租客和房东如何维权

“长租公寓”模式因“省心”近年来备受青睐。房东可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营，每月房租按时打到房东账户上。租户可以拎包入住，甚至还可以享受所谓“免首月房租”的待遇。

总的说来，长租公寓的未来还是美好的，但这个美好的未来不是靠砸钱、圈地圈出来的，而是需要企业认真研究产品，认真为业主和城市租客提供更好的服务，相信优质的房产租赁服务，肯定有广阔的市场空间。

长租公寓企业该如何破局?

问题在于，长租公寓企业该如何破局?如何“正本清源”，实现有序健康发展?

对此，有专家表示，经营者心态上需要正确看到行业未来的格局，即少数大企业，与更多长尾企业的共存。要站对位置，定位好自身的战略，务实经营。此外，还需要对行业、资本、政策持有敬畏心，谨慎、科学发展。

日前，我爱我家将接手蛋壳的市场传言迅速发酵，引发资本市场异动。但是，蛋壳公寓资金缺口巨大，总敞口或达百亿，多家潜在投资方在初步接洽后，都不愿接下这个烫手山芋。

值得注意的是，市场翘首以盼的长租行业监管规范已在路上。今年9月8日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》已拟将长租公寓“租金贷”纳入监管范畴，支持直辖市、设区的市级政府建立住房租赁资金监管制度，并提出拓宽长租行业融资渠道，包括支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务等。

那么，中介违约，租户和房东该如何维权?又有哪些举措能够提前防“爆”?其实，从今年11月以来，个别地方已发布多个文件，应对长租公寓“爆雷”“跑路”等问题。

11月25日，深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，不得通过停水、停电、停气等方式驱赶，应引导各方通过法律途径解决。

刘俊海表示，如果房东跟租客直接建立租赁合同，平台是中介人的角色，房东不能无故驱赶租客。如果房东把房子交给平台，由平台跟租客直接签订租赁合同，原则上房东也不能驱赶租客。

如果平台违约，房东作为受害方，有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地，甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段，房东有权按照破产法的规定去申报债权，在破产财产当中打折受偿。

蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题，积极履行法律义务。从目前的情况来看，平台表示没有宣告破产，也没有请求进入破产，甚至称总公司状态还不错。那么平台企业对于房东和租客的权利，都要100%全单照收，该承担的违约责任要承担，该履行的合同义务要及时履行，只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则，市场有眼睛，法律有牙齿。

2018年起，一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房，再降价出租，敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是，一方面，房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降，另一方面，“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析，“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级，应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。“从逻辑上讲，现在发生的事情是迟早要发生的，很多配套的制度都没有跟上，肯定是不行的。在很多长租公寓企业不是用自有的资本，它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金。因为你经营的是别人家的房，要有和它经营规模相适应的资金储备。”