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交了500万人民币房子2年后才到手 中国预售制度到底是怎么来的?

2018/10/23 19:39:41  文章来源:瞭望智库  作者:佚名
文章简介:而预售制度不仅存在于中国内地和香港地区,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也有预售房。2009年底的住建部工作会议上,时任部长姜伟新也在工作报告中提出,要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。

  刚刚过去的“十一”黄金周假期,多数人都在享受难得的休息或出游时间,但有这样一群人却在“加班”。

  全国不少地方出现了购房业主向开发商“维权”的事件,有的是因为房子迟迟不交付,有的是因为房价下降要求退房或补偿,更多的则是因为交付房子的质量存在问题……

  而这些似乎都指向了房地产市场一项现行的制度——预售。

  在很多人的印象里,一手交钱一手交货,才是正常的商业规则。现实中很多行业,甚至需要先干活后收钱。比如华为手机、格力空调等,都要出货一段时间以后才能收到货款。

  可预售制下的房地产行业却是先收钱后干活,而且普遍18个月之后才“交货”。这种模式曾对促进中国房地产市场大繁荣起到了积极作用,却也带来了各种各样的问题。

  想想在一线城市500万全款交到开发商手里,却要两年后才能入住,还不知道届时会不会有质量问题,甚至开发商会不会跑路……着实让业主有苦说不出。

  9月21日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《通知》)。《通知》表示,广东省住建厅已配合住建部要求,对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”,该材料拟于9月25日上报住建部。

  当日晚,住建部否认了向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况,但同时又表示具体情况不便透露。这引起人们遐想。

  这一传言似乎让人们听到了预售制的丧钟。但结束预售,全面实行现房销售,就能包治百病,解决预售制下的全部问题吗?关于预售我们应如何看待,如何变革呢?库叔就来讲一讲。

  1、曾经的“功臣”如今已成隐患

  国庆黄金周假期“频发”的预售购房业主维权事件中,最多的是因为交付的房子质量有问题。

  今年维权的业主,几乎都是一两年前买的房子,如今交房才发现问题——这就是预售制广为人们诟病的地方之一,购房者付钱的时候只能看到样品(样板房),而看不到最终的产品。

  从商品交易方式上看,房屋未建成就预先销售,这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。

  一些开发商只重销售,不重品质,一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。其不良后果典型的有“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等问题,甚至有开发商因资金链断裂导致项目烂尾,损害购房人的合法权益。而一旦房子出现问题,在中国目前的法律框架内,对开发商的惩罚措施十分有限。

  对此,之前流出的广东房协《通知》文件显示,广东省住房城乡建设厅拟好上报的材料中,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。其重要理由就是,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

  此外,预售制度还方便了开发商避税。

  根据2003年国税发83号文,房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率,预售收入的利润率不得低于15%(含15%)。而一些地区是通过查账征收预收款所得税,这其中操作空间较大。

  2003年国税发83号文《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 国家税务总局官网 截图

  但是,预售制并非一无是处,甚至可以说在过去堪称“有功之臣”。

  从本质上看,商品房预售制度,是房地产开发企业一种重要的融资手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,降低开发资金的使用成本。

  一般来说,房地产项目开发资金的来源主要包括:自有资金、贷款、购房者的预付款。其中,自有资金、购房者预付款平分秋色,各占总资金的四成左右。因此预售相当于让开发商获得了一大笔无息贷款滚动使用,可以大大增加利润。

  由于开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者预付的房款,即可顺利实现经营运转,这就吸引了大批开发商进入市场。

  此前,融创中国董事长孙宏斌在一次会议上就谈到这个问题,做了一个很贴切的论述。他说:为什么很多(做房地产的)人都挣很多钱,因为它容易做规模,因为它有杠杆,因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱,所有的钱都是应付款,从来没有应收款。

  大量开发商投身房产业的结果,就是商品房市场得到了大发展、大繁荣。过去30多年时间里,中国内地累计开发超过400亿平方米的房子,其中60%以上是住宅,极大地改善了人们的居住品质。

  然而,随着房地产市场发展日益成熟,预售制带来的矛盾愈发尖锐,过去的“蜜糖”已渐渐出现成为“砒霜”的趋势。这也就是为什么广东房协的《通知》一经流出,就引起了人们如此大的关注。

  2、别人家的预售为什么没那么多毛病?

  内地的商品房预售制,是由1994年颁布的《城市房地产管理法》确立,并对预售条件、监管作出了原则性规定。同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定(之后在2001年及2004年进行了两次修订),由此预售制成为国内商品房销售的主要形式。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》(法律出版社修订版)

  但预售制度其实并非中国内地的原创,而是学习自香港地区的“卖楼花”。

  1952年以前,中国香港的楼房都是整栋出售的。显然,一般的民众想要买房,经济实力上难度极大。

  当时,香港国际鸿星集团的吴多泰首创了分层出售,大幅降低了购房门槛。用这种方法,他在1952年把两栋楼拆分成10套出售,几天之内就卖完了……

  1953年6月,霍英东和妻子吕燕妮合股465万元,成立了“霍兴业堂置业有限公司”,并拿下了油麻地(位于香港九龙半岛南部)四方街的地,计划在此建100多幢住宅楼宇,合共600多个住宅单位!

  霍英东(1923—2006) 新华网 资料图

  然而即便是拆分售房,对普通购买者来说也是难以承受的负担。当时一层(一套)1000呎(这里指平方英尺/平方呎,1平方米=10.7639104平方呎)的公寓售价2万港币,而同期普通香港人月工资不过两三百港币。

  像吴多泰那样只卖10套房不难,可一下要找到600个有购买意愿且能付全款的人却没有那么容易。而且一举兴建这么多楼,需要一大笔资金,如果建好之后再慢慢销售回笼资金,霍英东也“压力山大”。

  1954年霍英东苦思冥想,想出了妙招(当时还征询过律师的意见确认可行)——“卖楼花”:

  第一期先交总楼价50%的订金,第二期落妥交10%,然后,按进度交第三期、第四期……直到付清。这种模式极大地降低了购房门槛,在香港引发巨大轰动,四方街项目开售的第一天,买房的人蜂拥而至,买到名额的人随手就能加价卖出获利。100多栋房很快就卖完了。

  1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行了规范管理。

  之后,经过市场不断调节、完善,不仅分层出售变为分单元出售,而且分期付款的首期也降至总楼价的10%-20%。整个行业市场变得十分狂热,新楼盘一出就秒光。

  而预售制度不仅存在于中国内地和香港地区,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡也有预售房。

  美国现任总统特朗普就是房屋预售的受益者。

  其自传《交易的艺术》一书中透露,上个世纪八十年代,由于需求量激增,其在销售曼哈顿特朗普大厦过程中,一共提价了12次,当时包含两间卧室的公寓卖到了150万美元,大厦还没建好,房子已经卖出大半。同样,由巴比松广场酒店改造而成的特朗普高尚住宅(Trump Parc)于1987年秋天完工,但早在1986年11月,特朗普就向市场出售公寓了,8个月的时间里,卖出了接近270套公寓,占总数的80%。到公寓全部卖光之时,甚至还没有一个住户住进去。藉此,特朗普赚了2.4亿美元,净利润达一亿多美元!

  那么问题来了,为什么无论是中国香港,还是国外的预售制度,运转都相对良好,没有出现内地的问题呢?

  主要原因在于资金监管。

  与中国内地不同的是,其他地区的商品房预售制度往往伴随着严格的监管措施,实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商,而是由律师行、银行等机构代为监管,根据开发商建设的不同阶段按比例付给其相应房款。

  比如,美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、新加坡的预售房,购房者定房时只付10-20%的房款,且房款是打到律师的信托账户,交房时才签贷款合同,如果开发商烂尾跑路,定金是会退回的,还有利息;如果交房时发现有重大问题,也可以要求解除合同。

  和中国香港的“卖楼花”及国外的住房预售制度相比,内地住房预售制度的最大特点是:1、在交房之前购房者就支付全款;2、购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。

  这样的预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险,也对银行的信贷造成了不小的冲击。由于已经付给开发商全款,维权中业主往往处于弱势的地位;就连放贷银行,也一同被房地产开发商绑架了。

  3、预售制亟待完善,取消是未来趋势

  在房地产市场上行周期中,预售制带来的种种问题,往往伴随着市场繁荣和房价上涨而慢慢消弭;而在严厉调控的当下,房价整体保持平稳,局部甚至还有下跌,购房者情绪更加容易激动,导致冲突进一步被放大。

  事实上,早在2005年,中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》就指出,预售制加剧了消费者超前购房和投机的行为,建议考虑取消房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

  此后,取消商品房预售的呼声不时传出。根据公开报道,2006年和2007年,均有数十名人大代表和政协委员联署签名提案,建议取消商品房预售制度。

  2009年底的住建部工作会议上,时任部长姜伟新也在工作报告中提出,要积极推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。

  预售制的收紧乃至最终取消,往往是房地产市场进入成熟阶段后的趋势。

  在各国房地产市场发展的初期,几乎都实行过商品房预售,以促进市场发育;

  但随着市场发展成熟,住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决,预售制度就会随之限制或取消。

  而现房销售可以促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量;门槛的提高也会促进行业加速洗牌,淘汰一批实力弱的小企业,有利于促进房地产市场的平稳健康发展。

  因此,取消预售制,改为现房销售是大势所趋。

  但这个进程却不可强求一蹴而就,在取消预售的条件成熟之前,当务之急应是对预售制度加以完善。

  中国内地房屋预售制度亟待完善。 新华网 资料图

  如上所说,预售制度并非一无是处,而是优缺点并存。内地预售制广受诟病的根源,在于只学习到了香港地区“卖楼花”的“外壳”,却没有学到人家严格的审核管理,以及行政执法的规范性。

  我们可以参考同为“预售”的普通期货。在期货市场上,有专业机构检验期货品质,按时保质足额交货。

  为什么另一种“期货”——期房的购买者一旦交款后,主动权就转到开发商手中,何时交房、房屋品质如何,基本上都要由开发商说了算呢?为什么没有监管机构站在购房者的立场,维护交易者的利益?

  资金监管、房屋质量、烂尾问题等的产生,正是钻了预售监管不健全的空子。这可以通过制度的完善加以缓解。否则,即使取消商品房预售制,监管不力的状况下还会出现新的问题。

  对此,中国内地已经开始行动。

  最近,北京市住建委就发布了《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通知》,2018年12月1日起施行。按照其规定,北京新建住宅交付使用前,应组织购房人查验,若购房人查验出房屋施工质量问题,就有了明确的相关解决渠道。

  保护购房者的权益是房屋预售制改革的重要目的。 新华网 资料图

  目前现房销售已经在一些地方试点,预售制的完善也完全可以逐步展开试点,吸取欧美国家经验,取消预售的融资功能,仅保留其订货功能(这也符合当前去杠杆、控制房地产泡沫的诉求)。

  这种模式,可以让此前由购房者承担的风险转移到开发商和银行身上,有助于开发商和银行更加审慎地对待开发项目。当然,由于预售制度是法律规定的,其调整完善还需要推动法律的修订。

  4、冷静看待现售,严防“一刀切”

  前面说到预售并非一无是处,那么对于现房销售我们也应抱着更加平和的心态:既不要对推行现售可能的效应畏之如虎,也不要把它看做包治百病的灵丹妙药。

  从实施现房销售的消息传出后,市场上就开始出现各种观点。

  比如,有人认为,预售制下,开发商1个亿的自有资金,可以撬动五六个亿,甚至十几个亿货值的项目。如果采用现房销售,开发商1个亿就只能干一个多亿的项目。这样一来,其成本必然上升。最终,成本还是会转嫁到购房者身上。

  这个说法看起来很有道理,其实不然。众所周知,此前很多小城市——特别是小县城就不是靠预售,本就是卖现房的。这是因为当地购房者不信任小开发商,怕自己的钱打水漂。这恰恰使这些城市的房价长期保持平稳。此外,遇到市场不景气的时候,销路不畅,最终期房也会变成现房销售。房价基本平稳或较慢上涨的条件下,买期房和现房的差价没想象的那么大。因为买期房要几年后才能拿到钥匙入住,但还房贷的压力却是从购买之时就开始的,这期间的成本也不少。

  至于认为取消预售,三四五线城市供应会短缺,造成房价暴涨的说法,更是无稽之谈。要知道这些地方居民的购买力并不差,更多是因为前些年库存高企,在棚改货币化催化下才迎来了火爆的行情。

  但盲目推进现售也风险极大,因此绝不可操之过急。否则,解决了旧问题,又可能产生开发商因资金断裂而大量死亡等新问题。治大国如烹小鲜,如此大的改变,必然是摸着石头过河,不会一下子从预售制翻到现房销售。

  目前中国内地正在进行的是现售试点工作。

  2016年4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。

  同年5月3日,深圳市规划和国土委员会官微发布公告称,按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求,深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。此外,公告还表示,将跟踪采集数据,分析改革对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。

  有专家认为,在房价高企的深圳等地推广现售制度,会减少新增供应,造成供需失衡、房价上涨。这种说法,也有待商榷。

  首先,现在只是试点,并非大面积推广;

  其次,试点地块,在出让时就已经明确要求要现房销售,竞买者自身会测算,有利可图才会拿——包括买地的价格,以及未来产品推向市场的效果等;

  最后,北上广深以及许多二线城市等房价高企的地方,早已进入二手房交易为主导的阶段,随着时间的推移,这一趋势还将越发明显,因此并不容易出现供应短缺;即便短期确实出现短缺,但房地产经济发展成熟、竞争也较为充分的城市,市场自身调节的周期较短,况且二手房会起到“定海神针”的作用。

  当然,中国各地的特殊性,决定了预售制不仅要先试点后推广,而且没必要急着向全国推广。毕竟众多三四五线城市,还要接纳大量的农村人口入城(10月10日,国家发改委发布《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》),其房地产市场还处于发育上行周期,需要依靠预售制度来促进开发建设,也需要土地财政收入进行经济建设。

  总体而言,推进房屋现售,因地制宜,因城施政,不搞“一刀切”;实施现售的城市,要分步推进,对于新出让土地,逐步实行现售,若干年之后平稳地过渡到现售制;还要有配套的金融政策出台,因为现售对开发企业的融资能力要求很高。

  欧美国家的开发商,除了自有资金、银行贷款,还有大量的基金作为资金供应。虽然基金的钱也来自于社会,但专业的管理机构对风险的把控、及对开发商的监督更到位,这对稳定其房屋现售市场至关重要,值得中国学习借鉴。

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