广州楼市经历近半年时间的调整,“五一”期间,开发商为吸引更多买家,纷纷在价格上做文章,广州多数楼盘价格与之前相比,松动幅度较大。有的楼盘多重折扣叠加,最终均价可比报价低2000元/平方米左右。一个不愿透露姓名的开发商表示,今年“五一”的折扣幅度为近年来最大。

　　但市场前景的不明朗让不少消费者对买什么样的房子才能保值感到迷惑。怎样才能挑选到保值的心水楼盘?专家表示,物业管理服务水平的高低对于整个楼盘是否能保值、升值具有重要作用。

　　近几年,广州市房价普涨,2007年全市十区一手住宅均价8599元/平方米,比2003年的3888元/平方米增长了121％,二手房的价格也随之大幅攀升。但是,一些当年的“明星楼盘”,在市场上的价格却是几乎没有增长。

　　记者调查发现,除了地段、环境设施、配套等硬件条件,物业管理的水平也成为小区物业保值增值的一个关键因素。

　　因为业委会与业主、物业管理和开发商之间存在的纠纷,白云畔山花园已经有一段时间缺乏安宁了。日前,小区业主们又召开大会罢免了原业委会主任。记者在采访中发现,物业纠纷不仅给业主的生活带来困扰,也让业主吞下“物业贬值”的苦果。

　　据了解,虽然毗邻白云山脚下,并且广州的楼价在近一两年急速攀升,但从二手房的放盘价来看,畔山花园二手房的均价,较低的只有5300元/平方米,最高的为7600元/平方米左右,一般也就6000元/平方米。而周边类似配套小区的二手房已经卖到9000—1万元/平方米。甚至有居住在这里的业主在网上发帖,称这里“负面消息太多,不宜居住!”无独有偶,之前发生物业纠纷的翠湖山庄,目前二手房价也比周边楼盘的价格低20％。

　　业内人士指出,房子是“三分建,七分管”,虽然地段、楼盘的硬件设施,各种生活配套目前是决定物业价值的最主要因素,也是业主们最重视的因素。但物业管理一直是衡量一个楼盘价值的指标之一,物业纠纷带给业主的不仅是无休无止的烦恼,更给一些楼盘带来“恶名”,直接影响了这些住宅在二手市场上的交易,甚至带来价值的贬损。

　　广州市国土房管局物业管理处负责人称,物业管理的好坏会直接影响房产价值。翠湖山庄等小区就是明显的例子；而物业管理好的小区,例如锦城花园,房价卖得比周边的同等级楼盘要高。戴德梁行物业设施管理部华南区执行董事陈志豪表示,“好东西需要好包装,好的楼盘要专业的物业管理,才能‘保护好’楼盘价值。”他指出,随着人们生活水平的提高,人们会更加关注居住的环境质量,住房的环境更想受到其他人的认可,如果长期纠纷,就没有人愿意住,没有了市场接受度,房价自然就会下降。

　　■记者调查

　　物管纠纷让业主“很受伤”

　　因为物业管理纠纷持续时间长且矛盾尖锐,天河区的翠湖山庄一度很“出名”。这个位于黄埔大道、毗邻暨南大学、距离珠江新城很近的楼盘,目前的二手房均价只有8500元/平方米左右,而在最初推盘的时候,这里的房价曾经高达1万元/平方米以上。

　　据了解,翠湖山庄由广州升恒房地产发展有限公司在上个世纪90年代末开发,当时这个楼盘和其开发商在广州地产界都颇有名气。翠湖山庄曾在1999年6月被评为“广州市物业管理优秀示范小区”。而广州升恒房地产发展有限公司曾于2000年被广州市建委、广州市统计局评为1998、1999年度广州房地产产业综合实力30强的开发单位之一。

　　但是,从2002年起,该楼盘先后经历了换物管打官司、维修资金问题、开发商“人间蒸发”、大批房产产权证无法办理、两派业主对业委会换届争持不下、政府提出采取“联席会议”解决却又遭到部分业主反对等一系列纠纷之后,这个小区已经是“伤痕累累”。

　　“明星楼盘”几乎未增值

　　“在2003年开发商‘走佬’的时候,在二手拍卖市场,翠湖山庄曾经出现过3000—4000元/平方米的低价。”广州市物业管理协会副会长江瑞敏表示。而该楼盘房价最高曾经超过1万元/平方米。

　　“10多年来,这里的物业几乎没有增值!”位于翠湖山庄内的信庭地产的工作人员告诉记者,翠湖山庄刚推出的时候是以明星楼盘定位的,但现在房价也就只能卖到8500元/平方米左右,物业纠纷严重的时候才只能卖到7000元/平方米左右,和刚开盘的价格差不多。“而租金方面也一直上不去。”该工作人员称,“因为物业纠纷等等的原因,当时很多户主都搬走了,后来外面来这里租房子的很少,基本都是附近的。虽然小区环境较好,但出租价格要比旁边的跑马地花园低三四百元/月。”

　　翠湖山庄不是广州唯一一个因为物业纠纷而掣肘其房屋价值的小区。同样陷入物业纠纷的白云畔山花园,也面临着这个问题。家住白云畔山花园的李先生介绍,现在畔山花园的房子大概7000元/平方米,可是周边和畔山花园一样设施比较完善的小区就可以卖到9000—1万元/平方米。“小区的纠纷肯定对房价会有影响。”李先生说。

　　该小区的康女士告诉记者,同住在畔山花园的朋友也托她卖掉这里的房子。本来朋友的女儿一人住在这边,但之前业委会纠纷的事情让朋友很担心女儿安全。由于物管纠纷让这里的房子并不太好卖,康女士只好暂时帮朋友租出去,现在一年租期已经满了,可是房子还没有找到买主。

　　满堂红市场研究部总监龙斌表示,物业管理好的楼盘,人们住得放心,对于楼价肯定有正面作用。越是高档小区、豪宅,物业管理的要求一般就会越高。物业管理混乱的楼盘,特别是有物业纠纷的,房子没人买,房价比同等档次的楼盘要低得多。

　　物管不好致物业提前“衰老”

　　业主、业主委员会与物业管理公司之间长期积累矛盾,有的甚至引发暴力冲突,而恶果往往会转嫁到小区物业硬件设施上。有一些小区新聘物业管理公司与原来发展商委派的物业管理公司交接不畅、甚至无法交接,出现小区物业无人维护、设施无人保养甚至卫生无人打扫等情况,对小区物业公共设施等“硬件系统”造成了不可恢复的严重伤害。

　　2002年底,翠湖山庄的物管公司“接管”事件曾演变成近百名保安现场对峙,大批防暴警察出动平息事态的地步。并且,由于双方互不相让,最后形成了两班人马共同站岗值班、共管一区的“奇景”。

　　记者日前在翠湖山庄走访时看到,小区现在的环境和管理基本恢复正常,被采访的业主们也反映近期没有什么大的物业纠纷,但他们也表示,以往的物业纠纷给小区留下了很多“伤痕”。几位住户反映,当时第一届业委会选聘的物业管理公司离开时,小区的音响、闭路电视、电脑、花木都受到不同程度损坏,业委会必须整夜值班看守小区公共设施。“现在小区的公共设施被毁坏得差不多了。”一位业主感慨,她指着翠湖山庄正门的3匹马塑像介绍道,“好好的塑像,就是在当时接管纠纷中被打破的。”记者看到,小区的长廊内的座椅都破旧不堪,有的椅腿已经被折断,现在依靠石板支撑,草坪的地灯也有许多损坏,无法照明。虽然恢复了往日的洁净和安宁,小区各部分硬件系统和配套设施却受到了不同程度的“暗伤”。

　　番禺区洛溪新城华荟明苑的卫生环境,也因为新旧物管交替产生的纠纷,变得让业主们很不满意。2005年1月,小区成立了业委会,之后同开发商和物业公司华升物业管理公司之间产生纠纷。2005年底,小区通过召开业主大会,招标选聘新物管,2006年6月,中核物业中标。但直到2007年中,旧物管不走,新物管也进不去,一些业主开始拒交物业费。矛盾长期未解决,物业管理的质量明显下降。

　　“走路都得仔细看着,一不小心就会踩到狗屎!”住在华荟明苑的郑女士告诉记者。几位住在这里的老人也反映,花坛里路上经常可以看到狗屎、烟头,好几幢楼的电梯坏了也没有人修理,小区里还常常丢自行车,外面载客的摩托常常进出,噪音扰人。据郑女士介绍,她从2005年入住,前两年的物业管理她还是比较满意,可是最近越来越差,“卫生实在太差了。”郑女士说,自己当初买房时比其他业主多出了几万元,就是因为看中了自己所在那栋楼的后面的喷泉、鱼池、游泳池等配套设施,结果现在却成了让她每天烦心的事情。当初鱼池清澈见底,由于长期没有清洁,池中的水已经发黑发臭,上面漂着白沫,而且还会招来蚊虫。郑女士家住3楼,现在每天都要点蚊香驱蚊。

　　日益变差的物业管理让一些业主对楼盘失去信心。记者在华荟明苑的业主论坛上看见,一位网名为“e-gold”的业主说,“华荟已有不少人开始卖房了,洛溪的每间中介几乎都有华荟人放盘!”一些业主们也回帖响应,也有业主强烈要求物管公司提高管理水平,“华荟的环境是不错的,很具升值潜力。但一个小区要升值,除了环境外,物业管理是十分重要的。”

　　一些业主曾感到“提心吊胆”

　　采访中,翠湖山庄几位业主现在回想起物业纠纷严重那段时间的生活都感到“很受伤”。“那期间,每天都提心吊胆。”一位已经在翠湖住了10余年的婆婆说道。据这位婆婆介绍,当初新旧两家物业公司交接的时候,小区内出现了多起失窃事件,8号楼的几户业主家里都被搬空了。“当时,家里都要留人,我家老头子整天守在家里。”

　　翠湖山庄的业主李先生说:“一说起翠湖山庄,大家的印象都不好。如果大家对翠湖山庄都丧失了信心,房产肯定要贬值的。”他认为,混乱的物业管理让住在这里的人都麻木了,“物业管理好才能给居住在这里的人好的心情,但更换物业公司却往往是对小区的伤害。”

　　小区物管混乱伤害的不仅是业主,还有小区里的商铺的经营者。物业纠纷直接影响到小区内商铺经营,很多商铺都已经搬走。记者走访翠湖山庄时发现,原来的不少商铺位置已经空置,现在堆砌着凌乱的杂物,整个翠湖山庄只剩下零星商铺,业主纷纷抱怨买东西不方便。“也是因为物业管理的原因,原来小区里的药店和大一点的超市都搬走了。”一位姓陈的业主告诉记者。

　　而就在日前刚刚召开新一轮的业主大会选举,罢免了原业委会主任的白云畔山花园里,记者走访时,发现小区安静整洁,之前业委会和业主之间的火药味似乎已经无影无踪。即便如此,业主康女士告诉记者,她不打算在这里常住了。她担心之前的物业矛盾并没有结束,担心女儿受到伤害。现在她和女儿抽空会去看房子,一旦找到合适的房子,她和女儿就打算搬走。

　　“好管家”可提升物业价值

　　物管纠纷会给房屋价值带来负面影响,相反地,好的管家也能够为物业升值“保驾护航”。业内人士指出,如果硬件相差不多,房子能否升值和物业管理综合指数是分不开的。因此,房地产理论界也有一种说法,“今后卖房子拼的是售后服务。”

　　“好管家”的作用不言而喻,它能够对小区物业进行专业的维护保养,能够延长寿命,甚至让房子看起来比实际楼龄年轻。房地产历来被视为可以带来保值升值机会的潜力股,但如果没有一个好的“管家”,如果业主和管家坐不到一起,再好的地段、再好的物业都可能贬值。

　　尽管老城区全部社区都引进物管仍有困难,但不得不承认,有了物管的老城区物业,环境脏乱面貌有所改观,治安案件大为减少,有助于物业升值。

　　已经有16年楼龄的广州越秀区都府小区,就是一个广州市政府大力扶持的“老城区进物管”的示范小区,曾先后获得省文明社区等一系列荣誉称号。记者在网上的房屋销售信息上看到,一套95平方米的住房要卖到近80万元。而一套60平方米的两房一厅,租金也达到1800元/平方米。卖家打出的“卖点”中,最首要的即是“小区里面24小时治安巡逻,小区绿化环境特别有优美。”该小区多是市政府、民政厅、财政厅等机关单位的房改房,被美誉为文明小区。该小区是一个半封闭式的小区,每个路口都有保安亭,24小时保安管理,管理费仅收1元/平方米。环境优越,紧靠北京路步行街,周边超市、商场、银行、食肆等生活配套完善。比邻中山四路与东风中路,农讲所地铁附近,交通十分便利。

　　“物管进了都府小区之后,这里的房子很好租了!”至欣地产越华路39号首铺的工作人员张小姐告诉记者,虽然地段也是很重要的因素,但因为都府是文明小区,物管比较好,所以现在房子放盘之后一两天就被人租走了。虽然都府小区的楼龄都有10多年,但两房一厅的房子都可以租到1800到2200元/月,比旁边仓边路的房子平均高100到200多元。“都府小区的房子很少有人卖,但如果有卖的一般可以卖到8000多元/平方米。现在那边基本没有空房子,一放盘就出手了。”

　　◆记者手记

　　三分建七分管

　　物业管理行业内有一种说法,“三分建,七分管。”专家指出,好的物业管理有多重功能。通过对硬件的专业维护,不但能够确保小区房产物业的功能正常发挥,还能延长物业的使用寿命；其次,服务和管理较好的小区,卫生、治安环境良好,让业主在这样的居住环境中生活会很舒心；此外,好物管能够创造好的社区文化,让邻里关系和谐,从而让物业建立起良好的口碑。

　　正是基于物业管理这些重要功能,目前,消费者在购房过程中越来越关注物业管理的水平。物业管理协会副会长江瑞敏表示,物业纠纷会直接损害全体业主的利益,形成问题楼盘。物业纠纷会影响楼盘的公众形象,从而影响出让和出租。所以物业管理是楼盘升值的关键因素。目前,理性购房者大多会把物业管理放到很重要的位置,像中海、万科等著名的物业管理公司从交楼开始到全面接管,服务都十分到位,每一环节都有标准的规范。如果有了好的物业管理,小区的对外形象、整体质量都会有很好的提升。很多楼盘都会请像戴德梁行等国际知名的物业管理公司做顾问,这对它的销售有很大促进作用。

　　本版撰文　本报记者　张睿　实习生　钱倩