类似“生意”的担保公司人士表示。

  不过他也说,现在这种严查不知道会持续多久,但至少期间新增违规消费贷款的情况会减少。“整个成本已经上去了,而且对用消费贷买房的人来说,银行贷款利息加上我们这边的手续费,年化10%以上的资金成本是很正常的,而且躲审查也不容易,所以我们也就赚一段时间的快钱。”

  (原标题:消费贷购房成社会乱象 银行直感叹“难管”)

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