物业税：虚惊之后是考验-房产物业管理

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物业税：虚惊之后是考验

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2007-11-26 15:36:49

　　作为第一个以老百姓的不动产为征收对象的税种，物业税被赋予了太多的使命，既要为地方政府提供稳定税源，促其从“土地财政”向“公共财政”转型，又希望以此缩小贫富差距，还指望它能抑制炒房、降低房价。每一项使命都很难，这让物业税步履维艰，但在房价越来越高的背景下，物业税的任何进展都会让市场草木皆兵

　　一场虚惊

　　房价越调越高，越高大家越期待政府要调。

　　一只鞋已经掉了下来——贷款购买第二套房的首付和利率提高，而另一只鞋正考验着各方紧绷的神经，那就是何时向私有房产征税，即开征物业税，以抑制投资需求。

　　在中国80％的住房已经私有的情况下，官方关于物业税的任何举动或言辞，都将风吹草动，乃至草木皆兵。

　　10月22日，在国家税务总局召开的新闻发布会上，有关负责人在回答物业税提问时，介绍了物业税的试点成果，这在会后被广泛解读为国税总局“目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”。对这句话二次解读的结果就是物业税已是呼之欲出。

　　于是，明年将开始征收物业税的传闻广为流散，网络论坛里已经有人开始活跃地讨论何时该卖掉第二套房子。

　　流言随后被国家税务总局澄清，新闻发言人表示征收尚无明确时间表，只是将试点的省市扩大到了10个。

　　9月初，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建和天津4省市为第二批物业税“空转”试点地区。第一批试点自2005年起已在北京、深圳、重庆、宁夏、辽宁和江苏运行。

　　不过此试点非彼试点。与中国各项改革一贯的路径——先试点、再扩大、最后全面推开——并不相同的是，物业税的扩大试点依然停留在空转阶段。也就是说，即使在试点城市，这项税收也并未能落到现实之中，而只是停留在有关部门的计算机系统里，以至有专家评价说，“那能叫试点吗？研究而已。”有房产特别是有多套房产的人或许暂时松了口气。

　　然而，公众对物业税的误解并没有消除。房价高企催生了公众对物业税的普遍关注，但其实物业税的本质并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，以改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。同时，这一税种还负有调节贫富差距的使命。

　　这一事关中央和地方关系重塑与和谐社会的税改，同时还要在另一个层面接受挑战，那就是第一次向私有财产征税。

　　在一个30年前几乎没有私有财产而现在私有财产却飞速增长的国家，向堪称巨量的以房屋为标志的不动产开征财产税，中国政府需要有多么大的政治决心和平衡艺术，才能巧妙启动并在漫长时日里推进这项浩大工程？

　　共识难寻

　　随着改革开放以来低工资制与福利制度式微，逐渐富裕起来的人们拥有了越来越多的财产，尤其是1990年代住房商品化改革到现在，已有80％的房屋成为了人们最重要的财产之一。

　　到2004年，私产保护入宪，标志着曾经不被承认的私有财产正式受到最根本法律的保护。

　　一个在此前中国的税制框架中缺失的新税种进入了人们的视野，那就是作为世界上最古老的税种之一的财产税。

　　然而，从2003年提出征收物业税到现在，除了要开征是共识，其他的每个环节都依然争议不休。

　　中国现行的房地产税包括城市房地产税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税，这些税只在市、县、镇、工矿区征收，且居民自住房不征。其中房产税对内资企业征收，城市房地产税对外资企业征收，并且常常在招商引资过程中受到减免。倘若开征物业税，纳税人的范围该有多广？是否应该包括农村人口？

　　对于课税对象，是只对房产征税，还是对房和地都征？此前的土地出让金在理论上与物业税毫不相关，一派意见认为可以各自征收互不相干，但另一些人却认为征收物业税是增税，必须考虑社会的现实承受能力，因而需要考虑总体税负的平衡。而当年在费改税背景下提出征收物业税，其他相关的费又该如何合并？

　　税率水平是一个体制带来的难题。在许多实行自治制度的西方国家，作为地方税的物业税往往由地方议会做主，而在地域广阔各地情况千差万别的中国，税收立法权却是收归中央与省一级，真正收税并且使用所征税收的市县等地方政府难以根据当地情况自行决定。

　　评估机制则惹来更多的争论。由于目前的方案中倾向于利用评估价值乘以税率来确定税收数额，究竟应该由税务机关、房产或建设部门还是由中介机构来进行评估？随着经济发展，房产价值不断变化，多长时间进行重新评估更为合理？评估若有争议该如何解决？尽管现在有税收复议制，但广东税务部门一位人士透露说，“基本处于荒废状态，一年到头也复议不了几桩”。

　　操作中的具体细节，更是难有定论，例如该如何征收——中国目前税务机关几乎不直接对个人征税，而是习惯通过代扣代缴等办法跟单位打交道，但这一方式显然难以适用于房产；优惠政策如何设计——比如政府机构、事业单位房产过去一直免税，可由于它们改革进展缓慢，大量用于出租、经营的物业是否依然要享受这一待遇？

　　魔鬼总是存在于细节之中，而中国改革过去的降魔法宝便是试点。通过试点，检测方向，摸索路径，调整策略，完善细节。

　　物业税却没能给传统的法宝留下多少用武之地。因为这是一项难以试点的改革，一试点就可能因税收歧视而违宪。

　　“物业税还需要积极稳妥进行研究，以待时机成熟尽快推出。”财政部财政科学研究所所长贾康说。

　　阻力存当下，收益在未来

　　共识尚未达成，阻力却已昭然。

　　如同在中国任何一项改革中所出现过的一样，既得利益格局一旦受到触动，必然会有所反应。“物业税一旦开征，交钱越多的，越是有钱有势的人，只有他们才有多套房子，”一位不愿透露姓名的税务专家说，“在经济和政治上掌握着一定话语权的这些人必然要进行干扰和阻拦。”

　　比既得利益群体的力量更让高层无法忽视的，是沉默的大多数。

　　由于政府支出不透明、缺乏传统习惯等种种原因，中国人纳税并不积极，近来进行的个人所得税申报遇冷即是明证。

　　如何让这些沉默的大多数能接受并缴纳一年一交的物业税，成为中国政府最大的挑战。国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬在去年的一次研讨会上形容说，理想状态是“拔最多的鹅毛，听到最少的鹅叫”。

　　林所在的物业税改革课题研究组提交的报告所建议的税率是0.3％－0.8％。而空转城市试点中通常是按照评估价格的70％来计算，税率是1.2％，但是知情者告诉记者，“测算结果表明，这个税率可能超过总体承受水平。”

　　豁免在很多时候是一个必需的工具，对于那些黄金地段的“城市贫民窟”，以及低收入的弱势人群等，减免物业税是现实而必要的选择。“物业税如果开征，对地方政府的管理能力是个特别大的挑战，”一位中部地区的县委书记说，“除了减、免、安抚这些技术手段之外，更重要的是如何既避免社会动荡，又维护经济继续高速增长。”

　　仿佛是印证，中央财经大学管理学院副院长温来成在进行“物业税与公共建设”课题研究中发现，地方政府动力不足——不发达地区还在热衷于土地财政，而较发达地区已经在这一轮经济增长中充实了财力，且完成了大规模城市建设。

　　正是这些阻力的存在和动力的缺失，让物业税始终停留在空转之中。一位开发商分析说，即使开征，出于维护社会稳定的考虑，税负水平也不会有太大变化，短期内对所有一切都不会有太大影响。

　　不过眼光更长远的人就能看到，物业税将在未来为中国带来难以估量的价值，地方政府就将是赢家之一。他们将能从物业税中得到稳定而可持续的财政收入，从而为从经济建设型政府向公共服务型政府转型打下经济基础。

　　在许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55％，财产税占县一级政府收入的68％，市镇政府收入的53％，学区政府收入的68％。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995－2005年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7.36％。

　　一旦地方政府财力稳定，倘若政府改革顺利推进，政府加大公共投入，则地方民众集体受益，而房产价值将因此得到升值，政府所得的物业税收入进一步增加。一个经济、社会发展的良性循环得以形成，而中央与地方财力与事权不匹配的财政关系也将发生变化。

　　比起地方政府来，整个社会也将因为一项税收而得益。因为物业税除了增加收入之外，还有另一重作用：调节贫富差距。“技术发展到今天，其实所有细节的困难都可以解决，关键在于高层在得与失之间如何衡量，如何选择，”社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇说，“如果社会矛盾积累到了必须调节贫富差距的那一天，物业税就指日可待，即使实施方案并不完美。”

　　


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