第一金融网主办
»您现在的位置: 第一金融网 >> 房产 >> 房产视点 >> 正文

地产投资多方承压或出现断崖式下行

2019/8/23 10:13:26  文章来源:大公报  作者:佚名
文章简介:在7月末政治局会议宣布坚持“房住不炒”后,房地产投资增速下行的趋势便越来越明显。进一步,若其他费用增速保持中性(8%),那麼到2019年末,房地产投资增速可能会在6.1%至7.4%之间。

  图:分析预计,年底地产投资增速或在6.1%至7.4%之间\资料图片

  在7月末政治局会议宣布坚持“房住不炒”后,房地产投资增速下行的趋势便越来越明显。笔者预计,下半年不应以线性外推的思维去看待房地产投资的走势,由於拿地断崖式萎缩,投资也存在断崖式下行的风险。

  宏观层面,“房住不炒”的大方针意味着任何涉及到房地产领域的政策,未来都将从严。从4月中下旬开始,银保监会已经打出了一套严厉的组合拳。先是下发针对金融机构违规支持房地产企业融资的“23号文”,后又窗口指导控制房地产信讬业务规模,近期又压制房地产通道业务。在此期间,市场甚至传出了监管禁止部分房企通过资本市场融资的消息。总之,如今监管对房地产企业的融资已经形成了全面封锁。

  即使是在降低实体经济融资成本的政策诉求下,监管利用改革LPR(贷款市场报价利率)的手段进行了一次小幅“降息”,也对个人住房贷款进行了区别对待,不让房贷利率下滑。作为居民加槓杆的重要手段,房贷利率下行趋势的停滞反弹,将直接给居民的购房需求带来成本上的衝击。历史上,居民中长期贷款的增量变化也确实和个人住房按揭贷款的利率走势趋同。若监管后续继续指导银行加大房贷的上浮比例,则现在已经出现明显下滑的居民购房意愿将进一步走弱,房地产市场的景气度也将再度恶化。

  微观层面,我们能找到许多预示着下半年房地产投资很难有支撑的信号。如典型的,支撑三四线城市楼市高景气度的棚改今年开工仅有289万套,较去年超过600万套的实际开工规模大幅缩减。而这289万套,前七个月已经完成了超过200万套,留给下半年的额度已然不多。

  发展商放缓拿地步伐

  在趋势已经基本明朗,预期相对一致的情况下,市场依然存在困惑的是,房地产投资增速的下行速度如何。倘若下行幅度较小,速度较慢,比如到2019年年底仅下行到9.8%,那麼下半年,在“扩基建+稳製造业投资+促内需”的政策组合拳下,经济的内生增长动力可能不会太差,存在超出市场预期,各类资产价格重估的风险。

  因此,不仅趋势,把握房地产投资下行的节奏与速度同样重要,而要做到这一点,需要对房地产投资进行定量测算。目前,市场对於房地产投资增速的定量测算有两种思路:

  一种是将房地产投资看做一个整体,寻找领先於房地产投资的宏观变量,进行回归分析。但这种方法实际操作比较困难,因为宏观数据中,缺乏对房地产投资趋势有较好前瞻性的指标。曾经房地产销售作为房地产周期的前端变量,是一个不错的指标。但在2015年后,由於三四线城市棚改去库存,房企库存下降,销售向投资的传导被阻滞,在低库存的环境下,房企即使销售增速下滑,也会有拿地补库存的动力,从而使地产投资逆销售趋势变化。

  另一种是将房地产投资拆分,分解为建安支出与其他费用两大类,分别预测建安支出与其他费用的规模,再进行加总计算。其他费用这一项中,有87%是土地购置费,其增速的走势变化与土地购置费累计同比增速基本一致,所以如果能够找到领先於土地购置费的指标,便可利用回归分析得到其他费用项的同比增速与绝对规模。

  通过对反映房企拿地指标的研究,笔者发现本年土地成交价款对土地购置费和其他费用有着较为显著的领先关係,大约领先10至11个月。这种领先滞后关係存在是因为:1、土地成交价款和土地购置费在统计口径上基本一致,映射的都是房企在土地市场上的拿地行为,这保证了两者具有较强的相关性;2、计入方式不同,土地成交价款是土地出让合同的金额,一次计入,而土地购置费是分期计入,会反映前期的拿地情况,这保证了土地成交价款相较土地购置费更具前瞻性。

  从趋势来看,2019年以来,土地成交价款同比增速出现了断崖式的下滑,截至7月,累计同比增速为负27%,较2018年末18%的增速收窄了45个百分点,而这主要是受三四线城市的棚改热潮褪去和融资收紧,房企收缩拿地的影响。按照这种趋势,下半年土地购置费和其他费用增速也可能出现断崖式的下滑,带动房地产投资增速超预期下行,而且考虑到土地购置是新开工的前端,拿地减少造成的可用土地储备增速的下滑将进一步拖累房地产新开工。

  建安支出短期难回升

  对建安支出的预测,传统分析主要分为两派。一派是将建安支出拆解为“施工面积*单位施工成本”,通过预估施工面积和单位施工成本来综合计算。施工面积的预估多数会通过预估新开工面积来间接推导,因为新开工是施工面积的主要组成部分,两者趋势在以往有着较强的相关性。但近两年来,房企多以快周转为主要经营策略,在拿地后普遍加快新开工,当达到预售条件后,则暂缓建,将资金投向新的土地储备项目上,因此造成新开工面积高增,但施工面积趴在底部,两者的差值扩大,趋势相关性大幅削落,所以这种预测方法在现阶段并不适用。

  另一派是直接从新开工入手,利用新开工和施工、建安支出之间的相关性,利用回归分析得到预估值。这种方法同样面临新开工与施工分化的制约,精确度已经大打折扣,也不推荐。

  笔者认为,相对更有参考价值的是依据房地产开发资金来源增速来做定性前瞻。从数据看,该指标领先於建安支出同比增速,但领先时间不定,没有明显的规律,从两个月到六个月不等。因此,若建模回归,会遇到一定的障碍,拟合优度不高(大约55%),精确度偏低。但通过两者的领先滞后关係,可确认下半年建安支出缺乏大幅回升的基础。因为在前文已经强调了,当下监管层对房地产行业融资进行了全面封锁,房地产开发资金来源增速有下行的压力。

  综合其他费用和建安支出两项,虽然无法得到具体的值,但可以做个情景分析帮助我们判断。已知现有条件是:1、其他费用,2019年全年增速预计在5%至12%之间,对应的规模在4.4823万亿至4.7704万亿元(人民币,下同)之间;2、建安支出,2019年7月累计同比增速6%,2018年全年绝对规模77516亿元;假设到2019年年底,建安支出项的增速可能出现4%、5%、6%、7%、8%、9%六种情况,其他费用项也分情况讨论,分成悲观、基準与乐观三类,分别对应5%、8%和12%的增速。考虑多重因素的情形下,2019年房地产投资增速将落在4.4%至10.1%的广泛区间内。

  进一步筛选,笔者认为建安支出增速落在5%至7%的概率可能性较大。因为在新开工趋势下行的前提下,建安支出增速的回升主要依靠的存量项目加快施工的交房压力驱动。如此大的施工存量盘子,稳定性要好於拿地构成的其他费用,短期难以发生大幅度的变化。而且考虑到竣工是对存量施工项目的消耗,只有看到竣工增速的明显反弹,存量施工对建安支出的支撑才会有所动摇。而目前还没看到竣工增速的明显改善,这就说明现有的存量施工对建安支出的驱动在短期内仍然具有持续性,能在一定程度上对冲融资收紧带来的负面衝击。进一步,若其他费用增速保持中性(8%),那麼到2019年末,房地产投资增速可能会在6.1%至7.4%之间。

分享到:
  • 上一篇文章:

  • 下一篇文章: 没有了
  • 第一金融网免责声明:
    1、本网站中的文章(包括转贴文章)的版权仅归原作者所有,若作者有版权声明的或文章从其它网站转载而附带有原所有站的版权声明者,其版权归属以附带声明为准。
    2、文章来源为均为其它媒体的转载文章,我们会尽可能注明出处,但不排除来源不明的情况。转载是处于提供更多信息以参考使用或学习、交流、科研之目的,不用于 商业用途。转载无意侵犯版权,如转载文章涉及您的权益等问题,请作者速来电话和函告知,我们将尽快处理。来信:fengyueyoubian#sina.com (请将#改为@)。
    3、本网站所载文章、数据、网友投稿等内容纯属作者个人观点,仅供投资者参考,并不构成投资建议,与第一金融网站无关。投资者据此操作,风险自担。如对本文内容有疑义,请及时与我们联系。
    发表评论

    【发表评论】(网友评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!)
     姓 名:
     评 分: 1分 2分 3分 4分 5分
     评论内容:
    验证码:   *
  • 请遵守《互联网电子公告服务管理规定》及中华人民共和国其他各项有关法律法规。
  • 严禁发表危害国家安全、损害国家利益、破坏民族团结、破坏国家宗教政策、破坏社会稳定、侮辱、诽谤、教唆、淫秽等内容的评论 。
  • 用户需对自己在使用本站服务过程中的行为承担法律责任(直接或间接导致的)。
  • 本站管理员有权保留或删除评论内容。
  • 评论内容只代表网友个人观点,与本网站立场无关。
  • 全站精选
    [新闻]  财神节是几月几日,财神节民间习俗有哪些 祭财神
     2019年6月英语四六级成绩查询方法 四六级准考证
    [银行]  信用卡被封了怎么办?如果信用卡被封了欠款还要
     农业银行分行干部挪用1400万,逃亡21年后自首 判
    [股票]  《上海堡垒》赔本或超3亿元 波及超20家公司
     《哪吒》票房突破40亿 光线传媒或赚10个亿
    [基金]  2019年赚钱的公募基金都有谁 2019年赚钱基金排名
     大盘重回3000点 大涨底气在哪?基金最新解读来了
    [保险]  人保车险理赔时间规定
     职工医保和新农合医保哪个好?主要看这三点
    [期货]  消息人士:中国考虑大幅放开期货市场 以吸引海外
     大跌4%!油价快到50美元 这是个让美国尴尬的位置
    [股评]  券商评级:三大指数震荡 九股迎来掘金良机(8/2
     周五机构一致看好的十大金股(8/22)
    [港股]  No zuo no die!国泰航空19天蒸发超百亿,遭强烈
     阿里总裁卷入史上最大财务丑闻 事件竟也波及特朗
    [美股]  道指狂泄800点!衰退信号引美股暴跌 川普继续怪
     刚刚又有美股巨头暴跌400亿 股神巴菲特亏惨了
    [外汇]  人民币对美元汇率中间价报7.0211元 下调75个基点
     人民币即期汇率开盘跌破6.95 离岸人民币跌破6.9
    [债券]  日本超越中国 成美债最大海外持有国
     中城集团旗下多支债券违约 14亿银行存款被冻结
    [黄金]  黄金疯涨!六年前血战华尔街的“中国大妈”解套
     刘智辛:欧美货币持稳,黄金日线三连阳,原油多
    [理财]  福布斯中国名人榜都有哪些?2019福布斯中国100名
     如果20年后退休,能领多少养老金?中国官方数据
    [信托]  跌破8% 集合信托收益或继续下跌
     信托违约增多 预期收益9%的产品还能买吗?
    [房产]  地产投资多方承压或出现断崖式下行
     上半年中国8城卖地收入增速翻倍 14城成交面积下
    [汽车]  江淮汽车三十未立:各条产品线处于严重下滑状态
     王思聪晒超跑,在美国街头炸街,一脚油门,看不

    | 设为首页 | 加入收藏 | 关于我们 | 友情链接 | 版权申明 | 文章列表 | 网站地图 | 征稿启事 | 广告服务 | 意见反馈 |

    Copyright©2006-2027 afinance.cn All Rights Reserved 版权所有·第一金融网 ,未经授权禁止复制或建立镜像,否则将依法追究法律责任!

    声明:我们不做任何形式的代客理财及投资指导,凡是以第一金融网名义做股票推荐的行为均属违法!

    广告商的言论与行为均与第一金融网无关!股市有风险,投资需谨慎。

    合作邮箱:fengyueyoubian@sina.com 合作电话:18678839953 点击这里给我发消息