下调房价引发已购房业主不满，并认为开发商应补差价

　　商报记者 郭莹

　　最近，受到宏观调控的影响，各地楼盘都不约而同地出现了降价的情况。房价下跌对于买房者来说本来是件好事，然而对于一些已经购买房屋的老业主来说，却是一件闹心事。近半个月以来，深圳、北京、上海等地连续发生业主要求开发商进行降价补偿的事件。有的是因为期房价格高过现房，有的是因为新开的楼盘价比自己先前买的房子还便宜。一些业主认为，开发商的降价行为侵犯了自己的权益，应该让开发商做出像电器销售商一样降价补偿差价的承诺。业主的这种看法有法律依据吗？开发商又如何看待老业主的这种要求？

　　业主

　　“私自降价有违公平”　北京业主要“维权”

　　近日，深圳万科第五园营销中心公示了深圳万科《致第五园业主的一封信》，并通过书面方式给业主寄发了《致第五园映月居、揽月居业主的一封信》，告知“我公司将以300元/平方米的价格向2008年3月1日前认购映月居、揽月居毛坯房的老业主按照抚月居的全新装修样板房标准（1500元/平方米）提供精装修服务，业主可在参观全新精装修样板房后自行选择”。深圳万科此举被认为是开发商对老业主的一种变相“降价补偿”。因为2008年3月1日，万科第五园推出抚月居以及映月居、揽月居剩余单位，以精装修的形式销售，均价比之前降了3300元。同一批产品中，后期带装修的房源售价比前期毛坯房售价还低。

　　“别人能补偿，我们怎么不能？”知道这一消息后，本就对开发商降价不满的北京某知名楼盘部分老业主开始网上组织维权。“目前C16住宅楼全面上市销售，其价格较前一个阶段的销售价格有较大幅度的下降，目前所知已经下调超过10％，为了争取自己的利益，为了讨伐开发商的这种对老业主的不负责任行为，希望大家积极参与进来。”家住北京某知名楼盘的网友“桃园猴子”因不满开发商优惠新楼盘，在业主论坛上发帖号召业主联合声讨开发商。

　　帖子一发立即引来不少业主的关注，一些已购房的网友表示支持“桃园猴子”的做法。有网友更是提议，应该让开发商做出像电器销售商一样降价补偿差价的承诺。上周末，楼盘老业主集体向开发商发出了一封“协商函”，希望开发商及时采取措施，包括提供恰当的解释和差价补偿等方案。

　　昨日，记者再次在该楼盘的业主论坛上看到了一篇“高价购买预售房后开发商降价造成业主损失，业主维权，到底有没有法律依据？”的帖子。网友C16桃子说：“业主们在几月前或几天前购买或预定了在2009年10月底统一交房的预售房，3月初开发商突然降价，给这些业主造成了10万-30万元的损失。在同等住房、同样条件下，前者比后者多付款10万-30万元。不公平，绝对不公平！开发商私自降价的行为违反了民法通则的公平原则。”

　　记者随后从售楼处了解到，目前楼盘的现房均价为12000元每平方米，较之1月时的14000元下降了2000多元。

　　开发商

　　“补偿要求不合理”　开发商无法满足

　　一样受业主要求“降价补偿”困扰的深圳金地营销总监董小明曾公开表示，购房者提出“降价补偿”是一种不合理的要求，开发商没有责任和义务答应。但是，为了提升物业的品质和服务，金地设立了一个1000万元的增值服务基金，用于提升项目及其周边交通、医疗、商业等配套水平。公司还购置了住房专用车，以方便业主出入。

　　对于北京业主们的要求，北京某知名楼盘负责人表示，房屋降价实际上是受到市场因素的影响，并不是开发商能够左右的。业主的心情可以理解，提出的要求在合理范围内，开发商可以适当满足；反之，则无法满足。买房应承担的风险，不应由开发商来承担。“作为自己居住使用的话，业主不用特别在意。因为任何商品的价格在市场范围内都会出现波动。现在开发商降低房价只是一种短期行为，从长远来看，房价还是会保持在一个合理范围内的。”

　　据了解，2005年上海房价在宏观调控的作用下有所下调，房价降幅超过10％，不少在高位买房的业主不交余款被开发商起诉至法院，结果被判继续按原价执行购房合同。

　　相关链接

　　网友的部分讨论

　　1、C16桃子：业主们在几月前或几天前购买或预定了在2009年10月底统一交房的预售房，3月初开发商突然降价，给这些业主造成了10万-30万元的损失。换一个说法是，近期或迟后购买该楼盘的业主，在相同的时间与前者拿到住房，在同等住房、同样条件下，前者比后者多付款10万-30万元。我们要问：这公平吗？！显然，不公平，绝对不公平！没有人能够回答这种做法公平。问题是业主们在几月前或几天前，购买或预定了在2009年10月底统一交房的预售房的业主，在房屋销售惨淡时做出购买富力房屋的决定，在客观上是对富力的支持和信任，这肯定是事实。目前的降价恰恰是直接损害这些曾经对富力支持和信任的业主，我们要问：这公平吗？不，绝对不公平！！

　　2、zhangwei108：通篇只看见了不愿认赌服输。

　　3、日理万机：大哥，拜托有点法律常识好吗？你买了房子第二周就涨了30％甚至更多时没见你说不公平！！！试问，涨价后开发商是不是可以起诉你要求你返还涨后的房屋差价呢？发言前动动脑子！！！

　　4、桃园朵朵开：不够团结是不可能赢得自己的利益的。

　　5、jackjones1982：现在房价跌是大环境的影响，也许下月开盘又涨了呢。我觉得闹没什么意义，只能说部分业主享受到了真正的优惠。

　　——摘自某业主论坛

　　马上就评

　　买房不可能只赚不赔

　　毛颖颖

　　《穷爸爸富爸爸》里有句话特别经典，赚钱的关键，就是明白什么是负债，什么是资产，而买房子就是“生产型消费”的典型个案，您每个月还贷的时候，都是在自个儿屋里建立资产。

　　这个概念，我体会就像往一只篮子里攒鸡蛋，只要您假以时日好好孵，定能蛋生鸡，鸡生蛋，子子孙孙无穷匮也。不过眼下有这么些人，鸡蛋还没有开始孵，就被告知篮子不知怎么豁了个边，先前搁进去的鸡蛋有好几个已经跌烂，这能不觉得冤吗？

　　近来，部分开发商相继调整楼盘售价，一批先期买房的业主眼看着还没有到手的房子价值“缩水”，集体向开发商“要说法”。昨日，金地、万科双双对“降价补偿”问题进行回应，表示不可能补差价。

　　既然是投资，就不可能只赚不赔，按照风险对等原则，既然升值时业主不补偿开发商，贬值时也没有理由要求开发商补偿。但部分业主之所以心里特别不舒服，恐怕是因为买的是期房（买那会儿还都往迅猛升值的方向想），房子还根本没到手。今年的两会上，有人大代表要求取消国内流行的商品房预售制度，并历数期房预售欺诈买主等九宗罪过，现在恐怕又得加上一条，漫长开发期中开发商是不是把市场波动风险全部转嫁给了业主？当然，以前这种波动往往意味着涨钱。

　　有欧洲巴菲特之称的投机客科斯托拉尼有一句格言：股市与经济就像狗与主人，有时候狗会跑到主人前面，有时候会跟在后面，但偏离再多狗还是会回到主人身边。

　　狗与主人也适合比喻商品房价格和房地产供需的基本面，无论曾经怎么热，投资性需求最终也必须得到自住性需求的支持才能实现，房价高到大多数人买不起自住型住房时一切都是空谈，因此过热后的“降价”可能会越来越普遍，当然所谓降价会有多种表现，少量直接调价，大部分涨势趋缓，至少比其他消费品价格上涨得慢。如此这般，房子将不再是只赚不赔、永远领涨的投资首选，在有些时候可能会不如其他投资产品合算。

　　说俗点，投资有风险，买房需谨慎。如果您是买房自住，大可不必答理房价上蹿下跳，只管笑看云卷云舒，要是您纯粹把房子当成投资品选择，又赶上期房流行的当口，那就得参考马未都对收藏的说法：不要相信故事，不要相信好事。不要心态不好，总是想着挖宝。

　　律师支招

　　四种方式帮你亡羊补牢

　　那么业主们因为房价下跌要求开发商补偿，是否合乎法律规定呢？

　　北京大成律师事务所刘世杰律师认为，作为商品房，它其实也是市场当中的一种商品，应当受到市场价格规律的调节。消费者在购买时，应当考虑房子价格出现下跌的风险。就像股民在股市当中，股票是有涨有跌，你不能要求上市公司来赔偿你的损失。

　　在这一事件中，开发商在卖房过程中存在欺诈吗？刘世杰表示，欺诈是故意隐瞒真实情况，骗购房人买房。比如开发商在售楼时将小产权房说成大产权房，但开发商对房屋进行降价并不存在隐瞒事实的情况，房屋在购买后出现价格下跌，是开发商受到市场供求关系以及政策等方面的影响做出的对策。

　　开发商降低房价违反了民法通则的公平原则吗？刘世杰表示，公平原则是在房屋买卖双方签订合同时出现了重大误解时才适用，但房价下降并不属于重大误解。

　　但对于房屋降价给购房者带来的投资损失，买房者可以采取以下几种亡羊补牢措施。具体可以区分几种情况：

　　一、无付款无约定，买房人可放弃购房计划

　　购房者已经同开发商签订了《认购书》/《购房意向书》，但尚未交付诸如定金、预付款、诚意金等款项的，建议购房人在确认《购房意向书》对自己并未约定罚责或约定的罚责远轻于继续购房造成的损失的，购房人可以坚决不再交付定金、预付款、诚意金等款项，放弃本次购房计划。

　　二、有付款，买房人权衡利弊后可放弃购房

　　在购房者已签订《认购书》/《购房意向书》并交付定金、预付款、诚意金等款项的情况下，购房者应先与开发商协商，争取退回或是相应退回已缴纳的款项。因为根据法律或《购房意向书》的约定，一旦购房人反悔，预付款、诚意金等款项是很难全部退回的。

　　若协商无果，购房人在确定损失最小的情况下，可以放弃定金、预付款、诚意金等款项，放弃本次购房计划。

　　三、暂无房产证，毁约承担风险多

　　购房人已签订了《商品房买卖合同》并取得房屋，但产权证仍未办理，这就需要购房者根据《商品房买卖合同》约定，详细计算自己的毁约成本及法律风险，做出对自己有利的决策。

　　如果开发商资金不充足、诚信度不高，购房者还要考虑开发商会不会耍流氓：同意退房却迟迟不退购房款，并可能将房屋再行出售甚至卷款消失。

　　因此，最好的办法是购房人在毁约前先与开发商充分协商，并一次性拿到退房款。

　　四、已办产权证，退房无可能

　　房屋已交付购房人并办有产权证的全款购房人，如果无反悔的正当理由则只能作为房屋的合法所有权人继续持有房屋。很多采取按揭贷款方式买房的购房人在房价下降幅度过大时，如要解除《房屋买卖合同》还要考虑不还款而引发的诉讼费用。

　　另外，《商品房买卖合同》与《商品房贷款合同》是不同主体之间签订的合同，《商品房买卖合同》被确认无效，被撤销、解除的，购房人应及时解除《商品房贷款合同》，否则购房人的还款义务并不免除。

　　一点提醒

　　降价增加“不还贷”风险　相关部门应重视

　　很多采取按揭贷款方式买房的购房人在与开发商协商不成且房价下降幅度过大时，往往采取不再偿还银行贷款的方式保护自己的权益。但购房者可能会由于自己不还款而使银行将自己告上法庭。购房者还将承担由此引发的费用。

　　同时，若此类情况大量发生，将波及银行巨额贷款的资金安全，对银行的贷款资产构成潜在的系统性风险，不利于房地产市场和金融市场的稳定和健康发展，应引起相关部门的足够重视。