(三)户籍政策放宽

　　2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加。随着2013年7月上海居住证放宽申请条件的政策满7年，2020年通过居转户成功落户上海人数增多。同时，人才引进人数也屡创新高。2020年，居转户18418人，人才引进落户13043人，与去年相比分别增长40.4%、48.4%。更多的人落户意味着购房需求的上升。同时，落户条件的放宽提高了中长期的需求预期，对上海房价的上涨提供了支撑。

　　(四)需求积压

　　受调控政策的影响被动积压的购买力爆发，房价与成交量双双增长。2017年至2019年，上海楼市已经被地方政府的限购、限贷、房产税限制了三年。同时，中央的“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调也在压制着需求，上海房价持续了三年横盘。疫情后，积压的购买力因为货币宽松而爆发，房价与成交量双双增长。除此之外，结构性大涨的股市带来的财富效应使得一部分购房人群的购买力大幅上升，推涨房价。

　　(五)上涨原因总结

　　中短期来看，公民同招新政带来了学区房需求的高涨。同时，货币宽松、信贷资金流入楼市，加上三年来需求的积压导致改善需求大量释放。2020年居转户与人才引进人数的上升也增加了中短期购房的需求。

　　中长期来看，上海的落户政策全面放宽，提升了上海楼市的中长期需求预期。

　　中短期因素和中长期因素共振导致上海楼市2020年的量价双升。

　　上海房价还会涨多久?

　　(一)上海房价未来走势

　　上海落户政策逐步宽松。从2020年年末开始，上海开始施行更宽松的“居转户”，以及引进人才、留学回国人员申办常住户口政策。从房地产方面来看，引进的人才推动城市经济长期健康发展，也将增加对房屋住宅的购买需求，对上海房地产市场也将起到推动作用。以西安为例，2017年西安全面放开普通大中专院校毕业落户限制以来，两年间西安落户105万人。两年间房价也由2017年1月的7004元/平方米，上涨到2019年12月的10108元/平方米，增长44%。

　　2020年上海土地供给提升，为2021年市场供应量提供支撑。从土地供给的角度来看，2020年上海成交土地规划建筑面积为1815.9万平方米，较2019年增加23.9%，为2021年市场供应量提供有力支撑。但另一方面，成交土地溢价率达到11.1%，较高的溢价会对房价造成上涨的压力。

　　从政策的角度看，货币政策的逐渐收缩与房地产信贷的收紧预计会抑制需求的上涨。一是2021年国家将逐步收缩放款的货币政策。二是地产信贷约束趋严，严防资金违规流入房地产市场。2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确自2021年1月1日起，对银行业金融机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。房地产行业金融监管整体收紧。

　　我们认为，如果新房供给不出现大量上升，上海房价短期上涨仍有动力。结合上述理由，总体来看，2021年上海楼市预计成交规模保持在高位，价格短期内有上涨动力。在“房住不炒”的大方向以及货币政策逐渐收紧、流向楼市的信贷资金监管日趋严格的背景下，户籍政策的放宽为未来上海住宅的需求提供了支撑力，如果新房供给不出现大量上升，上海房价预计会进入缓慢上升的趋势。而学区房的需求在未来几年内仍会受到留学替代的支撑。学区房，尤其是优质学校的学区房，未来房价上涨空间预计仍较大。