第一金融网主办
»您现在的位置: 第一金融网 >> 房产 >> 房产视点 >> 正文

中国 经济新旧动能转换 楼市繁荣接近顶点

2018/6/20 9:44:26  文章来源:大公网  作者:李迅雷
文章简介:”  第二,外商投资出现负增长,背后的原因值得关注,今年前五个月,港澳台商投资企业的固定资产投资增速为-5.2%,外商投资企业为-1.1%,均为负增长。总之,回归中国经济过去四十年的高增长轨迹,发现前期靠引进外资和出口导向政策,后期靠房地产

图:过去十多年银行涉及房地产的资产都成为好资产,未来十年就未必会是过去十年的延续了

  5月份宏观经济数据公布之后,发现外界的分析以悲观居多,因为投资、消费的增速都下行,尽管出口数据还不错,但预期中美贸易战难以避免,因此也不乐观。既然三驾马车都在走弱,未来经济下行压力就大了。不过,房地产的数据似乎还不错,投资维持两位数增长,房产销售也有所回升,于是得出的结论是中国经济还得靠房地产来实现稳增长。对此,笔者谈一点不同看法。

  说实话,前五个月的经济数据比预期的要好。首先是企业盈利增速超预期,今年前四个月,全国规模以上工业企业实现利润总额2.1万亿元(人民币,下同),同比增15%;当然,国企的盈利增速更快,主要是因为油价带动上游利润改善。绝大部分行业利润增速同步提升,受近期油价带动,石油开采、石油加工增速大幅提升。

  经济数据好于预期

  同时,钢铁、煤炭、水泥等价格也出现反弹,走势强于预期。在供给侧结构性改革和环保压力下,处于中上游主导地位的国企显然得益更多,所以,国企盈利增速大大超过私企,国企盈利增速由负转正,大致与PPI的走势一致。

  此外,5月份发电量增速回升至9.8%,处在历史高位,至少表明经济增长比较稳定;工业增加值前五个月增速为6.9%,制造业投资增速回升至5.2%,比前两年有显着回升,表明经济不具备大幅下行压力。

  大家对5月份社会消费品零售总额的增速回落至8.5%、实际增速回落至6.8%有点大惊失措,这应该是在意料之中的。因为2016至2017连续两年基尼系数上升,2017年代表低收入群体的农民工收入名义增长率只有6.4%;且居民房贷馀额仍在继续增加,影响中产阶层消费品的购买力。

  但中国消费增速从全球看,算是非常高了,消费对GDP的贡献也在不断上升。因此,不用担心消费的“失速”问题,何况中国的服务消费统计存在遗漏问题。2017年中国人买走了全球35%的奢侈品,说明高收入阶层的消费能力十分惊人。

  至于固定资产投资增速回落至6.1%,主要是由于基建投资增速回落较快,尤其是5月份回落幅度更大。但前五个月,民间投资增速则回升至8.1%,说明中国经济的回旋馀地确实很大,国有投资增速回落了,民间投资就起来了。从投资的角度看,如果说2016至2017年都属于国进民退的话,那么,今年前五个月又是国退民进了,这超乎笔者的预期。

  中国去年经济增速为6.9%,印度为7.1%,但中国GDP体量是印度的五倍。如此大的经济体量还能保持如此快的增长,即便今年经济增速回落至6.5%,又有什么值得大惊小怪的呢?估计今年二季度GDP增速为6.7%。不过,中国经济“稳中向好”的局面,与欧美经济持续复苏有关,得益于类似2005至2006年的外部环境,但如何提高经济增长质量还是问题的关键。

  最近信用债的违约事件较多,市场上便有了要求放松货币、放松监管的呼声。此外,中美贸易摩擦加大及股市下跌,市场上又有了“攘外必先安内”的说法,就是要稳定市场和稳定经济。

  但有人统计过,信用债违约总额与信用债发行额相比,约为0.5%,远低于官方公布的银行的预期坏帐率(1.5%-2%)。笔者同意这样一种说法:债务违约率的提高,正是在体现去杠杆的成效。

  今年以来一个较好的数据就是国债收益率的回落,平均回落幅度在50个BP(基点)左右,表明市场无风险利率下行,这对于避免发生系统性风险是至关重要的。债务违约和信用利差的扩大,原本就是十分正常,没有必要大惊小怪。

  既然信用风险加大,导致民间融资又难又贵,但为何民间投资增速不降反升呢?说明在全球经济回暖的背景下,国外向国内传导、上游向下游传导的并没有阻塞。基建投资增速已经大幅下降,但挖掘机的销量增速仍然很高,说明装备更新换代还是进行中。

  目前,在经济增速大幅放缓的情况下,中国的失业率却进一步下降;而且,对投资的依赖度也下降了,M2(广义货币供应)增速降至8%,并没有出现金融机构的大规模危机。在这种比较好的环境下,正是推进改革的好时机。如果总是按“短期靠刺激,长期靠改革”的思路和理念去做事,其实际结果为:只有刺激,没有改革。

  楼市炒风愈演愈烈

  从前五个月的数据中,还是可以看出经济增长中的质量问题可能被掩盖了:

  第一,国企改革究竟有多大进展?从历史经验看,国企改革通常从盈利出现负增长的时候被提出,在盈利增速回升或恢复高增长的时候又被推迟。本轮国企改革也有点前面呼声高,后面响应弱的特徵。最高领导近期在烟台考察时,再次强调“国企要搞好就一定要改革,抱残守缺不行。”

  第二,外商投资出现负增长,背后的原因值得关注,今年前五个月,港澳台商投资企业的固定资产投资增速为-5.2%,外商投资企业为-1.1%,均为负增长。此外,根据商务部数据,前五个月,中国实际利用外资3455.9亿元,同比只增长1.3%;但同期中国非金融类对外直接投资478.9亿美元,同比增长38.5%。这反映了国内投资机会在减少,海外投资机会在增加。

  第三,“房住不炒”的权威论断已经说了两年多,但从前五个月的数据看,房价的同期涨幅在10%左右,住房销售面积仍在增加,房地产开发投资增速超过10%。这还是在限购、限售和限贷等多管齐下的结果,说明楼市炒作之风有愈演愈烈趋势,继续在加大未来经济风险。

  要提高经济运行质量,除了加大新旧动能转换力度外,加快推进改革还是必不可少。笔者认为,最重要的改革当属财税改革,如减税政策的力度可以加大,用于社会保障的财政支出可以进一步增加,但同时应该大幅度减少政府部门的行政性支出,增加广义财政收支的透明度,加强社会监督力度。

  如今的银行越来越重视零售业务,零售业务对银行收入的贡献也越来越大,原因何在呢?因为历史数据表明,居民的信誉要远好于企业,个贷的坏帐率非常低。但是,十年之前美国发生了次贷危机,也就是个贷出现了违约,导致个贷违约的原因是房价持续下跌。

  因此,评价房地产对经济增长的作用,一定要辩证去看,上世纪70年代后日本经济的繁荣和2000年以后美国经济的繁荣,房地产都起到了推波助澜的作用。但水能载舟亦能覆舟,日本和美国金融危机的爆发,都是房地产的过度繁荣所触发的。

  如果说,过去十多年银行涉及房地产的资产都成为好资产,那么,未来十年就一定不会是过去十年的延续了。这个世界上,没有不破的泡沫,有人设想这样一个理想过程:今后若房价维持稳定,但货币仍在增加,居民的收入仍在增长,那么,目前过高的房价,将以时间换空间,若干年后自然是合理了。

  但笔者认为,只要市场存在下去,就必然会有波动。作为投资者,都有预期回报率,如果未来房价走L形,谁还愿意贷款加杠杆购房呢?如果是房产持有者,在开徵房产税的情况下,其中有多少人愿意长期持有不涨并需要纳税的资产呢?

  买新房如同抽新股

  当然,要预测房地产“繁荣的顶点”确实很难,房价租金比、房价收入比、房价总市值/GDP等,都显示房地产存在明显泡沫;但是,从居民房贷馀额/房价总市值、居民房贷年还本付息总额/居民可支配收入总额看,似乎又不高。

  如果用空置率多少作为房地产泡沫会否破灭的指标,但如果房地产作为投资品,就像股票一样,那么,再高的空置率都不是问题。笔者认为,房地产最大的问题就是“上涨”,涨得越多,离繁荣的顶点就越近。当前,由于限价、限贷、限购等政策,人为压低了房价涨幅,即2017至2018年的房价实际涨幅可能比公布名义涨幅更高。

  如一、二线城市都在调控新楼盘的发售时间、价格和规模,从而导致大家像认购新股一样抢购房子。有人把房地产开发企业库存的下降,看成是房价将继续上涨的理由。但房地产去库存不同于消费品去库存,前者只是转移库存,即开发商去库存,投资者加杠杆补库存,最后是房屋空置率上升。

  前五个月房地产开发投资增速为10.2%,但财政部公布的另一个数据则更让人吃惊,同期国有土地使用权出让收入2.2251万亿元,同比增45.9%。这意味着开发商投资额中,用于购买土地的费用应该大幅增加,因为同期房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比只增长2.1%。如果把土地购置费剔除,则发现4月份扣除土地购置费后的房地产开发投资增速竟然为-1.5%(5月份土地购置费还未公布)。

  上述变化说明在国家紧信用的环境下,开发商面临土地购置成本上升、融资难度加大和资金周转率下降等压力,估计下半年房地产开发投资增速会趋于回落,这也会成为2018年经济增速前高后低的一个理由。

  为了去杠杆,地方政府减少了住宅用地的供给,伴随着开发投资增速的下降,意味着今后楼盘供给会相对减少;但从需求层面看,由于限购、限价、限贷并未能有效压制需求,反而使得投资、投机性需求得到了刺激。故行政化去杠杆的手段需要反思。

  对于投资品而言,仅从供给角度来判断价格涨跌肯定有失偏颇,就像比特币一样,尽管供给越来越少,但价格也出现了暴跌而非暴涨。原因在于,投资品的需求会因为预期的变化而改变。又如,黄金的未来供给(可开采量)也会越来越少,越来越稀缺,但为何当今价格还是那么疲弱,是因为全球对于投资黄金的需求减少了。

  因此,如果仅仅从前五个月的数据中看到中国经济对房地产的依赖是不够全面的,同样,简单把消费增速下行归结为中产都去做房奴了,也是不够客观的。我们必须意识到,中国经济增速的下行是因为生产要素的总供给在减少,劳动力、土地的成本大幅上升,技术进步放缓,劳动生产率的增速下降─这些都是十分正常的,日本、韩国和德国都遇到过这样的问题,经济增速减半,但成为经济转型的契机。

  当前,中国大部分城市出现了流动人口的净流出,货币增速也大幅下降,产业投资的利润回报率自然就降低了,因此,今后中国经济继续减速应该没有悬念,经济大环境并不支持高房价,尤其是那些人口在流出的三四线城市。记得2005年的时候,有人问笔者,中国股市什么时候见底?我回答称,股市越下跌,离底部就越近。如今,房价涨幅越大,持续上涨时间越长,则离繁荣的顶点也就越近了。

  总之,回归中国经济过去四十年的高增长轨迹,发现前期靠引进外资和出口导向政策,后期靠房地产和土地财政。但如果继续依赖于房地产和土地财政,则危机就难以避免。(中泰证券首席经济学家)

分享到:
第一金融网免责声明:
1、本网站中的文章(包括转贴文章)的版权仅归原作者所有,若作者有版权声明的或文章从其它网站转载而附带有原所有站的版权声明者,其版权归属以附带声明为准。
2、文章来源为均为其它媒体的转载文章,我们会尽可能注明出处,但不排除来源不明的情况。转载是处于提供更多信息以参考使用或学习、交流、科研之目的,不用于 商业用途。转载无意侵犯版权,如转载文章涉及您的权益等问题,请作者速来电话和函告知,我们将尽快处理。来信:fengyueyoubian#sina.com (请将#改为@)。
3、本网站所载文章、数据、网友投稿等内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议,与第一金融网站无关。投资者据此操作,风险自担。如对本文内容有疑义,请及时与我们联系。
发表评论

【发表评论】(网友评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
 姓 名:
 评 分: 1分 2分 3分 4分 5分
 评论内容:
验证码:   *
  • 请遵守《互联网电子公告服务管理规定》及中华人民共和国其他各项有关法律法规。
  • 严禁发表危害国家安全、损害国家利益、破坏民族团结、破坏国家宗教政策、破坏社会稳定、侮辱、诽谤、教唆、淫秽等内容的评论 。
  • 用户需对自己在使用本站服务过程中的行为承担法律责任(直接或间接导致的)。
  • 本站管理员有权保留或删除评论内容。
  • 评论内容只代表网友个人观点,与本网站立场无关。
  • 全站精选
    [新闻]  “尾气门”造假后果严重:奥迪CEO施塔德被捕
     美国又打出2000亿关税牌 中方这300字声明暗藏玄
    [银行]  津门“银行家”之死
     浙商银行西安分行结算账户管理违规 遭央行警告罚
    [股票]  A股全线暴跌百股跌停:沪指跌穿3000点 深成指跌
     小米更新招股书 CDR发行比例不低于7%
    [基金]  “老鼠仓”监管升级!跟着私募基金炒股,被罚10
     创业板ETF持续扩大 盯创业板漂亮100(附股)
    [保险]  欺骗投保人!幸福人寿宣称:保险公司不能破产及
     中国人保原总裁王银成受贿870万元 一审获刑11年
    [期货]  一天不止赚一倍 “苹果”火爆背后有人疯狂做文章
     原油期货上市带火原油场外期权
    [股评]  机构预测明日大盘走势(6/20)
     明日最具爆发力六大黑马(6/20)
    [港股]  谷歌43亿入股京东 共同研发AI与无人驾驶等战略合
     今日头条:不得不将“腾讯不正当竞争行为事实”
    [美股]  陌陌持续13个季度盈利 2018年Q1净利9亿人民币
     抄袭的代价!58同城因它被判需赔601万元!
    [外汇]  美元指数反弹站上90大关:美联储货币收紧的节奏
     三月外汇储备正增长:外汇市场延续供求平衡格局
    [债券]  中国信用债发行成本创2014年来新高
     人行摸底排查企业债违约风险
    [黄金]  互金协会禁令:禁止以“创始会员”名义宣传
     黄金热下的黑平台骗局:宣称百分百盈利 诱使客户
    [理财]  个税起征点拟调至每月5000元,月薪万元能省多少
     个税大利好!起征点调至每年6万,首次增加反避税
    [信托]  银保监会:强化监管力度,进一步整治信托业市场
     影子银行迎来强检查 部分信托公司暂停通道业务
    [房产]  中国 经济新旧动能转换 楼市繁荣接近顶点
     北京推蓝领公寓:1400元/人/月 面向快递员服务员
    [汽车]  7月1日起我国对购置挂车将减半征收车辆购置税
     长安悦翔将于8月正式上市 搭载两款发动机

    | 设为首页 | 加入收藏 | 关于我们 | 友情链接 | 版权申明 | 文章列表 | 网站地图 | 征稿启事 | 广告服务 | 意见反馈 |

    Copyright©2006-2017 afinance.cn All Rights Reserved 版权所有·第一金融网 ,未经授权禁止复制或建立镜像,否则将依法追究法律责任!

    声明:我们不做任何形式的代客理财及投资指导,凡是以第一金融网名义做股票推荐的行为均属违法!

    广告商的言论与行为均与第一金融网无关!股市有风险,投资需谨慎。

    合作邮箱:fengyueyoubian@sina.com 合作电话:18678839953 点击这里给我发消息