Part 01

关于经营关于长租公寓的商业本质

从企业公布的经营数据来看，蛋壳公寓本身并不存在“高收低租”以过激的手段抢占市场的现象。从2017-2019其平均每间的租金收入始终高于平均每间拿房成本。单间租金收入与收房成本两者均逐年下降。比较令人担忧的是，由于市场的日益激烈，其毛利不断收窄。自2017年的29.56% 到2018年的30.4%，至2019年的27.42%。租金占比的提升不仅仅从侧面反应着市场的激烈竞争，对于企业来说更意味着试错空间的收窄，对于经营管理的要求变高。

与此同时，蛋壳公寓承担着巨大的后台费用压力。首先，装修成本首当其冲，截至2019年底，蛋壳公寓平均单间装修成本10230元，平均装修时间18.7天，连续三年下降。从企业层面看，装修成本与装修时间的控制与下降标志着其管理水平的精细化，但是与此同时，也意味着近半个月的空置期以及每月170.5元的折旧费用(按常用的5年折旧计算)。此时，蛋壳公寓每间房的利润空间只剩下了19.41%。