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暴涨200%?中介炒房租比贩毒来钱还快?真相是……

2018/9/6 14:29:55  文章来源:瞭望智库  作者:佚名
文章简介:近来,“房租暴涨”引发热议,个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道更是让人义愤填膺。面对汹涌的网络舆情,8月17日,北京市住建委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  原标题:暴涨200%?中介炒房租比贩毒来钱还快?真相是……

  近来,“房租暴涨”引发热议,个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道更是让人义愤填膺。有人感叹,这是要吸干年轻人的血啊!

  面对汹涌的网络舆情,8月17日,北京市住建委高度重视,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  明确要求住房租赁企业:

  不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

  不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

  不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  同时对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:

  严查不按约定用途使用融资资金的行为;

  严查哄抬租金扰乱市场的行为;

  严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

  一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。

  相信此次“三不得”“三严查”只是一个开始,有利于租赁市场更健康地发展。不过,此次来势汹汹的舆情中,如同大坝上倾泻而下的洪水裹挟着大量的泥沙——一些自媒体为了吸引眼球,以点带面、危言耸听,加剧了人们的恐慌。

  因指出自如、蛋壳等人为抬高收房价格而“被辞职”的原我爱我家副总裁胡景晖,向涨租这个热点问题中注入了更具体、甚至戏剧性的元素。然而,这种元素的注入,也将公众的眼球吸引到了公司政治、个人恩怨上面,而忘了房租问题本身的解决。

  简单、直接、情绪化、八卦的信息容易传播,而且被人们接受。但真相从来不存在于情绪之中。

  只有理清房屋租赁市场的基本逻辑,才能更好地解决问题,推进租购并举,实现住有所居。

  文| 董晴瞭望智库观察员

  编辑|黄俊峰瞭望智库

  1

  暴涨200%?房租到底涨了多少!

  现实中,关于房价和房租的讨论,因为牵涉受众太多情感,都容易在传播的过程中跑偏,最后距离真相越来越远,甚至变得耸人听闻。

  比如,近来有的自媒体文章的标题为《房租原地暴涨200%,中介只用了10天!北漂已被榨干》!描述十分吓人。

  但当你翻看文章,就会发现里面的内容是“达到房东预期价格6500的200%”,压根不是标题里的“暴涨200%”:

  当然,即便以文中所述(刨去拿房之后的装修、家具家电的购置费用等),上涨100%也已经很吓人了。因此,受众很少会产生质疑,就完全认同这些“吓人”的数据,进而顺理成章地加入讨伐高租金的队伍里面……

  租金是否在上涨,每个人都能感觉得到。但是,租金到底上涨了多少?这却是一件不容易说清楚的事情。

  以正处于舆论风口上的北京为例,我们来看看不同机构公布的租金上涨幅度的差异有多大。

  根据国家统计局北京调查总队的数据,2018年1-7月,北京市租赁房房租的涨幅为3.1%(如下表)。

  ▲来源:国家统计局北京调查总队

  鉴于今年上半年北京市居民人均可支配收入的增速达到8.8%(如下表),3.1%的房租涨幅可以说相当温和。

  ▲来源:国家统计局北京调查总队

  其实,这个数据的调查、取样更有科学性。但由于跟很多人的感受不一致,往往一上来就不被相信。这种状况的直接结果,就是给了很多非官方机构发布数据的空间。

  贝壳研究院Real Data的数据显示,从租金指数的角度,剔除不可比的因素之后,2018年1-7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅;从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平米,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

  北京租金指数及环比涨幅

  ▲数据来源:Real Data数据库

  中原地产的统计数据则显示,2018年7月,北京二手住宅的租金指数为211,较去年同期的196上涨7.65%,数值上小于贝壳研究院的数据。但二者均比国家统计局北京调查总队的数据要高。

  ▲数据来源:Wind资讯、中原地产

  而自媒体“房屋屋”一篇名为《楼市冰封,房租暴涨!》的文章给出的数据则更加夸张。

  文章显示,过去一年,全国省会城市中有13个城市房租涨幅超过20%,仅有郑州一城房租下跌。在这个图表中(如下图),处于风口浪尖上的北京房租涨幅(同比涨21.89%)仅名列第8位,深圳高达29.68%的涨幅也只能屈居第二,因为成都的涨幅高达30.98%!

  根据作者在文末的说明,图表中的数据均来源于中国房价行情网——一个由中国房地产业协会主办的平台。

  除此之外,还有各种各样其他机构发布的数据,很多数据差异巨大,让人云里雾里。

  这些数据由于样本不同,口径不同,得出的数据也会不同,让人不知道该用哪一个做判断。这使得人们转而通过观察同一小区,或同一套房不同时间租金的变化来感知市场的温度。但这种观察也容易陷入盲人摸象的困境,引发公众焦虑。

  当前各种数据都有一定的局限性。

  官方数据的颗粒度不够细,其结果也与人们的“感受”不符。

  租赁中介机构提供的数据,则在公允性和科学性上存疑,因为目前市场发布数据的中介本身又是房源代理机构,像链家和贝壳等还是亲自上阵干租赁的,它们发布租金价格数据的动机也许并不纯粹。

  部分中介动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对市场来说,则制造了上涨预期。

  相比需要过户交易的买卖市场,租赁市场交易不透明,缺少数据统计办法。

  当前的官方数据,房屋租金只是作为CPI中的一项,最后综合出来的是一个指数,很难看到这其中的租金数据。这就需要监管层通过区域采样、调研的方式,形成一个第三方客观公允、分片区、较为完备的房屋租赁价格数据体系,并定期向社会发布,这样才有可能形成相对透明的租金数据。

  在靠谱、详实数据的基础上来谈论租金涨跌,方才有意义。

  2

  机构介入推高租金?机构经营做了什么?

  党的十九大报告中首次明确提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,将租赁市场的重要性提高到前所未有的高度。

  此后,无论是中央经济工作会议,还是诸如《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等文件,都明确表示要发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  然而,此次舆论漩涡的中心,恰恰就是所谓“机构炒高租金”。

  前段时间,北京天通苑一业主在某社区论坛发贴称:自己家的房子要出租,心理预期价位是7500/月,经自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到每月10800元的价格,付11个月。

  机构“炒房租”真的如此“呼风唤雨”?机构介入租房市场,到底意味着什么?

  这需要从机构在租房市场的运营模式说起。

  长期以来——甚至直到今天——我国房屋租赁市场都是一个C2C模式的生意。

  这样的模式下,中介(为业主)提供信息发布、带租客看房等服务,藉此获得佣金收入,若有信用担保等金融服务的话,还能获取一些增值性收入。相比租金,这些收入所占的百分比不大,因此也就不会对租金产生“定价权”式的重大权重影响。相反,为了快速成交拿佣金,中介还可能帮租客向业主压低租金的价格。而政府要做的,则是制定相关的法律法规,保护租赁双方的利益——比如业主不能随意涨租和驱赶租客,租客不得恶意拖欠租金和破坏住所设施等。

  诚然,过去多年来,这种模式下也出现了各种大大小小的问题,比如一些出租房的消防安全可能不过关,业主随意涨租和驱赶租客的事情也屡见不鲜。但总体来说,其较好地满足了大多数普通租客的核心诉求——高性价比——在居住条件过得去的情况下,房租尽可能便宜。

  机构介入之后确实会在一定程度上推高价格,但想真正弄清这个问题,需要拆开来看里面的细节。

  长租公寓元年到底是2014还是2017,业内有争议,但即便按2014年算,至今也就短短4年。

  2010年以前,国内的公寓市场主要以雅诗阁、辉盛阁等外资高端服务式公寓为主。2010年才开始出现面向青年租客的服务型长租公寓模式,如魔方公寓、you+公寓、未来域等集中式公寓,以及自如、青客、优客逸家等分散式长租公寓。自2015年初中央政府鼓励支持租赁市场的发展之后,这些公寓品牌迅速发展起来。

  机构做规模化租赁运营,就要去市场上拿房。因为中国租售比过低,如果机构(比如开发商)是自己拿地、自己盖房,然后持有出租的话,即便像万科这样融资成本低至4%以下的企业也很难兜得住成本。所以,市场上的长租公寓运营商其实通常扮演的是“二房东”的角色。

  这种模式下,运营商的盈利来自租金差,因此长租公寓运营商一般会与原业主签订3-5年,甚至更长时间的包租协议。

  按理说,这是打包价,比散租的价格要更便宜才对。早在长租公寓的风口起来之前,确实是这样的。可是,随着越来越多的“玩家”入场,对优质房源的争夺就不可避免地变得激烈起来,并且出现类似自如和蛋壳这样相互抬价的现象。

  此外,为了提高坪效,机构拿了房之后,通常要对其空间进行拆分和重新装修,比如两房变三房,甚至变四房,即所谓的重装修、N+1出租模式。空间拆分得越细,坪效越高。

  比如蓝领公寓的坪效就明显比白领公寓要高,因为白领公寓做的是平方的生意,蓝领公寓做的是立方(上下铺)的生意。当然,既然要改动,就要给(业主)更高的价格……

  不过,涨价之后,业主不一定能占多大便宜。机构在市场上拿房的时候,会用到一些营销技巧,让业主觉得自己占了便宜。实际上,平摊到3-5年的包租期,机构每年支付给业主的租金上涨幅度是锁定的而且比较有限。机构通常还会要求业主每年给一个半月左右的空置期,第一年还要给2个月左右的装修空置期,这期间不付给业主租金。

  此外,还要看机构报出的“涨价租金”中包含了什么,如果涨价后的租金中包含物业费、取暖费甚至有线电视费,可能跟业主直租的租金相比并没有上涨。

  企业是以营利为目的而从事生产经营活动,向社会提供商品和服务的经济组织。因此,拿到房之后,长租公寓运营机构一定会想方设法赚钱。提高租金是最简单有效也是最重要的方法。

  然而,这种看似简单直接的方法实际做起来难,长租公寓依然不够吸引人。一是运营成本较高,除了拿房成本、改造投入,还有后期的运营和维护成本,而且只有确保低空置率才能实现盈亏平衡,一味抬价的话只会给自己挖坑;二是目前长租公寓的租客主要是工作5年以内的白领、高校毕业生,支付能力较弱,对价格十分敏感。

  泊寓厦门总经理吴迪曾表示,不同泊寓项目的前期改造成本不一样,但出于对整个居住标准的追求,仅装修改造的成本就需要运营3年后才能覆盖。

  万科董事长郁亮也表示“长租公寓的回报率能达到1%-2%就很满意了”;龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石则表示“三年内不考虑盈利”。

  因此,机构介入住房租赁市场后,存在加价抢房的现象,而且不是个案,但这种情况通常出现在那些地段好、区位好、需求大的地区,并非全局性的。

  同时,也需要看到专业化机构在租房市场上积极的一面。

  如上所说,运营机构与业主的委托合同为3-5年,甚至更长,这为市场提供了稳定的供应。此外,当前租房需求以单间或小户型为主,通过对大户型以及“老破小”房源的改造、升级,可以有效地满足市场需求。

  例如,两室一厅的户型,原月租金6500,两个租客选下来,每人每月要付三千多。改成四房之后,总租金可能上升到了8000多,但对单个租客来说,负担减小了。

  而且,向个人业主租房的话,通常要半年起租,而专业化的机构可以做到一个月起租。只租一个月,每月租金当然要贵一些,但总比找不到房好。这也是机构的利润来源之一——时间拆分。时间拆分得越细,利润越高,就像酒店的钟点房坪效比日租房要高。但精细拆分时间的前提,是你的管理要跟上,个人业主是难以做到的。

  从这个角度看,专业化机构扩大租金涨幅的现象有一定合理性,而且目前机构的市占率较小,市场仍然以个人房源和二房东房源为主。从发达国家的经验来看,机构房源将来的占比也不会太高。

  世界上主要国家机构房源和个人房源的占比

  ▲数据来源:链家研究院

  同时,在拿房时存在竞争的机构,在出租时同样面临竞争。以美国为参考,其最大的公寓运营商市占率也就1%。

  数据来源:NMHC 2018

  注:管理规模为2017年,市场份额为美国租赁住宅4300万套

  总的说来,住房租赁市场空间很大,但租金涨幅有限,甚至还会周期性下降。因为租金是没有投机因素的,不会在当前反映未来的因素,租金表示的就是现在租客的负担能力。欧美国家较为成熟的租房市场可以提供很好的参考。

  从长期趋势看,租金的市场规律是:租金收入弹性几乎为一个常数,对于一线城市,常数大概是1~1.5,也就是说,居民平均收入增长10%,租金最多上涨15%;二线城市常数大概在1左右;三四线城市则要远小于1,甚至可能是负数。

  3

  房租稳定,当前社会的一件大事

  虽然目前机构房源的市占率还很小(不到5%),但从国际经验看,B2C房源市场占有率平均在30%以上,机构化运营的崛起很可能是发展趋势。机构为抢房源而抬高价格,虽非普遍现象,但社会影响极坏,容易引发恐慌,并助推租金快速上涨。

  前段时间的胡景晖“被辞职”事件便在一定程度上反映了这一问题。

  据报道,在此前一场电话会议中,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。

  因此,类似此次北京住建委的介入干预,就显得很有必要。

  租金一定会随着收入的增长而增长,但是不能上涨过快。

  因为租金问题是一个民生问题,影响的是消费。租金上涨过快,会使大量流动人口和新市民难以融入城市,一旦他们离开,将对大城市的服务成本产生冲击。此外,租金还是CPI的重要构成部分,如果租金上涨过快,将引发潜在的通胀风险,并威胁经济稳定。

  所以说,租赁市场的稳定性非常重要,甚至比房价的稳定性更加重要。

  那么,如何建立稳定租金的长期框架呢?

  首先是增大供给,解决供需失衡的问题。

  当前,供需在相当程度上左右着价格。租金,作为一种价格机制,反映的是租赁市场的供求关系。租金问题的本质是供求,实现动态的供求平衡,才能从根本上稳定租金。

  我国94%的人口居住在东部43%的土地上,而且东部地区的人口,还在不断从小城市流入大中城市,从大中城市流入超大城市,使得住房存在较大的缺口。比如,目前北京的住房存量约750万套,共计约1600万间,对应接近2200万常住人口,缺口显著。

  随着部分一线城市及重点二线城市一边大力引进人才,一边大规模拆除违建,叠加大学生毕业季,租房需求在短期内集中释放,总量上缺口放得更大。再加上目前租赁的需求主要是单间,而市场供应的房源则是整租和大户型居多,结构上也存在失衡。以上多种因素共同助推了租金的上涨。过去,二线城市房租较稳定,但目前也开始加入了上涨的行列,成都就是非常典型的例子。最大的推手就是供需失衡。

  为解决供给问题,住建部此前的通知明确强调,确保公租房用地供应,力争用3~5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

  目前,北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。但这些土地短期内难以形成有效的房源供应,所以,事实上,目前租赁市场的所有政策还未能真正影响供需现状,导致租金价格依然处于快速上涨过程中。

  不得不承认的是,恐怕在未来很长的一段时间内,一线和核心二线城市可能都将面临有效供给不足的主要矛盾。

  要增大租赁住房的供给,一是要想办法释放私人手里的大量房源,目前仍然存在大量的闲置房源,有待进入市场;二是加快试点农村集体用地建租赁住房的试点;三是企业的闲置用地要盘活,不少国企手中仍然有大量处于闲置状态的土地,完全可以通过更加市场化的方式进入租赁市场。

  此外,从增加供给的角度,政府在制定供地计划时,租赁地块如不占用原有住宅用地的指标,这样地方政府才更有动力出让租赁用地。

  去年深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经提出,要加强住房租赁价格指导,完善现有住房租赁指导价格制度,引导市场合理定价。但如果市场短缺的话这一意见很难落实。如果租赁供给总量充足,即使是一些结构性因素引发租金上涨,上涨幅度也会有限,且很难持续。

  其次要给予税收优惠,刺激机构的参与。

  部分机构为争夺房源抬价,租客感觉到压力山大,但很多机构依然对做租赁不感冒。因为以当前的租金回报水平,在大多数城市从事租赁“算不过来账”!

  在过去以个人出租为主的市场中,因为并没有强力的约束,很少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言,则难以避免各类税费,税率可能高达25%!业内人士表示,如果相关综合税率能够从当前的20%以上降到5%左右,将会激发更多的专业机构参与到租赁市场的积极性,从而增大供给,竞争也更加充分。

  再次要加大金融扶持,加速REITs落地。

  无论是是采取轻资产模式(二房东模式)还是重资产模式(完全自持),规模型的租赁住房运营商,都需要大量的资金。

  根据龙湖内部的测算,长租公寓的资金成本要控制在4%左右,且持续不断投入才能实现盈利。

  目前,新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(魔方“ABS”)为例,三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。这还算便宜的。

  目前,机构能够拿到的钱普遍很贵。资本都是逐利的,而且通常还比较短视,这必然使得长租公寓运营商想尽办法涨租金。甚至还绞尽脑汁希望通过各种服务创收。比如某公寓运营商,保洁阿姨每天问租客要不要打扫卫生服务,有时想不打扫都不行,对经常出差的租客来说这种过度的服务简直就是扰民。

  话说回来,为什么美国的公寓运营商们活得那么滋润呢?

  美国最大的公寓运营商之一EQR,目前的市值为239.8亿美元。因为美国有REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)可以提供便宜的资金,其要求的回报不高,比定期存款或是国债高点就行,而且政府还给减税。

  如果仅靠租金,没有REITs,几乎在所有的国家,买楼(或自己建楼)做租赁,回报率都很难算得过账来。比如曼哈顿的租金回报率是3.58%,比我国的北上广深已经高了一倍多,但这个数字也只能与其目前30年房贷固定利率平齐。可是,通过REITs模式上市,加上税收优惠则回报率可以达到8%左右。

  ▲来源:IMF、CEIC

  过去12年间,美国市场上REITs平均年化收益率达到了12%,大幅跑赢股票债券市场。而且,REITs还提供4%-5%的分红率。

  目前,国内已陆续发行了不少“类REITs”,距离真正的REITs仅一步之遥。今年4月,证监会、住建部两部委发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》的文件,联合支持住房租赁REITs试点。不过,实际的操作较为复杂,因此截至目前,还尚未有产品落地……

  最后,出现异常之时,政府要果断出手,遏制炒作。

  谈及住房租赁,德国常常会被人们提起。德国主要以租赁的方式解决居住问题,政府强制管控,并提供补贴,无论房价还是房租都处于十分合理的水平。

  此前,我国在住房租赁领域的管理和财政支持上缺位较为严重,面对市场出现的各种问题有时显得难以应对,目前,相关部门正在完善相应法律法规。

  可以预见,未来资本还会继续深度加持住房租赁机构。机构介入,可以达到稳定作用,但也会带来新问题。其虽然无法左右整个市场,但却可能在一定区域内、一定时间周期内,垄断市场,从而获得绝对“议价权”,也为通过相应手段囤房炒高房租提供了可能。

  对此,监管层必须保持高度的警惕。对于任何可能造成市场垄断的机构和态势,必须及时出手。市场竞争是自然规律,但包装炒作不该被允许。

  此外,资本介入之后,为了实现盈利,不断将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格,也值得高度警惕。比如,前不久,富士康员工就发布公开信,抗议万科改造深圳城中村。

  20%被认为是房租与收入比较为理想的比例,既能保证居民基本的消费生活,也能维持租赁市场的稳健发展。30%是国际通行的警界线,租金收入比超过30%,说明租金水平已经超出租客的可支付能力。

  根据《2017应届生租房价格报告》,82.4%的大学应届毕业生是要租房的。而目前像北京这样的一线城市,房租与收入比已经高达45%。

  当前,我国亟需通过提振内需来解决中美经贸摩擦带来的冲击。如果房租占了收入之半,提振内需就无从谈起。

  房租的稳定,确实是一件大事!

  总监制:金风

  监制:夏宇

  责编:戴丽丽李逸博

  编务:谢芳

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