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沪津再度调整楼市政策 一套首付二套标准双提高

2016/11/29 9:23:08  文章来源:每日经济新闻  作者:吴若凡
文章简介:11月28日21时许,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,涉及楼市信贷政策的方面有:自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付

  11月28日21时许,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,涉及楼市信贷政策的方面有:自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%.

  同日,上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,要求严格执行公积金差别化信贷政策,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

  在上海出台新的信贷政策的同时,天津也出台了新的房屋信贷政策。

  上海:首付提高认房又认贷

  值得注意的是,此次上海楼市调控新政要求,首套房商贷比例由30%提高到35%。原先只认房不认贷,现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净,只要还能查到贷款未结清等情况,依然要受到限制,即认房又认贷。此次政策要求加大的审核力度,要核查购房者的全国征信。

  同日,上海还将公积金杠杆进行了调整,从公积金余额的40倍降低到余额的30倍。据公积金中心称,此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定,使得后续盲目提取公积金等做法减少。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示:从政策出台背景来看,上海在10月出台“沪六条”后市场降温,成交量下滑,但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示,上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%,而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看,上海还是处于涨幅靠前的城市,因此调控压力仍没有消除。这个举措显示地方政府对楼市调控的决心。最近几周高价房成交比较活跃,也带动均价出现波动,可能对市场心态带来一定影响,通过政策加码可以巩固调控效果。此外,11月中旬以来,深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。上海对楼市调控进行加码不能算“意外”。

  从举措来看,上海此次调整着重于信贷政策。卢文曦认为,此次政策对于置换刚需的影响很大,本来置换是上海购房的主流群体,这次限制了将近9成的人群,也就是说置换买房最低要付50%首付.

  限购方面,上海已经处于较为严格的措施,再趋严的话会损伤合理居住需求,相比之下信贷政策还有一定腾挪空间。

  原先信贷政策只认房,不认贷,即只要出清手中房源,再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷,意味着只要以前有信贷纪录,再买房都认定是第二套,这对改善型冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到9成,外环平均到6成。新政的出台,意味着这部分客户受到制约。查全国征信,覆盖范围要大很多。

  对于首套房首付比例提高5%,心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主,以上海新房套均500万元来算,5%也就多25万元,对于有购买能力的买家而言,不能构成多大制约,短期可能因为支付能力不够,暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了,马上会入市。

  天津跟进加码

  根据易居研究院智库中心提供的数据,截至11月28日,上海库存面积继续下滑,为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算,那么目前的去库存周期为5.3个月。

  根据国家统计局数据形成的《全国70城房价指数报告》显示,今年10月份全国70个大中城市中,上海在房价指数环比增幅排行中已经跌出了前10位的水平,证明抑制房价快速上涨的工作总体到位。从同比增幅数据看,上海排在了全国第四位,其中前三位城市分别为合肥、厦门和南京。

  11月市场交易已经在低位盘整,而且客户量比上月减少一半,预计调控政策出台后成交量会进一步收缩。价格方面当前议价空间已经扩大到3%-5% 。随着交易量收缩,还价余地扩大,价格或将出现实质性下跌。

  在上海出台新的信贷政策的同时,天津也出台了新的房屋信贷政策,主要内容如下:

  一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%.

  二、规范阶段性担保放款管理。个人住房贷款阶段性担保放款前,购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业,不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业,不得开展阶段性担保合作。

  三、上述政策自发布之日起次日实施,未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策执行。发布后在本市房地产主管部门信息系统网签的正式购房合同,按照本通知要求执行。

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