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“全球最贵房价” 跌落神坛 香港楼市拐点来了?

2018/11/7 15:27:20  文章来源:中国证券报  作者:佚名
文章简介:香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后,再次遭遇重大打击。11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示,香港楼价由8月开始回落,近月成交量明显减少,一手及二手成交量合计共跌48%,反映出市场气氛的冷淡。

  香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后,再次遭遇重大打击。

  据美联物业数据显示,10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,已降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫,豪宅市场也风光不再。

  10月中旬香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果显示,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警。香港楼市的拐点来得比预想更早,霸屏“全球最贵房价”的香港将从神坛跌落。

  蓝筹盘降价逾20%

  香港的楼市轮回,来得比预想中更早、更突然。今年上半年,全球多地楼市出现小幅下跌,但香港仍保持了较高的增长态势。截至7月底,香港楼价已连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%,香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。

  但今年8月以来,香港银行业开始加息,香港楼市开始出现了降温的迹象。根据中原城市领先指数,2003年以来翻了超过两倍的香港二手房价格自9月初以来下跌约2%。

  11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示,香港楼价由8月开始回落,近月成交量明显减少,一手及二手成交量合计共跌48%,反映出市场气氛的冷淡。

  而真正引起市场关注的,是被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价出现大幅下跌。据中原地产10月发布的报告显示,在截至10月初的12周内,嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日,嘉湖山庄的一套实用面积为442平方英尺的两房,以456万港元成交,相比同类型单位的最高成交价,降价幅度已经超过22%。

  降价逾20%的嘉湖山庄并非个例。根据中原地产最新数据显示,最近两个月来,降价楼盘最多、降价幅度最大的区域,是新界东;唯一一个楼盘房价全线下跌的区域,也是新界东。此外,在截至10月初的12周内,新界西私人住宅价格也下滑了2.5%,而新界东和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的数据中,一个月降价幅度超过10%的楼盘,并非少数,降价20%的嘉湖山庄只是新界房价的一个缩影。

  “准地王”流拍,豪宅亏本卖

  新界属于香港发展中的后进地区,而香港的豪宅市场,近期也出现了失落的迹象。10月16日,香港地政署公布,香港山顶文辉道12号豪宅地皮因出价未达要求,宣布流标。这是香港山顶昂贵地段少数大型官地,尽管地段优质以及地皮质量尚好,但由于近期楼市降温,市场对于地皮估值的分歧也较大。

  豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交,卖家持有该房产将近四年,此时成交账面亏损6万港元,但算上税款及佣金支出,亏损约68万港元,为区内首宗“流血”出售案例。据悉,2015年1月,卖家以1305.98万港元购入这一房产,去年12月,卖家以1820万港元的价格挂牌出售,今年5月降价至1650万港元,9月又连续两次降价至1450万港元仍无人问津。直到降到1300万港元才得以成交,而这一价格较最初挂牌价已降低520万港元,降幅接近30%。

  作为全球房价最贵的城市,香港的豪宅市场,从来不缺客户。但10月最后一周,香港豪宅以年涨幅5.5%已经跌出了全球豪宅房价涨幅榜的前10名,排在了第14名,位居广州之后。

  “违约潮”来袭

  蓝筹盘跌超两成,豪宅的吸引力大幅减弱,随之而来的是大规模“违约潮”的爆发。数据显示,从年初到10月底,香港新房交易中,已发生36起个人买家违约案例,而2007年全年仅有9起,数量增长了3倍。

  香港的新房交易,需要支付5%的定金。今年年内违约楼盘的成交价,从490万港币,到3980万港币不等,意味着选择违约的购房者,需要交纳25万至200万港元的违约金。富人开始犹豫和退缩,刚需人群则开始恐慌和焦虑,上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目,在损失数十万港元定金和房子变成负资产之间,香港人选择了前者。

  香港2018年1月1日至10月26日房屋违约记录

  加息成为“最后一根稻草”

  过去十年,香港楼市持续走强,造就了全世界最为火爆的房地产市场,香港也因此连续八年位居全球房价最难负担的城市首位。很多分析人士表示,香港楼市存在大量泡沫,此前中信里昂证券(CLSA)房地产研究部门区域负责人Nicole Wong曾指出,香港房价已经涨到了不合理的高位。

  随着年内美国的两次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率。今年9月,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%,这是银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率。而在香港金管局加息仅数小时之后,香港四大行——汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率,此举为2006年以来的首次,意味着香港超低息环境的终结,也直接导致房地产抵押借贷成本上升,置业人士的供楼负担将会加重,给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

  在香港银行业开始踏上加息进程之后,香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负,但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。

  香港最新利率数据

  然而市场人士表示,促使买家退缩的原因不仅有难以负担的房价,还有对经济的担忧。美联储将继续推行货币政策正常化,即以继续加息来收缩过去十余年释放的流动性,香港大概率将跟随美联储进一步升息。这意味着香港楼市面临的压力还将加磅,本地经济也将受到影响。

  机构看空,政府观察

  自香港银行业进入加息通道之后,多家机构表示看空香港楼市未来走势。

  里昂证券发布的研报表示,经历了多年上涨后,随着市场人气的急剧下降,香港楼价将大幅下跌。香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,预计未来一年房价会出现15%的回调。

  瑞银此前也发表研究报告称,香港楼价与宏观经济高度相关,过往楼价下跌主要由于经济冲击引发,而该行预期贸易摩擦将令香港GDP增长中期下跌0.5-0.8个百分点。相信香港经济转差将令楼市表现脆弱,维持预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%,还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响。

  花旗近期也发表研究报告表示,自2016年3月低位以来,楼价累升已达47%。但以基本面情况估算,预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整,也会触发住宅楼价下半年回调。花旗还预计香港地产股仍会跑输大市,因为银行间拆息的上升不利于发展商。

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