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房产税万事俱备

2012-8-11 11:26:33  文章来源:经济观察报  作者:陈文雅
核心提示:估价师崔太平指出,二手房税收征收的税基涉及的“批量评估”,要求给出每一户的评估价格。”  深圳智慧源管理咨询公司总经理李明俊认为,“深圳、北京就算开征,也会和上海、重庆一样,一定会妥协,照顾各方利益。

  陈文雅

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  2012-08-13

  陈文雅

  从年初以来,国家税务总局财产行为税司司长陈杰一直在马不停蹄地奔赴海南、北京、辽宁等各省市调研财产行为税工作,而其中重要的一项内容是了解各地房产税改革的试点或筹备工作进展。

  房产税征收技术的官方储备

  陈杰是国内增值税改革的启动者,也是目前正在进行的房产税改革的主管官员。

  在2011年12月海南三亚召开的“全国部分省市财产行为税工作座谈会”上,陈杰提出,2012年税收政策改革工作重点之一是在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点,对企业和单位按评估值征税。

  据悉,与上海、重庆房产税改革试点主要侧重求解如何将房产税征收范围从营业性房产扩大到到非营业性质的住宅类物业上不同,湖北、湖南两省开展的试点则将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价,并将房产税与城镇土地使用税合并。

  在此次对房产税改革工作意义重大的座谈会上,陈杰带领的国税总局官员及海南等11个省市地税局分管局领导和相关处室负责人还讨论了“全国房地产估价技术应用工作高级专业人才培养计划”。该计划的成果,即近期流传甚广的“国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术”的消息,确切地说是中国人民大学公共管理学院与国家税务总局合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班,该培训班5月16日在人大公管学院开学。

  估价师崔太平指出,二手房税收征收的税基涉及的“批量评估”,要求给出每一户的评估价格。这需要采集所在城市的房地产数据库,根据不同楼盘之间,以及同一楼盘不同楼栋之间,以及同一楼栋不同楼层的各户之间进行价格差异调整,由计算机自动得出评估结果。

  事实上,存量房批量评估技术本身并非针对房产税改革而推出的新思路,按照国家税务总局的要求,今年7月1号开始,各地二手房交易税费的征收以估价结果为基础,当事人申报价格高于评估价格的,税基以申报价格为准,低于评估价格的,以评估价格为税基。交易过程增加估价环节,催生了批量评估技术,只不过其初衷是为了防止仅以自行申报的交易价格为准,而产生的“阴阳合同”逃税行为。但这一技术恰恰也对解决此前业界对房产税按原值征收是否能达到调节初衷、是否符合公平性原则的争议有所帮助。

  尽管该培训班的主要学习内容是技术应用与操作,但税总对该培训班抱有更高的期望。国家税务总局教育中心副主任顾小波则希望首期培训班学员“把自己培养成各省房地产估价技术应用工作的专门人才”。

  种种迹象表明,房产税,这一房地产业界、学术界、政界和社会舆论讨论多年而经常传出“将加快推出”消息的税种,这次可能是真正的“狼来了”。

  试点先行,规避立法悬疑

  “其实人大的培训班仅仅是个改革进展中的例行工作,改革在两三年前就已起步,现在是在进展过程中,‘十二五’期间应该就会推行。不过,可能会绕过讨论多年难以理顺思路的全国人大立法工作,不直接对现有的税法进行调整,而可能会先在一些条件成熟的一、二线重点城市,住房信息联网程度高的城区推广,这样做相对容易。”一位接近税务系统的业内人士表示。

  财政部财政科学研究所所长贾康去年的一次公开表态,也佐证了这位人士的观点。贾康说,推进房产税改革,可以抓住“试点”这个字眼,因为在改革进展中试点推行房产税,不需要立法,“做试点,不是要违背法制化的原则。改革需要试点,但不是先要形成法律,再来确定试点,这两者不是非此即彼的关系。”

  “事实上,房产税改革之所以会在现阶段加快推进,其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系,增加税收才是主要的目的。同时也是为土地增值税的取消做准备,土地增值税一取消,房产税就需要跟进。”上述人士说,房产税的测算指标可能会“以不减少过去已形成的房产税收为标准”。也就是说,在一系列减税措施之后,将以开征房产税作为一个增收渠道。

  陈杰在海南座谈会上指出,“2012年社会经济发展形势对税收任务提出了较高的要求,财产行为税同比增幅可能会全面下降,要把握好财产行为税改革和2012年全国保经济增长、保稳定的关系……要注重分析形势,根据形势来确定工作任务,不能像鸵鸟一样,把头钻到沙子里面,自顾自。”

  上述人士说,“加快推进各地试点,是为了在各地财政收入减收的情况下给地方政府开拓一个增收渠道,这样地方就不用仅指望中央来帮地方对付未来可能面临的财税减收危机。”

  收房产税,或将设“税警”

  但是,房产税的征管,仍然是现阶段房产税改革的难点。“如果要出动警力上门查税收税,那就需要协调各地公安部门,会很难办到。”上述人士预计,未来税务系统可能会成立税警部门,此外,有可能从上门征收方式转变为通过短信、电话通知,并和工作单位等社会身份相关联,辅以重点查处的做法。

  在各地按照评估价作为二手房交易的计税依据后,二手房交易税负有了不同程度的提高。例如在广州市,以前二手房交易申报的计税价格多数都低于实际市场价,但试点按照评估价、申报价两者取其高核定后,核价系统均价要比之前高出10%-20%,某些街道核定均价由近8000元/平方米,调高到10000元/平方米。

  但这不算调价幅度最高的,税务师郭伟表示,有的城市片区出现了核定均价从 8000元 /平方米涨到14000元/平方米的现象。他说,房产税开征,需要注意公平问题,“现在的评估思路,是由各地税务机构来估价。从公平原则来说,税收评估要多方参与,而不是税务局说算你多少钱就多少钱,否则是和《征管法》后置法的精神相违背的。”

  深圳智慧源管理咨询公司总经理李明俊认为,“深圳、北京就算开征,也会和上海、重庆一样,一定会妥协,照顾各方利益。”他说,目前的上海、重庆两个试点是不同利益群体博弈下产生的,但难以达到房产税出台的初衷,例如将土地出让金改房产税,以解决地方政府寅吃卯粮问题。

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