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明年房地产市场将会怎么走?中央透露这些信号

2016/12/21 16:11:45  文章来源:腾讯  作者:佚名
文章简介:12月16日正式闭幕的中央经济工作会议,对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一表述,被看作是在减弱住房金融属性。在严跃进看来,发展住房租赁市场无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求;还是进一步改

  12月16日正式闭幕的中央经济工作会议,对中国房地产市场提出了新的定位和工作部署,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一表述,被看作是在减弱住房金融属性。同时,会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署,也决定着明年楼市调控的基调和市场走势。本文通过对这次会议相关人士的言论进行解读,希望能给各位一些资产配置方面的启示。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”

  ——未来或将严防金融资金炒房

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,在部署2017年中国房地产市场工作时,中央经济工作会议率先明确了这一战略性定位。

  看似通俗易懂的表述背后,有着怎样的含义?中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,上述定位意在减弱金融属性,住房属于耐用消费品,基本功能是居住,不是用于投资和投机赚钱。

  倪鹏飞说,未来金融监管层面的关键,就是要防止股市、债市、保险银行资金违规进入楼市。“此轮楼市过热,最主要原因就是金融机构利用监管漏洞,采取不同形式让资金绕道转入房地产市场”。

  “炒房最可怕的地方不在于用自有资金炒房,而在于用金融资金炒房,金融机构参与是造成高杠杆的主要因素。”中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受记者采访时坦言。

  作为从业人士,易居研究院智库中心研究总监严跃进解释称,“政策含义非常明确,住房需求要继续得到保障,炒房需求要管控和遏制”。

  为保障正常的购房和贷款需求,会议提出,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

  抑制房地产泡沫、防止大起大落

  ——要坚持分类调控,因城因地施策

  会议要求,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  “可以看出,政策明确了明年房地产调控的总体思路。”严跃进表示,“一是抑制房地产泡沫,主要是土地市场和房价的泡沫;二是防范市场出现大起大落,让市场更加稳定,从而预期才会更加稳定。”

  挤出炒房泡沫后,真实的供求关系才更容易显现。倪鹏飞分析,决策层清醒认识到房地产的定位,绝不容忍投机的泛滥,如果采取措施确保住房回归居住和消费属性,有助于房地产市场挤出泡沫,显现真实的供求关系,有利于房地产市场健康平稳发展。

  会议明确,去库存方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来,提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通,提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力。

  落实人地挂钩政策

  ——一、二线城市或加大土地供应指标

  会议指出,要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

  倪鹏飞认为要区别看待:三、四线城市的情况是地方政府大量供应土地,由于供应总量多,房价反而会低;但在一、二线城市,由于主、客观两个层面的作用造成土地供应不足,形成土地的饥渴和短缺,加上土地拍卖制度就把地价搞得特别高。

  “针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨,可以从两个层面来解决。”倪鹏飞建议,首先要加大土地供应指标,采取人地挂钩模式;其次由于一、二线城市存量土地比较多,同样有盘活的余地。

  严跃进说,“政策初衷,就是考虑到各大城市人口流动的差异性特征”,预计明年继续实行限购的城市,在获得开发用地、土地转性等方面将有更多机会,2017年下半年楼市供应紧张局面有望改变。

  加快住房租赁市场立法

  ——城市住房结构将进一步改善

  会议还指出,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  今年6月份,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。为加快培育和发展住房租赁市场,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

  在严跃进看来,发展住房租赁市场无论是从迎合城市各层次住房者的租赁需求;还是进一步改善城市住房结构的角度,都有益处。

  著名财经作家齐俊杰认为,当前房地产调控已经陷入了严重困境:

  2017年经济工作会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。大家光看到长效了,忽略了另外两个词,一个是平稳另一个是健康,然后紧接着人民日报又采访了房地产大佬郁亮,告诉你房地产没有崩盘风险,然后经常在媒体上看到各种文章,说什么房地产价稳量跌,楼市表现平稳。

  所以,我们的态度十分明确,在金融市场动荡的2017年,楼市调控稳字当头,不让涨了,自然也不能让他大跌。然后为之后的税制改革赢得时间。有人说,这是唯心主义,一个市场化的楼市,怎么可能做到不涨不跌,有交易就会有涨跌。这才符合经济学的最基本原理。没错,我十分同意您的意见,但是如果没有交易呢?或者交易所关门了呢?股票停牌了呢?这个股票还会涨跌吗?而如今楼市调控的思路就是让他关门。

  比如北京上海等一线大城市的政策,基本限制了所有的买房需求,一套房不管,2套房基本都得豪宅了,也就是首付得70%,按照一线城市的房价,100平米500万,你得自己准备350万的现金才能买得起。而350万元的现金,即使身在一线城市,也够一个月入过万家庭不吃不喝干上15年的。二套房需求会极具萎缩,甚至逐渐接近于0,有人问如果一套房呢?买一套房也不容易,150万现金你得有,一个家庭不吃不喝也得准备6-7年,最重要的是,现在还在严查房贷收入比,掐死首付贷,严查首付资金来源。如果你贷款350万,也就意味着你月均还款超过17400元,而具备这个贷款能力的家庭,月收入得超过35000元,这是按照30年算的,也就是说大概是这样一个家庭,夫妻二人收入都过15000元,还得岁数30岁以下,然后还从来没买过房子。这大概比大熊猫还少了。所以,预期后面的成交量会越来越低,估计明年中期能剩1成成交就不错了。

  之所以这么做,我们的目的其实就是为了限制交易,降低市场活跃度,跟把活鱼快速冷冻到冰箱里是一个道理,防止他被腐蚀变质,以便能够未来想用的时候随时拿出来化冻,然后食用。从2011年以来,其实我们一直就是这招,而且屡试不爽,限购这种政策的目的就是饥饿营销,刺激楼市需求短期释放,然后为了楼市能够长期保鲜,不至于一次被玩坏,用完之后马上冰封,限购加限贷,顺便在加各种条件,让投机者快速离场,套死场内资金。将场内和场外隔断。随着楼市杠杆越来越大,这些招的作用和效果也越来越明显。

  我觉得楼市未来已经涨到头了,即使不是最高价也是一个头部区域,未来一段时间都会是价稳量跌,杠杆炒楼资金会相当难受。而大家的热情也会逐渐消逝,估计明年年中,关注楼市的人就会大比例减少,市场将被快速冷冻。不是不想卖,而是实在卖不动了。炒股的人都知道,当亏损达到一半的时候,往往拿着最踏实,连看都不愿意看了,炒楼的也是,现在大家还想挣扎,等到成交量暴跌之后,降价一半也未必卖的掉的时候,他也就不卖了。所以一个金融属性为主导的市场,在失去了9成的交易后,自然会价格平稳。

 

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