2021年房价走势分析 随着国家对房地产行业调控不断收紧,2020年房价很多城市房价走势也出现下跌,开发商也开始了降价促销模式。那么,在2021年房价到底是上涨还是下跌呢?对于这个问题,专家预测:在3个楼市调控政策下,房价或迎来新调整,2021年房价或超常人想象。 1、央行和住建部表示,未来会扩大“三条红线”的试点范围 “三条红线”对房企们融资限制非常大,要求房企在负债率方面符合以下3个“红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。对于这3个“红线”,如果房企触碰其中一条,那么房企每年有息负债增速就不能超过10%,如果触碰2条,有息负债增速不能超过5%,如果3条全部触碰,那么房企就不能增加有息负债。最后就算是房企符合这3条“红线”,房企每年的有息负债增速也不能超过15%。因此可以看出,“三条红线”政策对不符合条件的房企影响非常大。但是恰恰是大部分房企都不符合“三条红线”新规,根据数据显示,在全国TOP30中,仅仅只有5家国企背景房企完全符合“3条红线”,而其中大部分房企完全不符合“三条红线”。因此,在“三条红线”压力下,大部分房企都有着降低负债率的压力。 但是呢,虽然很多房企不符合“三条红线”规定,但是大部分房企都不在试点范围之内,所以也没有降低负债率的压力。然而现如今央行和住建部表示会“三条红线”扩大试点范围,这意味着以后会有越来越多的房企都会进入“三条红线”试点范围,甚至未来所有房企都要符合“三条红线”规定。因此在这种压力下,就算是目前不在试点范围的房企,现在也有了降低负债率的压力。现如今,房企们降低负债率的手段就只有卖房子回笼资金。因此在2021年房企们为了降低负债率,只能更多地卖房子,降价促销必不可免了。 2、楼市资金不断收紧 在2020年的最后一天,央行及银保监会联合发布“房地产行业限贷令”,将银行划分为5个档位,针对每档银行机构,设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限,对于超过上限的银行机构,给予2到4年的缓冲期,也意味着这些超限额银行机构要停止或者减少房地产贷款业务或者个人住房贷款业务。这个政策出台了之后,直接导致不少银行开始收紧房贷,甚至停止了房贷业务。可以看出,在这个政策出台之后,楼市的资金就会更加紧张。 与此同时,各地也开始严查违规资金流入楼市,比如房产抵押贷、经营贷、信用卡网贷等等。比如深圳在严查抵押贷款和经营贷款用于购房或者还住房贷款之后,银行就要求贷款者提前结清贷款。在这种监管压力和银行机构动真格的情况下,就会大大遏制违规资金流入楼市。楼市目前存在最大的问题就是资金紧张,在失去了这些资金和投资客的支撑下,2021年很多城市房价大概率会出现下跌,起码没有上涨的动力。 3、棚户改货币化安置政策结束,三四线城市房价失去最后支撑 根据住建部的规划,在2020年底结束最后一批棚户改货币化安置项目,虽然由于2020年受到影响,目前还有着棚户改货币化安置项目没有完工,但是在对于2021年的楼市已经不会再造成太大的影响。对于三四线城市楼市来说,房价能够在过去好多年里一直上涨,棚户改货币化安置政策功不可没。由于棚户改货币化拆迁会有大量资金流入当地楼市,并且拆迁还会拆出大量有购买力的拆迁户,这些拆迁和大量资金都是支撑这些城市房价不断上涨的原因。 随着这些三四线城市房价的不断上涨,这里的房价也已经严重偏离当地居民收入水平,当地普通居民都已经买不起房子。随着棚户改货币化政策的结束,这些三四线城市房价不仅失去了大量资金的支撑,也会失去大量拆迁户购房者。因此,在2021年,很多三四线城市房价在楼市调控和失去最后的支撑的情况下,很有可能会不会下跌,下跌幅度可能会超出人们的想象。 从以上3个政策可以看出,在楼市调控政策不断收紧的情况下,不仅房企们的日子越来越难过,投资客的日子也将越来越难过。但是对于刚需而言,购房机会却已经到了,就如专家预测的那样,2021年部分城市房价下跌或超人想象,这对于刚需就是大大降低自己购房成本。 |
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